A maior trapalhada imobiliária em uma competição mundial

Saiba por que evitar apostas em produtos revolucionários ou no aumento exagerado da oferta

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A maior trapalhada imobiliária em uma competição mundial

Caro leitor,

Antes de falar sobre o assunto desta semana, queria comentar sobre o novo relatório saindo do forno, que já está disponível na área de assinantes do Valor Imobiliário.

O tema é inflação. Vamos combinar: somos especialistas no assunto. Já fomos o país com mais inflação no mundo. Somos tão feras que temos vários institutos fazendo medições de vários tipos de índices. Não fui conferir, mas deve ser um recorde mundial.

A análise dos índices inflacionários é questão central dos negócios imobiliários. Usamos para reajustar aluguéis e prestações de imóveis comprados na planta. Utilizamos, principalmente, para comparar os retornos dos negócios imobiliários com aplicações financeiras indexadas à inflação.

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Ainda nos tempos da faculdade, o que ouvia de meus professores de economia era que existe a tendência de os índices de inflação terem variação parecida no longo prazo, pois existiria uma transferência de preços na cadeia de produção.

Acho que eles se esqueceram de contar alguma coisa, porque o que constatei é que a teoria, na prática, é outra. Existem índices e índices. Alguns vão deixar você mais pobre e, outros, mais rico.

Não deixe de ler o relatório mensal para entender melhor e fazer as escolhas mais seguras.

Trapalhada olímpica

Você viu o que está acontecendo na entrega da Vila Olímpica? A imprensa está se esbaldando com os diversos problemas dos apartamentos.

Mas não é novidade. Pode ser que você tenha esquecido, mas dois anos atrás aconteceu EXATAMENTE a mesma narrativa na Vila Olímpica dos Jogos de Inverno na Rússia.

Reconheço que é desagradável para os atletas, péssimo para a imagem do país, porém, na maioria, são problemas estéticos que serão resolvidos com relativa rapidez.

Outra competição mundial que aconteceu por aqui, a Copa do Mundo, gerou um problema bem maior que, depois de dois anos, ainda não teve solução.

Há vagas

Construímos hotéis demais esperando uma explosão de demanda que não aconteceu.

O caso de Belo Horizonte é o mais emblemático. Foram desenvolvidos 34 hotéis numa cidade que já tinha 180 estabelecimentos. O “azar” foi que, logo depois da Copa do Mundo, houve uma queda expressiva das viagens de negócios, que representam cerca de 80 por cento das diárias vendidas no País.

O resultado final é aterrorizante. A capital mineira está com vacância da ordem de 53 por cento e teve uma queda da receita por quarto de 36 por cento em 2015, enquanto São Paulo teve uma queda de apenas 4 por cento no mesmo período.

É um investimento da ordem de 1,5 bilhão de reais que está tendo retorno negativo, pois está desocupado.

Está procurando uma maneira de visualizar o retorno de suas aplicações? Na edição de agosto do relatório Você Investidor , Olivia Alonso vai apresentar uma planilha de investimentos para você começar a acompanhar o rendimento das suas aplicações e a distribuição do seu patrimônio em diferentes classes de ativos.

Ainda não assina o relatório?

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Eu disse, não disse?

Era uma tragédia anunciada. Investimento imobiliário é uma maratona. Não pode ser disputada da mesma forma que uma prova de 100 metros.

O Usain Bolt não teria a mínima chance de ganhar uma prova de 42 quilômetros. Da mesma forma, não existe possibilidade de sucesso em basear um investimento de 30/40 anos na expectativa de demanda de um mês.

Um argumento válido é de que a Copa do Mundo colocaria o País no mapa do turismo mundial, porém, nosso problema nunca foi a estrutura de hotéis ou a falta de conhecimento sobre o País.

Somos um país caro, com imagem arranhada e distante dos países com turistas com dinheiro. Estamos estacionados em 7 milhões de visitantes faz muito tempo. Perdemos para Marrocos e África do Sul. A Tunísia quase empata conosco.

Agora, o mico está na mão dos investidores, principalmente pessoas físicas, que acreditaram numa demanda que nunca existiu.

Belo Horizonte resolveu ser criativa e está usando os quartos como local para festas com DJs, e chega a transformar andares inteiros em salinhas comerciais.

Uma improvisação que nada ajuda na imagem do hotel.

Mudanças são difíceis

Pergunte para qualquer analista de ações. As apostas de turnaround em empresas são muito arriscadas e só devem ser feitas quando houver pleno conhecimento e alta confiança nos catalisadores.

Fazendo uma analogia: em negócios imobiliários, é importante para o investidor passivo evitar apostas em mudanças estruturais como essa, em que se alteraria a vocação de turismo do País.

Outras conclusões para todos nós

Da mesma forma, o investidor passivo, sem profundo conhecimento, deve evitar apostas em produtos revolucionários ou localização ainda não testados.

Não é necessário reinventar-se a roda para fazer um bom dinheiro com negócios imobiliários. E a maior segurança para o investidor com pouco conhecimento é procurar analisar o desempenho de produtos imobiliários similares em localizações próximas a que ele pretende investir.

Também evite entrar em negócios que apresentam movimentos exagerados de aumento de oferta, especialmente de imóveis para investimento que são vendidos para pessoas físicas.

Flats, salinhas comerciais e condo-hotéis são três exemplos em que as pessoas físicas não souberam dimensionar o tamanho da nova oferta e tomaram grandes prejuízos.

É importante entender que quem vende não terá de lidar com o problema de vacância e, justamente por isso, continuará a vender para pessoas físicas enquanto elas não perceberam que é uma cilada.

É um clássico conflito de interesses.

Como o ciclo de produção é muito longo, para perceber o problema demora muito tempo e pode ser tarde demais para se recuperar.

Abraço

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