S01E11 – Um dia a Casa Cai

nosso analista com cara de mau argumenta porque é mais seguro investir em ações do que em imóveis.

Maior Menor

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9 de janeiro de 2017

No S01E04, conversamos sobre como às vezes nossa mente confunde volatilidade com risco, nos levando a tomar decisões financeiras erradas ou, no mínimo, não-ótimas.

Expliquei que os movimentos erráticos das ações no curto prazo ampliam nossa sensação de risco e fazem muitas pessoas fugir de medo quando pronunciamos a simples palavra “Bovespa”.

Por outro lado, a tangibilidade e estabilidade de preços de imóveis fazem com que as pessoas enxerguem suas casas como ótimos investimentos, fonte de solidez e segurança.

Como falei no 8º Episódio dessa série, comprar um imóvel não é um bom negócio.
Ao travar uma parte significativa de seu patrimônio por um longo período de tempo em um único ativo ilíquido, você corre o risco de prejudicar suas finanças de uma forma irreparável.

Antes que provoque novamente a ira dos profissionais da área, veja, eu não tenho nada contra imóveis ou corretores e conheço pessoas extremamente inteligentes e bem-sucedidas que possuem imóveis em seu portfólio.

Não tomamos todas as decisões de nossa vida pensando apenas no bolso!

Há diversos motivos que podem levar as pessoas a comprar imóveis.

Mas, pensando estritamente do ponto de vista financeiro, comprar um imóvel é um grande erro.

Vou mais longe e afirmo:

Comprar ações é muito menos arriscado do que comprar um imóvel.

“Ah, agora esse barbudinho enlouqueceu de vez”, dirão vocês.

Nada!

Nunca estive tão lúcido.

E vou mostrar para vocês que é melhor ter ações de boas empresas do que investir em imóveis.

1 – Diversificação
Ninguém consegue prever o futuro.

Eu não sei quais ações vão subir ou cair e muito menos quais bairros e tipos de imóveis vão se valorizar ou não.

O máximo que temos são expectativas de mercado e teses de investimento que nada mais são do que “chutes sofisticados”. Saber mesmo o que vai acontecer, ninguém sabe.

Como se proteger do imprevisível?

Pense no seguinte: se todo o seu patrimônio estiver alocado no mesmo ativo, um único fato negativo pode te levar à ruína. Um incêndio em sua casa, a desapropriação de seu apartamento ou mesmo uma piora significativa de sua vizinhança vão acarretar um prejuízo que, em muitos casos, pode inviabilizar todos os seus projetos futuros.

Dito isso, convém seguir a velha máxima dos ovos e da cesta e diversificar seus investimentos.

Um apartamento médio custa algumas centenas de milhares de reais. Ou seja, é impossível ter uma carteira diversificada de imóveis se você não for milionário.

Já com ações, nada impede que se diversifique com muito menos – coisa de 10 mil reais já é suficiente para adquirir uns oito ativos diferentes e, assim, não só diversificar as empresas, mas também mercados e indústrias, incluindo o setor imobiliário.

2 – Convexidade
O conceito matemático de convexidade é relativamente complexo, mas vou tentar traduzir seus efeitos sobre investimentos de uma forma simples: ao se investir em determinadas classes de ativo, principalmente ações e opções, as possibilidades de ganho são muito maiores do que de perdas.

O preço de uma ação pode se multiplicar por 4, 10 ou 20 vezes. Os ganhos são, literalmente, ilimitados. Já para baixo, o “chão” é o limite. Uma ação não pode, por definição, valer menos do que 0.

Novamente, recorro ao exemplo de Magazine Luiza: em um ano, de dezembro de 2015 a dezembro de 2016, as ações foram de 7,8 reais para 107 reais (mais de 13x).

Já no caso de imóveis, as chances de multiplicações tão dramáticas são bem mais remotas (para não falar impossíveis). Com a menor volatilidade dos preços de ativos imobiliários, é difícil que haja valorizações dessa magnitude em curtos espaços de tempo.

Olhe que irônico: a volatilidade, que tanto assusta quando olhamos para o gráfico errático de cotações de ações, é justamente uma das características que as tornam tão atraentes – é graças a ela que é possível comprar ações com descontos e vender com prêmios tão significativos. A estabilidade e segurança dos imóveis limitam seu potencial de ganhos.

Resta, claro, analisar bem quais ações comprar, para reduzir o risco de perda permanente de capital.

Qual a melhor forma de escolher?

Bem, cada um tem sua receita, mas acho que vale a pena bater um papo com o Bruce, que tem seus métodos particulares e eficientes para encontrar As Melhores Ações da Bolsa.

3 – Liquidez
Aqui, a comparação fica até injusta.

A não ser que você tenha uma posição muito grande e relevante de uma determinada ação, é possível se desfazer de toda sua carteira a preço de tela rapidamente.

O dinheiro estará em sua conta em míseros três dias após a venda.

Experimente tentar vender um imóvel com urgência. Qual será o desconto para fechar um negócio em pouco tempo? 20 por cento? 30 por cento?

Quanto tempo até receber a grana?

Acredite, aqui nem o mais ferrenho investidor imobiliário há de discordar: liquidez e imóveis são como coxinhas e mortadelas.

Não dá liga!

4 – Custos de Transação
Comprar e vender ações envolve poucos custos: corretagem, emolumento e taxas de liquidação são percentuais pequenos cobrados sobre o valor negociado. Negociando acima de 2 mil reais por vez, os custos ficam bem abaixo de 1 por cento do total.

Já nos casos de imóveis, a taxa de corretagem é da ordem de 6 por cento para cima. Sem contar as taxas de registro, ITBI e demais custos envolvidos na transação.

Aqui, de novo, nada contra os corretores (sejam eles de bolsa ou de imóveis), mas, claro, quanto menos comissões e corretagens forem pagas, melhor para o seu bolso.

5 – Outras Despesas
Para manter suas ações, o único custo é a taxa de custódia que, hoje em dia, pode nem ser cobrada pela sua corretora (várias corretoras estão abrindo mão dessa cobrança). De qualquer forma, esse valor é baixo, cerca de 10 reais por mês se você tiver até 300 mil reais investidos.

Um imóvel, principalmente se pensarmos em quem compra para alugar a terceiros, pode ter custos bastante significativos.

Um apartamento vazio pode te custar, por um longo período, IPTU e condomínio, por exemplo. Isso sem falar os custos recorrentes de manutenção, que são, via de regra, responsabilidade do proprietário.

Pense, se seu investimento der errado, além de não te trazer retorno (imóveis vazios não rendem aluguel), ele pode te CUSTAR uma soma significativa mensalmente.

Sem contar a dor de cabeça.

Imagine estar lá, assistindo ao jogo do Timão (ou ao último capítulo da novela, bem na cena do casamento!) e o telefone toca: o inquilino liga reclamando que o cano do banheiro estourou.

É o caos.

Tudo alagado. Sujeira para todo lado.

Toca achar um encanador e preparar o bolso.

Com ações não tem nada disso. Há profissionais (muito bem) remunerados cuidando do business para você.

Tudo que você tem que fazer é cuidar da sua vida e esperar os dividendos pingarem em sua conta.

6 – Governança/Controle
Aqui, tenho que dar o braço a torcer. Como dono do imóvel, você toma as decisões, não depende de ninguém e não corre o risco de ser passado para trás por um sócio majoritário.

Com ações, dificilmente você terá o controle da empresa, a não ser que tenha muita “bala na agulha”.

Por outro lado, será que não é melhor se valer da expertise de grandes equipes e/ou gestores?

Quando você compra ações da AMBEV, está comprando, além da maior cervejaria do mundo, todo o conhecimento de Jorge Paulo Lehman e seus sócios geniais.

Ao comprar Itaú, você leva junto com o maior banco do hemisfério sul a capacidade de gestão de duas das famílias mais bem-sucedidas do Brasil.

Será que não vale a pena abrir mão de controle para se associar a esse tipo de gente?

Eu, particularmente, acho loucura deixar o conhecimento e experiência desses caras de lado.

Dito tudo isso, acho que está na hora de rever seus conceitos.

Ações estão longe de ser esse bicho de sete cabeças que muita gente pensa e, se bem escolhidas, são muito menos arriscadas do que imóveis, desde que se invista com visão de longo prazo – nada de pânico na primeira crise que aparecer pela frente.

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Alexandre Mastrocinque, CFA e analista CNPI

Formado em Economia pela FEA-USP e Contabilidade pela PUC-SP, atua no mercado financeiro há mais de 10 anos e ainda não cansou da brincadeira. Ávido por análises e discussões, sejam sobre futebol, política, economia ou o mercado de capitais, segue sempre estudando e caçando o valor escondido dos ativos.