Como investir em imóveis com apenas R$ 1 mil

Conheça os fundos imobiliários e receba aluguéis isentos de IR

Como investir em imóveis com apenas R$ 1 mil

O sonho brasileiro de investir em imóveis e viver de renda hoje está mais acessível…

…para quem conhece os fundos imobiliários.

Antigamente, esse tipo de investimento exigia uma grande quantidade de capital e não tinha erro: era comprar e esperar sua valorização, que, na maior parte das vezes, superava a taxa de juros, a inflação e os rendimentos da poupança.

Havia ainda a opção de alugar o imóvel de forma rápida e obter rendimentos mensais acima dos oferecidos por aplicações financeiras.

O futuro não é mais como era antigamente

Quem acompanha o setor e as newsletters de terça-feira do Criando Riqueza, “Valor Imobiliário”, escritas pelo especialista Marcio Fenelon, sabe que hoje o cenário para o mercado imobiliário é muito mais desafiador.

Com a crise econômica e política que assola o país, vivemos uma época de crescente desemprego, diminuição da renda, juros altos e restrição ao crédito, entre outros fatores que afetam diretamente o setor.

De cada 100 imóveis vendidos, 41 foram devolvidos às construtoras de janeiro a setembro de 2015. Com excesso de oferta no mercado, os preços e os valores dos aluguéis tendem, na média, a diminuir.

De acordo com o site Zap Imóveis, um apartamento de 100 metros quadrados no bairro da Pompeia, em São Paulo, pode ser alugado por cerca de R$ 3.700 ao mês (R$ 37 o metro quadrado).

Já quem deseja comprar esse mesmo apartamento terá que desembolsar algo em torno de R$ 1 milhão (R$ 959,1 mil, ou seja, R$ 9.591 o m2).

Dividindo 37 por 9.591 chegamos a 0,39%.

Esse é o percentual mensal do aluguel em relação ao preço do imóvel. Estamos falando de uma rentabilidade de +4,63% ao ano, que não cobriria nem metade da inflação de 2015 (10,67%).

Independentemente de onde você estiver, verá que a rentabilidade dificilmente ultrapassará 0,40% – bem abaixo da oferecida inclusive pelos investimentos mais conservadores.

Pior. Ao pagar a alíquota de IR, que pode chegar a 27,5%, essa rentabilidade sofre ainda mais.

O combalido 0,39% de mercado, por exemplo, transforma-se em irrisório 0,28%.

Pois é, 0,28% de aluguel líquido – e apenas para quem tem a sorte de conseguir alugar e ainda receber o pagamento em dia. A vacância e a inadimplência tem aumentado drasticamente.

Uma alternativa aos investidores

Com o aumento da probabilidade de mudança de governo já é possível perceber melhoras nas expectativas para a economia brasileira.

Aumenta a confiança de investidores brasileiros e estrangeiros. Juros futuros estão sendo precificados para baixo e os preços de ações e as cotas dos fundos imobiliários tiveram forte valorização nos últimos 2 meses, em meio a um movimento apelidado de “rali do impeachment”.

Este momento oferece grandes oportunidades, mas também exige conhecimento e experiência para se operar no mercado imobiliário, pois o cenário ainda é adverso.

Ao investir em Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) você poderá contar com uma gestão profissional e especializada no setor, sem ter que lidar com as burocracias do investimento direto em imóveis.

Fundos imobiliários

Os FIIs são fundos que investem em empreendimentos imobiliários (edifícios comerciais, shoppings, galpões logísticos, edifícios residenciais, hospitais, entre outros). O investidor tem seu retorno por meio da distribuição de rendimentos – em sua grande maioria mensais – e pela venda das cotas.

Negociação das cotas

Existem vários FIIs que possuem cotas negociadas na Bolsa de Valores, num mercado semelhante ao de ações, no qual você pode comprar e vender pelo home broker de sua corretora.

O ticker (código na bolsa) dos FIIs possui 4 letras e o número 11 no final. Exemplo: Fundo Kinea Renda Imobiliária – KNRI11

Por conta da negociação em bolsa, já temos outra vantagem em relação ao investimento direto em imóveis: a LIQUIDEZ, pois sabemos que não é fácil vender um imóvel do dia para a noite.

Mas é importante sempre checar a liquidez do fundo imobiliário antes de comprá-lo. Verifique ofertas abertas de compra e venda, quantidade de negócios e volume (valor total) negociado.

Acessibilidade

Não é preciso ser um investidor profissional nem ter o valor total do imóvel em mãos para investir nos FIIs.

Com R$ 1 mil, R$ 3 mil ou R$ 5 mil já é possível começar.

Isenção fiscal

Enquanto os aluguéis tradicionais fornecem (já líquido de IR) menos de 0,30% de rendimento ao mês, os chamados yields dos FIIs podem superar 0,90%.

Faça as contas: 0,90% contra 0,30%. TRÊS VEZES MAIS!

E esse “aluguel” cai automaticamente na sua conta corrente na corretora – sem burocracia, sem o estresse da cobrança e sem imposto de renda para pessoa física.

Há, contudo, imposto sobre o ganho de capital na venda das cotas. Se você tiver lucro na operação (preço de venda > preço de compra), deverá pagar 20% de IR via DARF no mês seguinte ao da venda, num modelo semelhante ao da tributação em ações.

Prejuízos podem ser compensados com lucros posteriores, mas apenas de operações também com fundos imobiliários. E não existe isenção de IR para vendas abaixo de R$ 20 mil no mês para os FIIs.

Com esse método, você lucra sem depender do governo

Tenha acesso agora às 5 estratégias definitivas para sua criação de riqueza e proteção de patrimônio independentemente da situação atual da economia.

Saiba mais

 

Diversificação

Sempre comento aqui sobre a importância da diversificação de ativos em sua carteira de investimentos.

Alguns riscos dos FIIs seguem a mesma natureza do mercado físico de imóveis – vacância, inadimplência, sinistro, desapropriação.

Só que graças à diversificação de alguns fundos, tanto de portfólio quanto de locatários, os riscos podem ser diluídos.

A razão é óbvia. Com mais imóveis e diferentes locatários dentro de um mesmo fundo, uma sala vazia pesa menos.

O Seu Madruga inadimplente quase não faz diferença, pois haverá diversas Florindas e Clotildes pagando em dia.

Num exemplo extremo, até mesmo uma casa em chamas trará pouco prejuízo material, afinal, o restante da vila será preservado.

Resumindo as vantagens dos FIIs

1 – Isenção fiscal: os rendimentos distribuídos são em geral isentos de impostos. Devido às condições atuais de mercado, os retornos têm estado bem mais atrativos do que os de aluguéis convencionais.

2 – Menos risco: possibilitam a diversificação em mais de um ativo e fundo, diminuindo o risco do investimento.

3 – Menos burocracia: nada de papelada, cartórios ou advogados. Você só precisa ter conta em corretora.

4 – Maior liquidez: dá para comprar e vender um FII no mesmo dia; o mercado de Bolsa facilita o encontro entre compradores e vendedores.

5 – Custos menores de transação: você não precisa pagar taxas altas de corretores imobiliários, apenas os custos da corretora e da BM&FBovespa. Pelo home broker é possível pagar taxas de apenas R$ 10 por ordem de compra/venda, independentemente do volume.

6 – Acessibilidade: você não precisa ter o valor total de um imóvel. Com R$ 1 mil, R$ 3 mil ou R$ 5 mil já é possível investir.

7 – Gestão profissional: há profissionais qualificados administrando o fundo.

8 – Maior qualidade dos imóveis: maior acesso a imóveis de qualidade por um menor custo de aquisição.

Como escolher os melhores fundos imobiliários

No curso on-line Investimento Para Leigos 1, exclusivo para assinantes do “Você Investidor”, o Marcio Fenelon dá uma aula sobre fundos imobiliários e ensina estratégias de investimento.

No curso também ensinamos desde fundamentos básicos de economia a explicações de produtos de bancos, títulos de renda fixa, previdência, ações e uma aula extra de como montar uma carteira de investimentos.

A Empiricus ainda possui um relatório exclusivo sobre Fundos Imobiliários no qual você acompanha semanalmente o mercado e tem uma carteira com os melhores fundos da atualidade para receber bons “aluguéis” e ainda ganhar com a valorização dos anos seguintes.

No conteúdo exclusivo para assinantes, localizado ao fim desta newsletter, indico três fundos imobiliários recomendados pelos analistas da Empiricus, com comentários sobre os fundamentos para compra de cada.

Lembro que fundos imobiliários são ativos de renda variável e, por isso, possuem riscos. Suas cotas podem variar diariamente para cima e para baixo, conforme negociações na Bolsa de Valores.

Portanto, como sempre digo, caso opte pelo investimento em FIIs, dedique apenas uma pequena parcela de seu portfólio. Com o juro alto que temos no brasil (Selic a 14,25% ao ano), é possível obter bons retornos em ativos de renda fixa, sem correr tantos riscos.

Relatório Mensal Você Investidor

No relatório mensal “Você Investidor” de abril, teremos a ilustre presença do Bruce Barbosa, analista da Empiricus, com suas ótimas dicas de como investir em ações de empresas de valor, o famoso Value Investing, método utilizado pelo megainvestidor Warren Buffett.

O Bruce escreve o relatório “As Melhores Ações da Bolsa” e vai contribuir regularmente conosco no Você Investidor.

Nosso editor do Criando Riqueza André Zara ainda vai dizer qual o caminho para um empreendedor cobrar os seus clientes. Ele pesquisou nos últimos meses os meios de pagamentos disponíveis no Brasil, avaliando o melhor custo/benefício para quem tem ou pretende começar um negócio.

E eu vou ensinar como utilizar um home broker, plataforma on-line para negociação de ações.

 

CLIQUE AQUI PARA TER ACESSO

 

Exclusivo Assinantes PRO


– Por Marcio Fenelon

1 – Fundo Imobiliário Recomendado 1

2 – Fundo Imobiliário Recomendado 2

3 – Fundo Imobiliário Recomendado 3

 

Ficou com dúvidas sobre o assunto de hoje? Envie para meu e-mail walter.poladian@criandoriqueza.com.br que irei selecionar algumas para responder em futuras newsletters.

Um abraço e bons investimentos!

Walter

Conteúdo relacionado