Decidindo a participação ideal de imóveis numa carteira – Parte III

Na última newsletter da série, confira exemplos práticos de como garantir renda e o retorno do investimento no segmento imobiliário

Decidindo a participação ideal de imóveis numa carteira – Parte III

Caro leitor,

Estamos na última parte desta minissérie sobre a decisão de alocação de imóveis em sua carteira. Nas semanas anteriores, falamos sobre reserva de emergência, definição de objetivos, estimativa de retornos, relação risco e retorno e tolerância ao risco.

Hoje vamos fazer alguns exemplos práticos para verificar o impacto de cada decisão.

“Dez contos” por mês

Suponha um estilo de vida de 10 mil reais por mês e uma carteira conservadora, com imóveis residenciais e um pouco de renda fixa, e o seguinte retorno real, líquido de Imposto de Renda:

Para calcular o total de reserva que precisa ser acumulado para proporcionar esses 10 mil reais mensais, precisamos fazer uma continha bem simples:

Renda anual ÷ Retorno real líquido = Reserva necessária, ou

10 mil reais × 12 meses ÷ 3 por cento = 4 milhões de reais

São necessários 4 milhões de reais para ter uma vida de independência financeira com “dez contos” mensais, com uma carteira com retornos reais e líquidos de 3 por cento ao ano.

A vantagem desse formato de cálculo é a suposição de que haverá renda para o resto da vida, conhecida como perpetuidade.

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Quanto precisa poupar?

A pergunta que vem a seguir é: quanto é preciso poupar para atingir essa reserva dentro de um prazo considerado ideal, como 20 anos?

Recorrendo a uma planilha eletrônica (Google Sheets ou Excel) e usando a fórmula financeira PMT (ou PGTO, em português), teríamos o seguinte resultado:

 

São 148.863 reais de contribuições anuais por 20 anos para atingir uma carteira de imóveis residenciais e renda fixa de 4 milhões de reais, que proporcionará 10 mil reais mensais de renda líquida.

Melhorando o retorno

Para entendermos o efeito do retorno, vamos mudar a carteira para imóveis comerciais, que apresentam melhor retorno e mais risco:

 

O cálculo da reserva total necessária seria: 10 mil reais × 12 meses ÷ 7,5 por cento = 1,6 milhão de reais

E a contribuição anual seria:

 

Aquela pessoa que quiser os “dez contos” e trocar o imóvel residencial pelo comercial poderá atingir o mesmo objetivo com uma contribuição quatro vezes menor, saindo de 148.863 reais anuais para 36.948 reais.

Ficou bem mais fácil, mas pode ficar ainda mais.

A perspectiva de um empreendedor imobiliário

Para aqueles que querem pôr a mão na massa e virar empreendedores imobiliários enquanto ainda mantêm o emprego ou a ocupação atual, a coisa fica ainda mais interessante.

Construir e vender um simples imóvel residencial com um lucro de 20 por cento do valor de venda, ou seja, com uma margem líquida de 20 por cento em 18 meses, equivale a ter um retorno de 25 por cento ao ano.

Mas, como o retorno é maior que a margem? Existem alguns custos que só ocorrem depois da venda e não afetam o capital empregado, mas isso é assunto para outro artigo. O importante é que os 25 por cento são corretos e, retirando uma inflação de 5 por cento ao ano, grosso modo, é uma máquina de fazer retornos de 20 por cento ao ano.

Ao mesmo tempo, não é razoável supor que alguém que atinge a independência financeira fique tocando obras. Não faz sentido. Vamos supor que, depois de seu patrimônio formado, você investirá em excelentes imóveis comerciais e a carteira passará a ter retorno de 7,5 por cento ao ano, como no exemplo anterior.

Com esse retorno de 7,5 por cento ao ano, ainda será necessário acumular 1,6 milhão de reais para atingir os 10 mil reais mensais, porém, a contribuição anual será muito menor, calculada com base na máquina de fazer dinheiro que é a incorporação com retornos reais e líquidos de 20 por cento ao ano.

 

A redução seria de um valor de 36.948 reais para apenas 8.570 reais. De novo, mais de quatro vezes menor!

Mas esse planejamento tem uma incongruência importante: não é possível começar uma incorporação com 8.570 reais. Para construir um pequeno imóvel de cem mil reais, por exemplo, o capital empregado será na casa dos 50 mil reais.

Começando com cem mil reais, serão necessárias dez incorporações em 15 anos para se chegar a 1,6 milhão de reais, sem considerar novas contribuições que fariam o objetivo ser atingido bem mais rapidamente.

Estamos falando de dez corridas de velocidade para quem prefere a incorporação, em comparação a algumas poucas maratonas dos outros tipos de investimento.

Tudo o que interessa sobre imóveis

Seja ou não proprietário de um imóvel, com uma coisa você há de concordar. É o bem mais caro que uma pessoa comum irá negociar na vida. Para saber o momento de vender, comprar, financiar e tudo sobre mercado imobiliário, fique atento às recomendações.

VALOR IMOBILIÁRIO

Vários sprints ou uma maratona?

Não há resposta certa ou errada em relação ao estilo de acumulação de patrimônio. Alguns têm aptidão para sprints rápidos e consecutivos; outros, não têm pressa.

Em todos os casos, porém, são necessárias decisões inteligentes quanto à carteira, sendo adequadas, desde que respeitem o perfil de risco e os objetivos financeiros.

Na prática, a teoria é outra

É uma enorme ilusão achar que podemos controlar o futuro. Vá por mim, é uma barca furada!

Fazer um planejamento desse tipo tem um único objetivo: melhorar as suas decisões. Não pode ser considerado como uma resposta do que vai acontecer. Pelo contrário, posso garantir que ele estará errado.

As taxas de retorno mudam com o tempo, assim como o seu estilo de vida e sua capacidade de investir.

Faça o seu melhor e seja flexível para mudar seus projetos conforme as premissas mudem e, assim, terá as melhores oportunidades de chegar aos seus objetivos.

Abraço!

 

 

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:. Parte II – Decidindo a participação ideal de imóveis numa carteira

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