2 decisões importantes

Duas decisões para mudar completamente a criação de riqueza em negócios imobiliários.

2 decisões importantes

Prezado Leitor,

A lenda diz que um imperador chinês era um grande fã do jogo de xadrez. Tão fã que tinha um tabuleiro do tamanho de uma quadra de esportes com peças do tamanho de pessoas. Querendo agradecer, mandou uma equipe procurar o inventor do jogo.

Depois de um tempo, trouxeram à sua presença o inventor do jogo, que na verdade era um agricultor humilde. O imperador muito contente, ofereceu ao agricultor qualquer presente que ele desejasse.

O agricultor agradeceu, olhou para o tabuleiro gigante e sem perguntar seguiu para o estoque de arroz do imperador, recolheu somente um grão e o colocou na primeira casa do tabuleiro gigante de xadrez. Voltou ao estoque, pegou dois grãos de arroz e colocou na segunda casa.

O imperador ficou surpreendido pela simplicidade do pedido do agricultor. Eram apenas alguns grãos de arroz, o que ele poderia perder? Então deixou o agricultor continuar.

Foram quatro grãos na terceira, oito grãos na quarta, dezesseis grãos na quinta casa e assim por diante.

Demorou até uma boa quantidade de casas do tabuleiro para o imperador perceber o que estava acontecendo. Depois de 32 casas, o agricultor teria 4 bilhões de grãos de arroz. A produção de uma fazenda inteira de arroz. E na casa 64 o agricultor teria 18 quintilhões de grãos de arroz, mais do que a produção da superfície inteira do planeta.

Nada como o poder da função exponencial.

 

Função exponencial no mundo dos negócios

O agricultor, conhecedor da função exponencial, sabia que a acumulação em uma função exponencial tem um efeito maior que uma bola de neve rolando montanha abaixo. São raras as oportunidades de conseguir um negócio cuja função exponencial dobre de tamanho a cada movimento, como o que o agricultor conseguiu. Mas é muito comum aproveitar a função exponencial em qualquer aplicação financeira ou até mesmo em qualquer negócio que você conduza.

Nas aplicações financeiras é simples e direto, é só você não sacar os recursos, deixando o efeito exponencial de juros sobre juros trabalhar e naturalmente os montantes envolvidos crescerão.

Nos casos um pouco mais complicados, você precisa ativamente reinvestir os dividendos de suas operações para se aproveitar da função exponencial.

O cuidado aqui é realizar o reinvestimento destes dividendos com taxas de retorno maiores ou iguais àquela obtida anteriormente. Ou seja, não adianta simplesmente jogar os dividendos de volta para o negócio, sem verificar qual será o retorno deste investimento adicional.

 

O que você faz com os aluguéis que recebe?

Especificamente com negócios de renda recorrente, nos quais você aluga um imóvel, é quase natural que uma vez embolsado o aluguel, este não seja reinvestido. Afinal de contas não dá para comprar 0,3% de um imóvel por mês.

Certamente se beneficiará da função exponencial o investidor que não consumir o fluxo de caixa gerado pelo seu imóvel.

Vamos ver algumas simulações.

 

Reinvestindo em Selic / CDI

Neste caso, o investidor pega o fluxo de caixa que sobra todo mês e, conservadoramente, coloca em uma aplicação em Tesouro Selic ou CDB ou LCI. Vamos ser generosos e supor que ele consegue 100% do CDI.

Também vamos supor que seja um aluguel residencial e que ele consiga um yield bruto (aluguel anual / valor do imóvel) de 4,8% ao ano. Considerei R$ 2 mil por mês de aluguel para um imóvel de R$500 mil, que vai resultar em R$ 24 mil por ano. Temos que tirar despesas de vacância, de manutenção e impostos para achar o fluxo de caixa final do imóvel. E, finalmente, teremos a estimativa de que os aluguéis subirão com a inflação.

Considerei uma inflação estimada de longo prazo de 6% ao ano, mas o mais interessante é que para nossas estimativas a inflação tem um efeito neutro, ou seja, dentro do limite do razoável tanto faz estimar a inflação com 6%, 4% ou 8%.

Para realizar a estimativa do saldo da aplicação em CDI, precisamos tomar o cuidado de não supor que os níveis atuais se manterão nos próximos 30 anos. Não dá para supor que o CDI ficará o resto da vida em 13,75% ao ano.

Preferimos estimar quanto o CDI ficará acima da inflação no longo prazo. Para nosso exercício consideramos um retorno de 2,5% ao ano líquido acima da inflação. Este valor é abaixo do que o CDI está rendendo hoje, justamente porque estamos em um período econômico complicado. No longo prazo entendo que esta situação se ameniza e entre 2,5% a 3% ao ano acima da inflação é um bom número para uma aplicação em CDI.

Considerando um investimento com retorno de 100% do CDI, o saldo acumulado seria de quase R$ 4,3 milhões em 30 anos. Não se espante com esse número, por conta da inflação, ele tende a inflar mesmo. Retirando o efeito da inflação, esses R$ 4,3 milhões são equivalentes a cerca de R$ 750 mil a valores de hoje.

Um gráfico da evolução do saldo desta aplicação e do valor do imóvel por um período de 30 anos ficaria assim.

 

A área em azul é uma estimativa do valor do imóvel (subindo com a inflação). A área laranja é o saldo da aplicação indexada ao CDI. Repare que no mês 268 (mais de 22 anos), o valor do saldo da aplicação seria suficiente para comprar um outro imóvel.

A conclusão é que não é grande vantagem aplicar esta estratégia. A função exponencial não funciona tão bem, porque quebramos a importante regra de reaplicar sempre com taxas iguais ou maiores que o negócio original obtém. A aplicação em imóveis rende ligeiramente mais que o CDI no longo prazo. Mas por outro lado, em termos de criação de riqueza, é realmente melhor reaplicar do que consumir, mesmo neste caso, simplesmente porque depois de 22 anos e poucos meses você teria o dobro do patrimônio.

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Riscos incorridos

Nenhuma estratégia de retornos superiores vem sem riscos. No nosso caso, os riscos estão associados em não conseguir obter aumentos anuais de aluguel com base na inflação, de ter vacância maior do que a planejada e custos de manutenção maiores do que estimados. Esses são riscos que podem ser reduzidos com boas escolhas, como temos conversado extensamente em nossos artigos anteriores.

Outro risco importante é o seguinte: não é possível afirmar que as aplicações em CDI e Tesouro IPCA+ vão manter sempre o nível de retorno estimado. Porém, é natural que, se isso acontecer, o investidor procure outras aplicações com um perfil de risco mais elevado para continuar construindo sua riqueza.

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Grande abraço

 

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