2015: Encerramento de um ciclo de negócios imobiliários

Saídas da crise ficarão mais claras

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2015: Encerramento de um ciclo de negócios imobiliários

Caro Leitor,

Outro dia um grande gestor de fortunas com um excelente humor comentou no Twitter:

“Com fim do superciclo do minério de ferro, estimo que o próximo superciclo será só na construção da Estrela da Morte”

Estrela da Morte, um projeto do Imperador Palpatine e seu pupilo Darth Vader.

Morri de dar risada com o comentário. Mas a realidade é que o super ciclo de commodities acabou para valer. Para dar um exemplo, segue o gráfico com o preço do aço nos últimos anos.

O aço chegou a atingir mais de US$ 1.200 e hoje está a cerca de US$200.

Da mesma forma podemos puxar séries de preços de petróleo, minério de ferro, alumínio, cobre, platina e por aí vai. Em menor ou maior grau, todos estes ativos sofreram quedas expressivas.

Me arriscando um pouco fora da minha expertise, o chamado super ciclo das commodities acabou por conta da desaceleração global, comandada pela China, que construiu uma infraestrutura para cobrir as necessidades de muitos anos.

E temos o mesmo fenômeno no setor imobiliário

E não foi só o super ciclo de commodities que acabou recentemente. Depois de uma década de crescimento exponencial, 2015 marca o encerramento de um ciclo em negócios imobiliários.

Fonte: IVGR – Banco Central

Este gráfico apresenta o comportamento dos imóveis nesta última década. Na média os preços residenciais subiram incríveis 15% ao ano, em outras palavras, hoje o preço de um imóvel é na média 4 vezes maior do que era no começo de 2005.

Contudo a partir de meados de 2014 a situação começou a ficar esquisita e em 2015 definitivamente os preços estancaram, como podemos ver no gráfico abaixo.

Fonte: FipeZap

Nos últimos 12 meses, que terminaram em agosto de 2015, o crescimento de preços foi de meros 3%, perdendo feio da inflação.

E a razão desta estancada são que os principais fatores que empurraram os preços e o setor imobiliário na década passada não estarão presentes na próxima década.

Dois fatores de valorização de imóveis que desapareceram

Condições de financiamento (prazo e juros) e renda são os dois grandes catalisadores de preços em imóveis.

A realidade é que o modelo de financiamento imobiliário brasileiro está esgotado. As taxas são subsidiadas pelo governo que usam fontes não sustentáveis no longo prazo.

Uma dessas fontes, a poupança, está tendo saques que totalizam R$ 54 bilhões só em 2015, com uma forte tendência de continuar sangrando. As pessoas estão aprendendo a investir melhor e começam a entender que a poupança não tem rendimento adequado. Esta é uma mudança estrutural.

Outra fonte, o FGTS, está ameaçada pelo congresso que quer aumentar sua remuneração e, por último, o Tesouro Nacional que não tem mais forças para apoiar financiamentos baratos pela crise fiscal que estamos passando.

Na próxima década a participação das instituições privadas no financiamento bancário vai aumentar, porém as taxas de financiamento serão maiores do que aquelas que o governo proporcionou até então.

Quanto à renda, tivemos bons avanços.

Desde 2008 por exemplo, a renda per capita saiu de R$ 16 mil para R$ 27 mil, representando um crescimento de 69%. É bom ressaltar que a inflação no mesmo período foi de 49%, fazendo com que houvesse um crescimento real (acima da inflação) de 13%.

As razões para este aumento de renda estão ligadas ao super ciclo das commodities e ao desenvolvimento baseado no incentivo ao consumo das famílias através do endividamento.

Ao final deste processo, as famílias perderam o fôlego, forçadas a reduzir seu consumo devido à participação excessiva dos juros no orçamento familiar e também pelo desemprego e inflação.

A tendência de longo prazo não é das mais animadoras. Com os diversos problemas estruturais do país, a grande maioria dos economistas dificilmente vê o país apresentando crescimento do seu PIB fora da faixa de 1% ou 2% ao ano de forma sustentável.

Não existem condições econômicas suficientes para que sejamos otimistas a fim de esperar que se repita o crescimento da renda visto na década anterior.

Sem renda maior e com financiamentos custando mais caro, o número de pessoas que estarão qualificadas a tirar um financiamento será menor e assim teremos demanda menor, que também não dará suporte para novos aumentos de preço.

Uma boa notícia: demografia

Mas não leia este artigo da forma errada. Não estou dizendo que não haverá demanda por imóveis, apenas que não há espaço para valorização como na década anterior.

A demanda não vai desaparecer. Nossa população é jovem e continua casando e formando famílias.

São cerca de 1.000.000 de novas famílias se formando e procurando um teto todo santo ano. E isto é uma tendência que podemos contar. Não há problema econômico que segure uma tendência demográfica. Nossa população ainda é muito jovem e continuará casando e tocando sua vida.

 

 

Grande abraço

Marcio Fenelon

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