Eu vim para cobrar o aluguel ou (Seu Barriga vai bater muito gestor em 2018)

Depois de muito tempo, bancos, mesmo que ainda de forma conservadora, devem começar a abrir as torneiras do crédito imobiliário

Compartilhe:
Eu vim para cobrar o aluguel ou (Seu Barriga vai bater muito gestor em 2018)

Distraído pelo julgamento do Lula, pelas negociações em torno do shutdown do governo norte-americano, pela maior volatilidade das commodities neste começo de ano, pela volta do Paulistão e, principalmente, pelos clássicos de gol a gol disputados contra o João Pedro na pracinha ao lado da São Gualter na altura daquele mortífero radar eletrônico, por vezes me esqueço do essencial.

Conforme prometido para os assinantes do Palavra do Estrategista, ontem comprei ações da Rumo – os céticos podem conferir a nota de corretagem no topo dessa newsletter. Ah, sim, antecipo as respostas aos emails críticos: uso a corretora do Itaú. Além de prova do meu amor platônico não correspondido, reflete apenas comodidade e a decisão de não privilegiar uma corretora independente em detrimento a outra – questão de isonomia.

Sou cliente do banco há uns 25 anos, recomendamos suas ações enfaticamente e sou cotista de um fundo de ações cuja maior posição é justamente ITUB4 – ainda assim, parece que nossos apontamentos dos produtos caros e ruins oferecidos aos clientes, que, claro, é uma prática compartilhada pelos outros bancos de varejo igualmente altruístas, não me coloca entre as pessoas mais amadas na Praça Egydio de Souza Aranha.

Uma coisa é uma coisa, outra coisa é outra coisa. Bom, ao menos deveria ser. Dou de ombros. Volto à questão central.

Estou bastante animado com os papéis de Rumo (RAIL3). Os indicadores de exportação de soft commodities neste início de ano estão voando, a renovação da Malha Paulista deve esquentar em fevereiro e podemos ter um milestone importante para o juro longo, sempre um driver relevante para as ações tidas como grandes durations em Bolsa, a partir do julgamento do Lula.

Temos ainda toda aquela questão estrutural do necessário desenvolvimento da infraestrutura logística voltada à agro no Brasil, ativo irreplicável, demanda garantida, melhoria da previsibilidade de resultados a partir de contratos de take or pay, bom float, avanços operacionais tocados a partir de um management muito competente, opcionalidades ainda não contempladas no preço, notadamente o projeto de Sorriso, endereçamento da estrutura de capital, e um valuation muito convidativo em relação a seus pares internacionais, cujo crescimento praticamente não existe.

Hoje consigo dormir tranquilo com as ações de Rumo, tanto que comprei mais ontem. Mas sequestrado mentalmente pelos ativos financeiros estritos, acabei me esquecendo de contar aqui o que foi, de fato, meu maior investimento recente. Ando meio desligado. Talvez sejam as conversas de corredor mais animadas às vésperas do bônus – nessa época, a equipe fica uma simpatia… Talvez sejam flashbacks dos abusos das festas de final de ano…Quem sabe resulte da ocupação por paixões patológicas, com o perdão do pleonasmo etimológico. Possivelmente eu esteja apenas ficando velho.

Fato é que minha maior alocação de capital recente foi para a compra de um imóvel em leilão na Abílio Soares – acho que é Vila Mariana ali; talvez Ibirapuera, por ali. Lembrei dessa aquisição porque ontem me ligaram oferecendo o dobro do preço de compra. Até me senti tentado pelos 100% em 45 dias, mas declinei a proposta gentilmente.

Claro que foi sorte. Não imaginava sair vencedor da proposta vil protocolada no leilão, tampouco antevi uma resolução tão rápida das questões jurídicas e legais pós-ato de arrematação. Confesso também que a decisão decorreu do prognóstico fundamentado de valorização iminente do preço dos imóveis em São Paulo. Acho inclusive que estamos somente no começo do ciclo, que tradicionalmente obedece a horizontes longos.

Aquela situação de terra arrasada que começamos a ver em 2014 vem se transformando agora. Todas as variáveis-chave, anteriormente em situação ruim, estão diante de um ponto de inflação.

Após saques de mais de 100 bilhões de reais, a poupança vem batendo recordes de captação líquida positiva desde meados de 2017. Como pano de fundo, temos a queda brutal na taxa básica de juro, para sua mínima histórica e sem perspectiva de inflexão no curto prazo. O movimento torna a caderneta de poupança mais atrativa em termos relativos frente a aplicações tradicionais, mas também implica, para fins de valuation, impacto direto positivo sobre o preço dos imóveis. Hoje, ganhar 0,3% ao mês em termos reais e sem imposto passou a ser uma alternativa atraente.

Outras duas variáveis são fundamentais para balizar preço de imóveis: crédito e “affordability” (acessibilidade dos preços ao comprador). Depois de muito tempo, bancos, mesmo que ainda de forma conservadora, devem começar a abrir as torneiras do crédito imobiliário. Primeiro porque tem balanço pra isso, depois porque a população volta a demandar. Note que esse é um tipo de crédito alinhado aos interesses do banco, porque você tem o colateral do imóvel – baixo risco e duration longo.

Para reforçar o quadro positivo, o cenário macro começa a melhorar de maneira considerável. Os balanços das famílias estão mais ajustados agora, a inflação está sob controle e o emprego está voltando, com impactos diretos sobre a renda real do cidadão.

Na esfera um pouco mais micro, para os próximos três anos, o estoque de imóvel pronto em São Paulo, que já está abaixo de 20%, sem nenhum vislumbre de sobreoferta no horizonte, tende a desaparecer mais rápido do que o mercado imagina.

O Brasil é o país onde amarramos as canetas Bic em pregos nas lotéricas para evitar furto. É também o lugar com 1 milhão de compradores de bitcoins, 500 mil CPFs em Bolsa e 100 mil investidores de fundos imobiliários. Alguma coisa está muito errada.

Mercados iniciam a terça-feira demonstrando cautela. Sofrem pressão por realização de lucros em meio aos recordes recentes e uma dose de ansiedade na véspera do julgamento do ex-presidente Lula. Em paralelo, minério de ferro caiu fortemente na China, sob preocupação com alta dos estoques nos portos.

Na agenda econômica, IPCA-15 ficou um pouco abaixo do esperado, ao marcar alta de 0,39%, contra expectativa de 0,42%, ajudando a empurrar para baixo juros futuros de curto prazo.

Nos EUA, saem dados do Fed de Richmond, além de uma série de resultados corporativos. Na Europa, temos confiança do consumidor e sentimento econômico na Alemanha. Destaque ainda para resultado da reunião do Banco do Japão, sem grandes surpresas em sua política monetária atualizada.

Ibovespa Futuro registra leve queda de 0,2%, enquanto dólar sobre 0,25% sobre o real.