Assimetria positiva: cenário “win-win” para imóveis

Bom investimento depende de identificar cenários que podem dar lucros maiores

Assimetria positiva: cenário “win-win” para imóveis

Caro leitor,

Antes de iniciarmos o artigo da semana, permita-me um rápido desvio de assunto. Conheço muitos empreendedores que têm uma empresa de sucesso. Não quero desmerecê-los, mas pode ser que o acaso os tenha favorecido.

No caso de empreendedores em série – os capazes de criar várias empresas do zero –, não podemos pensar que a sorte é a única variável.

Mark Ford é uma dessas aves raras capazes de realizar mais negócios de sucesso do que eu consigo imaginar.

É com alegria que convido os leitores a se cadastrarem em nossa lista preferencial para receber o livro 11 Segredos da Criação de Riqueza, do próprio do Mark Ford. São onze capítulos com os pensamentos sobre riqueza de uma pessoa fora de série.

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Assimetria positiva

Um dos pilares fundamentais de um bom investimento é identificar assimetrias positivas de resultados. São operações que, com base nos cenários traçados, podem resultar em lucros bem maiores do que os possíveis prejuízos.

E quais são os cenários otimista e pessimista mais prováveis no momento?

Cenário Político

O componente político está muito bem delineado. O Congresso aprovou o envio do impeachment para o Senado, e há ampla maioria para aprovar a continuidade do processo.

As tentativas retóricas e políticas do governo foram malsucedidas, e é provável que Michel Temer assuma a presidência.

Cenário Econômico

Para calibrar os cenários econômicos de um governo Temer, apoio-me nas hipóteses de Felipe Miranda, sócio e economista da Empiricus.

“… Ao iniciar seu mandato, o peemedebista encontrará espaço para implementar um pronunciado ciclo de afrouxamento monetário, em razão dos efeitos da recessão sobre o abrandamento da inflação…  

… Separo a exposição em dois cenários possíveis: um primeiro mais otimista e o outro mais neutro. 

O primeiro caso envolve duas premissas básicas: i) apreciação cambial adicional; e ii) profunda reforma fiscal. A ideia aqui é a de que o governo Michel Temer conseguirá resolver o desajuste fiscal, com reformas estruturais (previdenciária, trabalhista, administrativa e tributária)… 

 … Nesse cenário positivo, a Selic poderia ser reduzida em 200 pontos-base neste ano e em até mais 225 pontos-base em 2017, com um ciclo a ser iniciado no começo do segundo semestre, terminando em 10% ao ano.

Contemplando um ambiente menos favorável, em que o governo Michel Temer não conseguirá implementar reformas estruturais (ou as fará apenas em caráter parcial), os juros ainda assim cairiam, embora em menor intensidade. Cumpre esclarecer a confiança de que, mesmo nesse panorama mais adverso, trabalho com a hipótese de que o novo governo teria maior disciplina fiscal na comparação com o atual – e isso parece uma premissa com bastante aderência à realidade.

Nesse caso, o ciclo de afrouxamento monetário tenderia a ser da ordem de 1 a 1,5 ponto percentual neste ano, seguido de mais 1,5 ponto percentual em 2017. Ou seja, terminaríamos o próximo ano com Selic entre 11,75% e 11,25% anuais.” 

Os dois cenários mais prováveis hoje são: Selic a 10% ou a 11,5% ao ano, ambas no fim de 2017.

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Cenário para imóveis

Os dois cenários são favoráveis para o segmento imobiliário, porém o mais otimista tem potencial de forte repercussão nos preços.

Um comprador que procura um imóvel de R$ 500 mil precisa comprovar renda de R$ 15.529 mensais para obter um empréstimo com taxa de 11% ao ano e entrada de 20%.

Com a redução da Selic para 10%, espera-se que os custos dos financiamentos imobiliários acompanhem o movimento, mesmo com as questões problemáticas do financiamento via poupança.

Se os custos de financiamento voltarem ao patamar de 8% ao ano, uma pessoa com renda de R$ 15,5 mil poderá comprar um imóvel de R$ 620 mil. É uma diferença de 24%!

No cenário mais pessimista do governo Temer, o mesmo comprador poderia adquirir um imóvel de R$ 580 mil (com juros a 9%), representando ainda um aumento de 16%.

O relatório mensal “Valor Imobiliário”, disponível a partir desta terça-feira, apresenta algumas das principais providências necessárias para você não perder um imóvel em uma compra malfeita.

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O que importa é a prestação

Apesar de tudo o que ensinamos no Criando Riqueza, sabemos que o comprador médio se importa com a prestação. Se puder pagá-la, ele vai levar o produto para casa.

Também sabemos que as incorporadoras entendem muito bem essa dinâmica e que, no passado, foram extremamente eficientes em repassar os ganhos de capacidade de pagamento para os preços dos imóveis.

Isso significa dizer que, se o comprador puder pagar um imóvel mais caro, aos poucos, os preços definidos pelas incorporadoras vão atingir esse novo patamar.

Em outras palavras, o cenário mais provável é que as incorporadoras aumentem seus preços entre 16% e 24%, caso o quadro esperado de redução da Selic e dos custos de financiamento se confirme.

Mesmo que essas empresas mudem de comportamento e não repassem 100% do ganho de capacidade de pagamento para os preços, é certo que um grande percentual será transmitido.

Sendo pessimista e supondo uma captação de apenas 50% desse efeito por parte das incorporadoras, ainda assim, o intervalo de aumento seria de 8% a 12%.

Os estoques não estão altos

E não se iluda, pois os estoques não estão muito altos. Na maioria das cidades, eles estão, inclusive, abaixo da média. O problema é que as vendas fracas fazem com que o giro de estoque seja lento.

Um consumidor mais confiante e com a carteira mais recheada resolverá o problema de travamento das vendas. Os estoques serão mero detalhe.

Pressão por distratos

Outra hipótese é a de que ainda haveria uma pressão excessiva de distratos diminuindo os preços, numa atitude desesperada de incorporadoras enforcadas.

No entanto, o período de vendas sem análise de crédito vigorosa acabou em 2014. Em no máximo três anos, os imóveis dessas vendas serão entregues e, portanto, em 2017, a carteira de clientes problemáticos estará limpa, reduzindo consideravelmente os distratos motivados por crédito.

Além disso, o retorno da confiança de empresários em um governo mais responsável fiscalmente deve destravar o sistema de crédito para empresas, possibilitando que as incorporadoras usem financiamentos para vender seus estoques com mais calma.

Mais a perder do que a ganhar

Voltando à questão da assimetria, o potencial comprador que preferir esperar pode ter que pagar de 8% a 24% a mais por um imóvel em 2017. É uma assimetria de resultados extremamente negativa, perde-se em todos cenários.

Já aquele que tomar uma decisão de comprar um imóvel hoje, tanto para investimento como para uso próprio, na pior das hipóteses, economizaria 8% e, na melhor, 24%.

É o tipo de negócio que gostamos de indicar!

Agora que você entende a assimetria positiva de resultados do mercado de imóveis atual, espero que esteja claro que este é o momento de comprar um imóvel para uso próprio.

Você tem muito mais a ganhar do que a perder.

Se você deseja investir, lembre-se de que nem tudo ficará uma maravilha, por isso tenha cuidado com sua escolha.

Como comentamos na semana passada, estamos dando os retoques finais em um conteúdo para todos os que desejam comprar ou investir em imóveis.

E o assinante do “Valor Imobiliário” não precisa se preocupar: o novo conteúdo será nosso presente nosso para você.

Abraço

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