Como operar num mercado em que 41% dos imóveis estão sendo devolvidos

Leitura obrigatória para quem pensa em comprar

Como operar num mercado em que 41% dos imóveis estão sendo devolvidos

Caro Leitor,

Vamos dar uma folga para a série sobre propriedades para aluguel para tratar de um assunto que esteve nas manchetes recentemente.

A cada 100 imóveis entregues por 9 incorporadoras, 41 voltaram para o colo das empresas nos primeiros nove meses de 2015, segundo levantamento feito pela agência de classificação de risco Fitch Ratings.

Em bom português, na hora H, da entrega, 41% dos compradores estão pulando fora e desistindo da compra, deixando o pepino na mão da incorporadora.

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Mas o que exatamente está rolando?

Assim como na aviação, um acidente nunca acontece por um só fator.

O primeiro erro partiu das incorporadoras, que, diante de uma superoferta, não capricharam na avaliação de crédito dos compradores. Tudo que importava era crescer e, para isso, era preciso vender, então se fazia vista grossa.

Pessoas que claramente não tinham condições para comprar um imóvel tiveram seu crédito aprovado e, três anos depois, descobriram que não eram bons o suficiente na opinião do banco.

É bom ressaltar que essas vendas representaram polpudos bônus para executivos que nem mais estão nas incorporadoras. Claro problema de desalinhamento de interesses.

O segundo problema só ficou claro três anos depois dessa oferta desenfreada. A partir de 2015, os bancos ficaram mais medrosos e passaram a exigir muito mais do comprador. Hoje é preciso ser e parecer santo para conseguir um empréstimo.

Pior ainda para o incorporador, que estava aceitando qualquer um e agora precisava que esse cliente fosse aprovado pelo banco para receber nada menos do que 80% do valor do imóvel. Bancos mais medrosos e falta de critério do incorporador são uma combinação perigosa.

O terceiro problema foi a subida dos juros e da entrada exigida, o que levou o valor da prestação a aumentar também. O comprador passou a ter que apresentar um holerite (ou contra-cheque, dependendo da região do país) mais gordo para ser aprovado. Muitas pessoas que eram qualificadas na hora da compra não tinham renda suficiente na hora da entrega.

Finalmente, em quarto lugar, o desemprego aumentou brutalmente. Um total de 1,5 milhão de empregos foi para o lixo só em 2015, e evidentemente ninguém empresta para um desempregado.

Diante desse cenário, ficou bem fácil apresentar duas oportunidades.

“Segui o gerente do banco e isso me custou R$ 347 mil”

“Quanto custa deixar suas economias em um investimento inadequado? Pode sair caro negligenciar suas finanças. Sua última chance de ter acesso a um programa inédito que mudará sua vida financeira.”

Veja aqui

 

Uma primeira oportunidade: projetos em fase de entrega

Imagine uma situação em que você descobre que em um mês terá um desconto de 41% do seu salário. É dramático e é o que está acontecendo com a incorporadora.

Se a incorporadora não está com os bolsos cheios – e poucas estão -, é necessário sair vendendo imóveis o mais rápido possível.

Então a primeira oportunidade para um comprador, principalmente aquele que está procurando imóvel para morar, é ir atrás de projetos que estão em fase de entrega. Ali serão oferecidos descontos que variam de 10% a 40%, sendo esse último mais raro.

Nossa opinião: se você está procurando algo para morar e encontrar um desconto de 20%, vale a pena ir em frente. Dificilmente será um mau negócio.

Detalhe importante. Os 20% de desconto não são sobre a tabela atual! Faça uma pesquisa em jornais antigos e descubra quanto estava custando o imóvel ao fim de 2014 e então aplique os 20%. Bingo!

A recomendação é evitar financiamento o máximo possível devido ao aumento dos juros. Uma taxa maior no empréstimo pode zerar os ganhos com o desconto.

A maneira mais óbvia de reduzir o financiamento é conseguir diminuir o valor do imóvel comprado. Se não for possível, então torça para uma queda de juros no futuro para poder fazer uma portabilidade e começar a pagar menos.

Uma segunda oportunidade: leilões de imóveis

A dinâmica de perda de emprego não afeta somente aqueles imóveis que estão sendo entregues, mas também casos em que o comprador conseguiu o financiamento, mas não está conseguindo pagar as prestações por causa de uma redução de renda ou perda de emprego,

Um bom resultado da mudança de legislação ocorrida na década passada (ou resultado ruim, dependendo do ponto de vista) é que ficou muito fácil a retomada de um imóvel dado em garantia de empréstimo.

Talvez seja novidade para você: o imóvel não é seu enquanto estiver dado em garantia de um financiamento, é do banco! E é relativamente fácil sua retomada por falta de pagamento.

Nesse contexto, uma segunda oportunidade é ficar atento a leilões de imóveis que estão sendo recuperados por falta de pagamento. Escrevemos um relatório extenso sobre o assunto alguns meses atrás que está disponível para assinantes.

AINDA NÃO É ASSINANTE? CLIQUE PARA ACESSAR O RELATÓRIO

O resumo da história é que é preciso dinheiro, tempo e um bom assessor para se fazer boas compras, já que existem riscos importantes a serem evitados, mas os descontos são ótimos. O pessoal da X3M Consult, que nos ajudou a escrever aquele relatório, é um bom exemplo de assessoria competente.

 Mas não são só oportunidades que se apresentam nesse mercado. Na semana que vem, vamos escrever sobre duas importantes ameaças que surgiram no cenário atual.

Até lá.

Link sugerido: Super Blink – As 4 ações para ter até 2020, segundo Felipe Miranda

Abraço,

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