Como obter altos retornos com propriedades para aluguel

Formas de construção de riqueza com imóveis

Como obter altos retornos com propriedades para aluguel

Caro(a) Leitor(a),

 

O desânimo está estampado na cara do investidor de imóveis residenciais para aluguel. Se está fazendo as contas certas, já percebeu que o percentual do aluguel em relação ao valor de venda de seu imóvel – conhecido como yield de aluguel – está em míseros 4,6% ao ano, na média brasileira, segundo o FipeZap.

 

O pior é que, tirando todas as despesas e impostos, este percentual cai para algo da ordem de 3% ao ano, o que coloca o retorno do aluguel residencial na categoria « onde eu estava com cabeça ».

 

Mas sabemos perfeitamente que a cabeça dele estava na valorização do imóvel – que não acontece mais. Escrevemos extensamente sobre o assunto, e o assinante pode rever os relatórios especiais em sua área logada.

 

Já faz pelo menos duas décadas que o investidor mais descolado resolveu sair das propriedades residenciais e migrou para as comerciais. E não é à toa: o fluxo de caixa é bem melhor. O yield de aluguel é, na média brasileira, de 9,2% ao ano, segundo levantamento da FGV, o que coloca este investimento na categoria « vou conseguir conservar minha riqueza ».

 

Mas se o interesse for maior do que somente manter sua riqueza, como é que faz?

 

Duas formas de construção de riqueza com propriedades para aluguel

 

Vou contar um segredinho para você. Tem somente duas formas de fazer isso, mas hoje vamos falar da primeira delas, que é aproveitar da diferença de yields no desenvolvimento de um imóvel e do investidor.

 

No momento em que você escolhe mudar a sua atuação no mercado imobiliário, passando de simples comprador de imóveis prontos para desenvolvedor, abre-se uma avenida de oportunidades de retornos superiores.

 

Ao assumir os riscos de desenvolver um imóvel do zero, o empreendedor é premiado com um yield de aluguel maior do que o investidor exige. Assim, este desenvolvedor pode se aproveitar desta clara arbitragem de taxas para construir um belo patrimônio.

 

Um exemplo prático

 

Na prática, empreendedores conseguem construir imóveis para aluguel com yields de aluguel da ordem de 12% a 20%. Como exemplo, vamos dizer que ele conseguiu desenvolver com yield de aluguel de 18%, nas seguintes condições:

 

Investimento Total – R$ 500.000

Aluguel Anual – R$ 90.000

Yield do Aluguel – 18% ao ano

 

Por si só, este já um investimento muito bom e o empreendedor pode escolher simplesmente se beneficiar do fluxo de caixa e já ficar bem feliz, porém, você pode escolher vender este imóvel para um investidor e começar a criar riqueza de verdade.

 

Para simplificar nossas estimativas: vamos supor que seja possível vender este imóvel pela média do yield de aluguel que a FGV divulga trimestralmente – 9,2% ao final do terceiro trimestre.

 

O investidor estaria diposto a pagar por este imóvel:

 

Valor do Imóvel = Aluguel / Yield de Aluguel

Valor do Imóvel = R$ 90.000 / 9,2%

Valor do Imóvel = R$ 978.261

 

Tirando a comissão do corretor e impostos, chegaríamos a R$ 856.631 no seu bolso ao final. Se toda esta operação for feita em dois anos, teríamos um retorno de 30,9% ao ano. Se você conseguisse cinco negócios desses em 10 anos, você terá conseguido multiplicar seu patrimônio em mais de 14 vezes.

 

A diferença entre o yield de desenvolvimento que você consegue e o yield que o investidor exige é uma fonte inesgotável de construção de riqueza. Sempre haverá aquele que não quer correr os riscos de desenvolvimento, mas quer se beneficiar da regularidade do fluxo de caixa dos aluguéis.

 

Mas nem sempre se consegue um yield de 18% ao ano no desenvolvimento e nem sempre consegue-se vender o empreendimento em dois anos.

 

Na próxima vamos falar sobre critérios para decidir quando ir em frente e quando recusar uma oportunidade de desenvolvimento.

 

Abraço,

 

Marcio Fenelon

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