Confira 2 fundos imobiliários com grande potencial, entre os preferidos do Felipe Miranda

Talvez você já tenha ouvido um familiar ou amigo dizer que, se tivesse dinheiro, iria investir em imóveis e viver de renda com aluguéis. Em tese, esse é um bom plano. Entretanto, para dar início, é necessário dispor de uma quantia considerável. Por esse motivo, na grande maioria das vezes a ideia fica só no papel. 

Nesse sentido, os fundos imobiliários são a alternativa mais inteligente para quem pensa em investir em imóveis. Pois, não é necessário muito dinheiro para começar a montar uma carteira. Além disso, você fica livre das preocupações que envolvem a compra e administração de um imóvel, e ainda recebe aluguel isento de Imposto de Renda. 

Gostou da ideia? Então, confira neste artigo as duas recomendações de fundos imobiliários (FIIs) feitas pelo co-CEO da Empiricus, Felipe Miranda, em relatório da série Palavra do Estrategista. 

Entenda porque esse é o melhor momento para investir em fundos imobiliários

Por conta da pandemia, os dois últimos anos foram bastante ruins para o setor imobiliário. Com o lockdown, muitas empresas adotaram o sistema home office o que, consequentemente, elevou a taxa de vacância dos imóveis. Ou seja, edifícios empresariais perderam muitos locatários. Esse movimento também foi observado entre grupos gestores de shopping centers.

Afinal, tais estabelecimentos foram obrigados a fechar as portas ou reduzir o horário de funcionamento e circulação de pessoas durante a fase mais crítica da pandemia. Assim, o valor das cotas de fundos imobiliários, sofreram uma queda considerável. Inclusive, muitas chegaram a ser negociadas em torno de 80% do seu valores patrimoniais.

FIIs com desconto

Diante desses descontos, esse é o momento oportuno para quem deseja investir em imóveis. Além disso, com a diminuição das taxas de transmissão do vírus e das mortes por Covid-19, aumento do número de vacinados e relaxamento das medidas sanitárias, muitas empresas já retomaram as atividades presenciais. 

Da mesma forma, outros espaços físicos voltaram a ser frequentados. Esse movimento reflete diretamente na diminuição da taxa de vacância em grandes centros empresariais e aumento no valor do por metro quadrado. 

Ou seja, os preços dos fundos imobiliários estão abaixo do valor patrimonial. Isso quer dizer que, neste momento, é possível comprar FIIs com cerca de 20% de desconto. Assim, apenas o retorno desses ativos para um preço proporcional ao valor patrimonial já traria lucros para sua carteira. Contudo, esse não é o único ponto positivo para investir em imóveis agora. 

Existem outros elementos inerentes a essa categoria de investimento que tornam a sua escolha interessante. Para começar os rendimentos dos  fundos imobiliários, ou seja, a distribuição de aluguéis aos cotistas, são isentos de Imposto de Renda. Além disso, é uma maneira prática de conseguir uma renda extra mensal. 

E mais: os contratos são corrigidos pela inflação (IGP-M ou IPCA) e você não precisa lidar com inquilinos e nem com a manutenção do imóvel no dia a dia. 

Conheça dois FIIs entre os favoritos do Felipe Miranda 

Embora esse seja um excelente momento para investir em imóveis, não dá para comprar qualquer fundo imobiliário. É preciso avaliar os ativos, avaliar se nas carteiras dos FIIs tem bons imóveis, localizados em regiões valorizadas ou com grande potencial de crescimento. Por outro lado, essa não é uma tarefa tão fácil assim. 

Afinal, existem mais de 400 FIIs listados na bolsa de valores brasileira, a B3. Assim, Felipe Miranda, especialista em finanças, selecionou dois fundos de tijolo — ou seja, que investem em imóveis que existem fisicamente — recomendados para quem deseja aproveitar a retomada do setor. Veja a seguir as indicações do co-CEO da Empiricus. 

Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11)

Esse é um fundo de lajes corporativas, administrado pelo grupo Rio Bravo Investimentos. Atualmente o RCRB11 conta com nove ativos —  isto é, edifícios empresariais — localizados nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Sendo que 93,7% deles estão na capital paulista, em regiões consideradas premium, como a Faria Lima, Paulista e Vila Olímpia. 

Atualmente, a taxa de vacância desse fundo imobiliário caiu cerca de 7 pontos percentuais, de 34% para 27%. Movimento que aponta para uma retomada no valor do ativo. Contudo, segundo o relatório elaborado por Felipe Miranda, as novas locações ainda não refletiram o rendimento devido às carências e descontos, “mas esperamos uma recuperação importante a partir do segundo trimestre”.

Assim, este é o momento para comprar cotas do RCRB11 com 31% de desconto em relação ao real valor patrimonial do fundo. De acordo com Miranda, estima-se “um potencial de ganho de capital interessante (acima de 20%), bem como uma perspectiva de rendimentos na casa de 7,6% ao ano, assim que parte da vacância for financeiramente minimizada.”.  

Bresco Logística (BRCO11) 

Outro setor imobiliário com grande potencial é o de galpões logísticos. Sim, você pode ser dono de galpões alugados por empresas do setor de consumo e varejo para distribuição de produtos por todo o país. Assim, um dos grandes destaques do BRCO11 é a qualidade dos empreendimentos que compõem o seu portfólio. 

Atualmente, o fundo conta com 11 galpões localizados no Sudeste do Brasil. Entretanto, cerca de 58% da área bruta locável (ou seja, os empreendimentos propriamente ditos) fica em São Paulo. Desse montante, 72% dos imóveis estão em locais próximos a grandes centros de consumo.

Por outro lado, há a expectativa de alteração na taxa de vacância desse fundo nos próximos meses. Recentemente, o Grupo Pão de Açúcar (GPA), notificou a intenção de sair do galpão CD-06 antes do fim do contrato. É claro que essa notícia tem peso relevante no valor das cotas do fundo, afinal, 15% da receita do BRCO11 advém desse ativo.

Ao mesmo tempo, Felipe Miranda vê pontos positivos no fim antecipado desse contrato. O primeiro deles é o pagamento da multa e cumprimento do aviso prévio da locação. Além disso, por se tratar de um galpão de alta qualidade e bem localizado, há grandes chances de que ele não fique desocupado por muito tempo.  

“Inclusive, é possível que um novo contrato consiga capturar um aluguel superior ao antigo.”, destaca Miranda. Assim como a indicação anterior, este fundo está com desconto de cerca de 17% em relação ao seu valor patrimonial, sendo esperada uma valorização próxima de 14%. Outro fator positivo do BRCO11 é o cap rate acima da média. Isso quer dizer que o potencial de retorno futuro do fundo é muito bom. 

Quanto você precisa para investir nos fundos imobiliários indicados pelo Felipe Miranda? 

Você deve imaginar que edifícios comerciais em regiões privilegiadas de São Paulo, bem como galpões logísticos não são empreendimentos baratos. E é aí que está a beleza dos FIIs, graças a esses ativos, você pode investir nesses imóveis, mesmo com pouco capital disponível.

Com cerca de R$ 300,00 você já pode ser dono de um pedaço de lajes corporativas ou galpões logísticos. Segundo a cotação do dia 13/04/2022, uma cota do RCRB11 custa R$130,00. Já o BRCO11 está negociando frações a R$99,34. Assim, o próximo passo é escolher uma corretora segura para a sua carteira de fundos imobiliários.