Como lidar com aumento do financiamento imobiliário

Veja como compradores devem agir com taxas cada vez mais caras

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Como lidar com aumento do financiamento imobiliário

Nota da editora:

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Caro leitor,

Para quem acompanha nossos relatórios, isto não é novidade. Houve uma sequência de aumentos nas taxas dos financiamentos imobiliários em 2015, o que representou uma alta entre 12% e 17% em relação às taxas praticadas ao fim de 2014.

Mas esse não foi o único aumento no componente dos custos. A correção monetária por meio da Taxa Referencial (TR) subiu bastante, passando de um patamar de 0,19% ao ano, em 2013, para 0,86%, em 2014, e 1,80%, em 2015.

O efeito duplo é relevante no bolso do comprador. O custo total de juros e de correção monetária esperado subiu entre 32% e 42%, dependendo do tipo de financiamento (a exceção é o programa Minha Casa Minha Vida, que quase não teve aumento).

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Um comprador que financiar R$ 100 mil em 30 anos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), modalidade de crédito da Caixa Econômica Federal (CEF) voltado para a aquisição de imóveis de até R$ 750 mil, pagará R$ 41 mil A MAIS de juros e de correção monetária.

Para os financiamentos fora do SFH, a situação é pior. Um financiamento de R$ 100 mil terá um adicional de juros e de correção monetária de R$ 58 mil.

E, nesse contexto, uma pergunta frequente que recebo é: vale a pena esperar os financiamentos abaixarem para fazer um negócio melhor?

O mais importante é reparar que há uma correlação direta entre os custos de financiamento e os preços dos imóveis.

Um aumento dos custos de financiamento aumenta a prestação do empréstimo, diminui o poder de compra e, dependendo da situação geral da economia, força uma queda nos preços dos imóveis.

Essa redução do valor dos imóveis pode vir disfarçada por um longo período de corrosão dos preços em comparação com a inflação, ou seja, preços parados em um ambiente de inflação, o que significa uma perda real.

Ao mesmo tempo, há liquidações pontuais de empresas e pessoas com a corda no pescoço, o que os índices não capturam.

Este é o ambiente de negócios no momento. Preços pressionados para baixo por conta de financiamentos mais caros e de renda per capita decrescente.

O maior perigo de esperar que as taxas de juros caiam para fazer um financiamento é que, na mesma hora em que o financiamento cair e apresentar preços convidativos, deve-se esperar um movimento de aumento dos preços dos imóveis.

O cenário mais provável é aquele em que se economiza de um lado – financiamento – para gastar no outro – imóvel mais caro.

Outro ponto importante é que não há nenhum fator indicando que possa haver uma queda na taxa de juros de financiamento.

Os imensos saques da poupança – principal fonte de financiamento do setor imobiliário – só aumentam os custos dos bancos, que são devidamente repassados ao consumidor.

Além disso, a persistente inflação não abre espaço para uma redução da taxa de juros.

As oportunidades de descontos em imóveis no momento e a ausência de algum sinal de que as taxas vão cair formam um cenário em que não faz sentido segurar o financiamento de uma compra de imóvel.

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Se, no futuro, os juros forem reduzidos, você sempre terá a opção de realizar a portabilidade de seu financiamento para conseguir juros menores.

Essa é uma alternativa grátis que o sistema possibilita – de trocar seu financiamento facilmente –, então é seu dever aproveitá-la de forma inteligente.

Ficar esperando taxas menores de financiamento não faz sentido se o sistema permite que você se aproveite de taxas menores por meio da portabilidade.

Entretanto, mais inteligente do que usar a portabilidade é minimizar ao máximo o uso de financiamento na sua vida financeira.

Se você só comprar imóveis que caibam em seu bolso, começando com um muito pequeno, se necessário, e aos poucos fazendo upgrades, sem usar financiamento, a diferença final será assustadora.

Se o imóvel dos seus sonhos custa R$ 500 mil e você deu a sorte de achar uma taxa amiga de TR + 8% (geralmente reservada para o servidor público), você vai pagar R$ 940 mil em 30 anos, incluindo juros e correção monetária.

Ao adquirir um imóvel menor e aplicar o dinheiro que seria usado nas prestações, você pode comprar o mesmo imóvel desembolsando um total de R$ 529 mil em cerca de 11 anos.

É uma diferença de R$ 411 mil entre as opções.

Quer entender melhor essa conta? Veja a página 3 do relatório mensal “Valor Imobiliário” de janeiro.

Intuitivamente, é fácil concluir que pagar um imóvel em 11 anos é melhor do que pagar um imóvel em 30 anos.

Adicionalmente, qual outra decisão de consumo vai proporcionar a você uma economia de 82% no valor do imóvel dos seus sonhos?

Provavelmente nenhuma.

Outra importante questão que ”esquecemos”

Nossa discussão hoje foi muito centrada na decisão de financiamento. E observamos duas dimensões: a) fazer ou não fazer um financiamento imobiliário e b) fazer agora ou esperar.

Outra questão importante é saber se devemos comprar um imóvel agora ou se devemos esperar o mercado ficar mais favorável.

Não é possível responder essa pergunta em poucos parágrafos. É um tema complexo que exige uma longa explicação, por isso estou preparando um relatório sobre o assunto para a semana que vem. Não perca.

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Grande abraço,

Márcio Fenelon

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