Bolha imobiliária, to be or not to be

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Ter um mercado com preços nas nuvens não significa que estamos em uma bolha

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Caro Leitor,

Começa hoje uma série especial do Cartas da Iguatemi que vai falar de imóveis.

Encerrados os dois principais eventos do ano (Copa e Eleições), queremos definitivamente responder a pergunta: “Há uma bolha imobiliária em gestação no Brasil?”

Para nos ajudar, convidamos Márcio Fenelon. Com mais de 20 anos de experiência no mercado financeiro, ele trabalhou durante seis anos em uma das maiores empresas do mercado imobiliário do país. Viu o que de melhor e de pior aconteceu no setor.

Fenelon conhece o tema como poucos. Vale a pena acompanhar. A série terá quatro newsletters semanais (todas as terças-feiras) e um relatório.

A seguir, o primeiro texto. Boa leitura.

“Conheço o pessoal da Empiricus/Cartas da Iguatemi faz um bom tempo. Já estive do outro lado do balcão, ajudando os analistas da Empiricus a entender melhor as empresas que trabalhava.

Agora estou diante do desafio de fazer uma série de relatórios sobre a possível bolha imobiliária brasileira. E, mais importante, como operar neste ambiente.

Primeiro você merece saber um pouco mais sobre mim. Já não sou tão jovem quanto gostaria. Isto significa que tenho alguns anos… certo, bem mais de uma década de experiência no mercado financeiro e de capitais.

E passei seis anos trabalhando em uma das maiores empresas do Brasil no ramo imobiliário, daquelas que criam conceito, operam shoppings, hotéis, vendem imóveis residenciais e comerciais. Meu trabalho sempre exigiu conhecimento completo sobre a operação.

O acordo era que eu passasse o que eu sabia sobre o mercado de capitais e eles me ensinassem como fazer os mais incríveis empreendimentos imobiliários. Posso dizer que foi uma experiência melhor que qualquer universidade.

Mas falando nisso, meu pai foi muito legal comigo e bancou uma boa graduação pela FGV-SP e depois eu mesmo banquei dois MBAs, no Insper-IBMEC e Fipecafi-USP.

Entrando no tema mercado imobiliário, outro dia estava conversando com um desses “financial advisers” para clientes “private” (mais de US$ 1 milhão de ativos) com sede em Miami e comentamos sobre a verdadeira montanha russa que essa pessoa tinha passado no mercado nos últimos 14 anos.

Há 14 anos essa pessoa havia comprado um apartamento por US$ 100 mil. Esse apartamento chegou a valer mais de US$ 1 milhão no momento de pico de mercado e com a crise de 2008 voltou aos US$ 100 mil iniciais.

Atualmente o mesmo apartamento vale por volta de US$ 350 mil. Como esse é o imóvel de moradia e tinha sido comprado por um bom preço, toda essa flutuação acabou sendo só uma história para contar para os netos.

Agora imagine se você tivesse o azar de comprar no pico de US$ 1 milhão e, pior do que isso, se tivesse comprado financiado. Isso pode ser um erro para acabar com a vida financeira de qualquer um.

Mas o que afinal é uma bolha imobiliária?

Usando como exemplo o que aconteceu no mercado americano e com base na premissa de que um gráfico vale mais do que mil palavras, bolha imobiliária é isso:

Este é um gráfico dos preços dos imóveis em Las Vegas desde 2001. Os preços mais do que dobraram e voltaram ao mesmo patamar de antes da bolha. Houve uma queda de mais de 60% para quem comprou lá no pico. O mercado de Las Vegas foi um dos que mais sofreu com a crise americana. Na média, o mercado americano caiu 27% do pico ao fundo da crise.

Mas ter um mercado com preços nas nuvens não necessariamente significa que se está em uma bolha.

A bolha se caracteriza por um mercado com preços muito maiores e principalmente por causas insustentáveis no longo prazo que, consequentemente, resultam em uma forte queda em um período seguinte.

No caso americano o fator insustentável número 1 e que inflou (e desinflou) os preços foi o financiamento imobiliário. Foram “só” US$ 6 trilhões a mais de crédito entre 2003 e 2008.

É como se o PIB de um Brasil e meio a mais fosse dado a mais em crédito às famílias americanas para comprar imóvel!

Mas, de novo, o crescimento em si do crédito não explica a bolha. Há também os empréstimos mal feitos. E isso aconteceu à vontade nos EUA.  Emprestou-se para quem não podia pagar.

Os empréstimos chegaram a 90% do PIB americano e pior, na média, as famílias americanas endividadas estavam pagando cerca de 36% de tudo que o ganhavam em parcelas de financiamento imobiliário.

Se a média era 36%, tinha muita gente comprometendo 40%, 50% e 60% da renda em pagamento de financiamentos imobiliários.

Nesse contexto, como se faz para pagar todas as outras contas da família, como alimentos, água, luz, saúde, carro e cartão de crédito? Não tem jeito. O orçamento dessas famílias foi para o buraco.

Quando o mercado percebeu que a corda ia arrebentar, houve um dos maiores recuos da história de crédito (o dinheiro literalmente sumiu!) e o combustível para os aumentos de preço acabou.

As famílias (e os especuladores) saíram correndo para tentar salvar algo vendendo suas propriedades a qualquer preço para se livrar das dívidas. E o resto é a história contada no primeiro gráfico que mostrei.

E no Brasil? O forte crescimento dos preços dos imóveis (quintuplicaram desde 2001) e o aumento de 5x na participação de financiamentos no PIB desde 2007 configuram a formação de uma bolha prestes a estourar?

Mais sobre isto na próxima semana. Até lá.”

Um abraço,

Márcio Fenelon

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