É o inimigo que estabelece o valor do seu imóvel

A forma correta de determinar o preço de venda de um imóvel residencial

É o inimigo que estabelece o valor do seu imóvel

Caro leitor,

Séculos atrás, recém-saído da faculdade, fui contratado para gerenciar uma empresa agroindustrial. Pode parecer pomposo, mas fui trabalhar em uma fazenda que estava construindo uma fábrica de ração animal.

Na época, o produto de maior faturamento era frango vivo. A capacidade instalada era de cerca de 100 mil frangos. Aprendi mais sobre eles do que gostaria.

Você sabia que o frango precisa de 2kg de ração para cada 1kg de engorda? É a taxa de conversão.

Outra curiosidade: depois que o frango fica maior, ele se movimenta apenas no raio de 1 metro de distância porque a ração está sempre perto dele.

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Por mais desagradável que seja a comparação, quando compramos um imóvel, temos um comportamento de frango. Restringimos nossa área de busca a poucos quilômetros.

As razões são diversas. Talvez façamos questão de ficar perto de parentes ou do trabalho e da escola. Conheço um caso em que a pessoa fez questão de morar ao lado de um campo de golfe.

As razões são múltiplas, mas o resultado é quase sempre o mesmo. As pessoas procuram imóveis em uma região muito específica, em um raio muito pequeno.

Como determinar o preço de venda de seu imóvel residencial?

Esse comportamento é decisivo para nos ajudar a determinar o preço de um imóvel residencial da forma correta.

Aceitando a hipótese de que as pessoas procuram imóveis em um raio muito pequeno, quando você deseja vender, só deve se preocupar com os imóveis num raio de 1km ou 2km de distância do seu.

São eles que os potenciais compradores vão olhar e comparar com o seu. Você precisa saber se o preço de seu imóvel está competitivo em relação aos imóveis da mesma região.

Imóveis a mais de 2km distância deixam de ser competição (salvo em raríssimas exceções), pois essa distância já ultrapassa os limites dos bairros, e as propostas de valores são outras. Os próprios compradores reconhecem isso e, caso decidam comprar em outro local, mudam os parâmetros. Não há nada a ser feito nesse caso.

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Colocando a mão na massa

Para determinar o preço do seu imóvel, faça uma pesquisa extensa de preços de imóveis em um raio de 1km ou 2km de distância do seu. É importante identificar endereço, tamanho, preço total e preço por m2.

Veja, na tabela a seguir, um exemplo de estudo para a determinação do preço de um apartamento em São Paulo. Foram coletadas ofertas de venda de apartamentos em um raio de 2km.

 

A lista original era bem maior, porém eliminei vários competidores utilizando os seguintes critérios:

  • Idade: o imóvel estudado era zero quilômetro, então tirei da lista tudo com mais de 10 anos.
  • Tamanho: para cada tamanho de imóvel, há uma faixa de preços diferente, assim separei os imóveis entre 30m2 e 80m2 e com dois quartos.
  • Distância: para cada imóvel concorrente, estimei a distância e, nesse caso, estabeleci um limite de 2km.

Com esse rápido estudo, cheguei à conclusão de que os concorrentes do apartamento estudado têm preço médio de R$ 15.626/m2. O mais caro custa R$ 20.986/m2, e o mais barato, R$ 12.727/m2.

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Pesquisa qualitativa

Você percebeu que o intervalo de preços está muito alto, variando de R$ 12,7 a R$ 21 mil por m2. É necessária uma pesquisa qualitativa.

É hora de gastar sola de sapato para entender as diferenças. Visite os mais caros e os mais baratos. Visite também os imóveis na média e avalie os seguintes itens:

  • Localização: a rua é movimentada, barulhenta, ou é uma das ruas com os melhores imóveis do bairro?
  • Acabamento: preste atenção na qualidade do piso, dos materiais da cozinha, das janelas e do acabamento dos banheiros.
  • Planta: a planta facilita a movimentação ou a atrapalha? A cozinha está integrada à sala? Há uma varanda aproveitável? Em todos os quartos? O tamanho dos ambientes é adequado?
  • Facilidades: quais são as opções de serviços e de lazer que o condomínio oferece? O custo é alto ou baixo?
  • Andar: andares mais altos são mais valorizados.
  • Posição: descubra o que a região valoriza em relação à posição, geralmente apartamentos virados para a rua são menos valorizados pelo barulho, com exceção de locais em que a vista é gloriosa. Além disso, para cada região do país existe uma preferência em relação à exposição solar. Em São Paulo, os imóveis mais valorizados têm frente voltada para o Norte.
  • Velocidade de venda: há quanto tempo o imóvel está à venda? Se for muito maior do que a média do bairro, é melhor desconsiderar o imóvel para efeitos de pesquisa.

A avaliação qualitativa pode se tornar quantitativa: você pode dar notas para todos os concorrentes com base nos itens acima e comparar com as notas que daria para o seu imóvel.

Assim, você terá condições de separar os imóveis com notas similares ao seu e de estabelecer um preço competitivo para ele.

 

Leituras sugeridas:

Abraço,

Marcio Fenelon

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