Alta de juros na Caixa: o neutro, o ruim e o péssimo

O movimento desenfreado dos juros

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O governo ficou fominha. Agora é hora de tirar mais dinheiro do bolso da sociedade. Já temos notícias sobre aumentos de impostos. Precisamos de superávit fiscal. Os analistas da Empiricus/Cartas da Iguatemi vêm comentando sobre isso diariamente em suas newsletters.

Evidentemente, uma hora isso ia respingar no setor imobiliário.

Explico. A Caixa Econômica Federal é hoje o líder incontestável em financiamentos imobiliários no Brasil. A estimativa é de 70% de participação.

Por conta de uma subida forte da Selic, a Caixa argumenta que precisa reajustar os custos de seus financiamentos. O custo de todos os programas do banco até semana passada eram menores do que o da Selic (11,75% ao ano).

Isso nos leva a acreditar que a Caixa estava em uma situação de prejuízo, chamada de arbitragem negativa, na qual você capta dinheiro mais caro do que você consegue emprestar.

Porém grande parte da origem dos recursos (funding) da Caixa Econômica Federal é basicamente a poupança, que custa TR + 0,5% a.m.. Neste caso, não há o que se falar nem em aumento de custos, nem de arbitragem negativa.

Por outro lado, parte dos financiamentos imobiliários tem como funding as famosas LCIs. E aí sim houve aumento significativo do custo, pois as LCIs são indexadas à taxa CDI/Selic. Sim, já estávamos em situação de arbitragem negativa.

Dada a nova política fiscal do país, o governo vai querer que a Caixa ajude com o superávit primário por meio de dividendos. Não dá para ficar fazendo financiamentos com prejuízo.

No fim das contas, a Caixa Econômica Federal tratou os diferentes segmentos de crédito de modo diferente. Houve áreas em que não houve reajuste e, em outros, a taxa subiu até 1,7% ao ano. Pelo simples fato da alta nos juros, a Caixa levará outros bancos a acompanhar essa elevação rapidamente.

Colocando esse aumento em perspectiva, uma alta dos juros de financiamento de 1,7% ao ano levará o mutuário pagar juros 18% maiores. Em um empréstimo de R$ 500 mil por 30 anos são R$ 133 mil a mais de juros. Não é pouco. A prestação vai aumentar em quase 13%.

Esse aumento dos custos não poderia vir em um pior momento. O mercado anda se arrastando (com as devidas exceções, como muitos me escrevem lembrando). E vai se exigir mais renda para comprar o mesmo imóvel, só por conta deste aumento dos custos de financiamento.

Quem quiser comprar um imóvel hoje terá de apresentar uma renda 13% maior, se tiver o azar de querer um imóvel em que o custo do financiamento aumentou 1,7% ao ano.

Mas, claramente, há situações neutras, ruins e péssimas.

O neutro, o ruim e o péssimo —> Exclusivo para assinantes

Até semana que vem.

Grande abraço.

Marcio Fenelon

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