É possível bater a renda fixa com imóveis?

Após o ciclo de uma década em negócios imobiliários estamos em um novo momento. Confira quando e como é possível ganhar mais com o investimento

É possível bater a renda fixa com imóveis?

Estava tranquilo abrindo os e-mails quando vi este e-mail de nosso leitor Davi:

“…com o tesouro direto pagando de 14% a 16% ao ano, investir em imóveis
ainda é um bom negócio? Como exemplificar isso ao cliente comprador de imóveis? Juros altíssimos e não valorização expressiva dos imóveis nos últimos meses… o que dizer?”

Davi, infelizmente não tenho boas notícias para seus clientes. Em outubro do ano passado, escrevi um longo artigo explicando que encerramos um ciclo de uma década em negócios imobiliários.

Resumindo, as condições que levaram os preços de imóveis residenciais a crescer a uma taxa de 15% ao ano por uma década não existem mais. E a manjadíssima estratégia de comprar e ficar esperando uma valorização não vai dar mais certo.

Um novo ciclo virtuoso, como aquele que vimos, vai demorar muitos anos para voltar. Minha opinião é que a próxima década só vai premiar quem tiver uma atuação mais ativa em negócios imobiliários.

Vai ser preciso desenvolver negócios do zero para competir com a taxa de juros que você mencionou. E isso envolve uma quantidade muito maior de conhecimento do que simplesmente comprar e esperar.

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Ficaremos assim para sempre?

É óbvio que o período atual também é uma anomalia. Nem tanto ao céu, nem tanto ao mar. Não é razoável supor que os imóveis nunca mais se valorizarão, porém é provável que ainda tenhamos um período extenso de paradeira antes de qualquer recuperação.

No relatório que os assinantes estão recendo hoje, coloquei meu turbante e usei minha bola de cristal para dar uma opinião sobre quanto tempo ainda temos que enfrentar este mercado.

Ironias à parte, ninguém sabe direito quando haverá uma virada, mas podemos fazer uma leitura informada do mercado, traçar cenários e, principalmente, tomar decisões sábias e seguras para atuar neste ambiente.

Uma saída para você, Davi, é identificar imóveis com descontos que consigam bater a renda fixa no cenário atual. No relatório que disponibilizamos hoje aos assinantes da série Valor Imobiliário, eu digo o quanto acho necessário obter de descontos e onde procurar.

Não digo que será fácil, mas é a saída.

Ainda não é assinante? Clique aqui para ter acesso.

Mais informações: Comprou um imóvel, mas tem que devolver?

Nem tudo está perdido

Entendendo um pouco melhor a dinâmica de comparação entre renda fixa e imóveis, podemos achar oportunidades que valem à pena com mais facilidade em outro segmento do mercado, o de propriedades comerciais para aluguel.

Um imóvel comercial que consiga um aluguel anual de 10% do valor do imóvel – bem perto da média medida pela FGV, terá um retorno de aproximadamente 9% ao ano depois das despesas e impostos.

Comparando com os 14% a 16% ao ano da renda fixa, cadê a vantagem dos imóveis?

Primeiro, para tornar a comparação mais justa, vamos tirar o imposto de renda da renda fixa. O retorno líquido vai ficar entre 11,9% e 13,6%.

Segundo, estamos esquecendo um detalhe do imóvel. Além do aluguel, outro componente do retorno é a valorização.

Terceiro, o retorno alto da renda fixa não vem num vácuo. Ele está alto somente porque a inflação está alta. No santo momento que a inflação abaixar, a renda fixa abaixa.

Algo que você só vê a cada 2 anos.

A Carteira Empiricus comemora hoje 2 anos com resultados substancialmente superiores aos de mercado.

Em comemoração estamos oferecendo a abertura total de TODOS os nossos relatórios por 48 horas.

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Em outras palavras, o retorno entre 11,9% e 13,6% da renda fixa, que é considerado alto, não parece tão alto assim se colocarmos na conta a inflação de 10%. O retorno real, aquele acima da inflação, está apenas entre 1,9% e 3,6%.

E o retorno dos imóveis ?

No curto prazo, ninguém é capaz de dizer exatamente o que ocorrerá com o valor de um imóvel comercial de qualidade, mas, no longo prazo, é seguro afirmar que ele vai acompanhar, pelo menos, a inflação.

Não estou falando de longos prazos falsos de 5 anos, mas sim de 20 anos ou mais.

Esta é beleza de um ativo de qualidade em uma região com oferta restrita. Ele mantém o seu poder de compra.

Então, quando falamos de 9% de retorno de aluguel, precisamos acrescentar a inflação pela valorização. Use o número dos últimos 12 meses (mais ou menos 10%) e chegaremos a um retorno de 19% em comparação aos 11,9% a 13,6% da renda fixa.

Bingo! A renda fixa perdeu! Toma renda fixa!

É melhor usar a expectativa de inflação de longo prazo

Mas, espera, não me parece justo usar a inflação passada para estimar rendimentos futuros. É melhor usarmos uma expectativa de inflação de longo prazo. No Brasil, me parece que 6% no longo prazo é mais justo.

Então, o retorno de um imóvel comercial ficaria em 9% + 6%, o que daria 15% ao ano, e a comparação não fica tão boa assim contra os 11,9% a 13,6% da renda fixa.

Comparando maças com maçãs

Percebeu a confusão que é comparar uma aplicação de curto prazo em renda fixa com um ativo de longo prazo como o imóvel?

Por isso, é melhor comparar o retorno de um imóvel com o retorno obtido por um título que já seja indexado à inflação e que seja de longo prazo.

Os investidores mais sofisticados sempre comparam os imóveis com a NTN-B, que é um título que paga inflação mais um percentual ao ano, conhecido como spread. Assim, é possível comparar diretamente o retorno do aluguel do imóvel com o spread da NTN-B.

O spread líquido da NTN-B está hoje na faixa de 6% líquidos que, comparados aos 9% dos imóveis, indica uma boa oportunidade para investimento em propriedades comerciais para aluguel.

Não chega a ser fantástico, mas é uma boa oportunidade de bater os retornos da renda fixa no longo prazo.

Para obter retornos melhores do que este, é necessário procurar negócios imobiliários mais criativos do que simplesmente comprar pronto e alugar. É necessário intervir nos imóveis e criar valor.

O potencial de retorno melhora muito nestes casos, partindo de 20% a 30% ao ano em casos de gestão ativa. Não foi à toa que, no ano passado, lançamos um curso para ensinar a identificar e implementar esse tipo de negócio.

Leia também: Saiba como disparar um raio multiplicador e potencializar em 120 vezes seu lucro com imóveis

Três argumentos

Davi, resumindo, eu buscaria imóveis residenciais com desconto suficiente para bater com folga a renda fixa (CDI) no curto prazo e incentivaria a procura por boas propriedades comerciais para aluguel para bater a renda fixa no longo prazo.

Caso seus clientes queiram colocar a mão na massa, as oportunidades de gestão ativa possibilitam retornos especiais, porém exigem mais conhecimento.

Novo relatório para assinantes

Como mencionei neste artigo, os assinantes da série Valor Imobiliário recebem hoje um relatório completo em que abordo a espinhosa questão: será que chegou ”A” hora de comprar imóveis?

Há uma resposta objetiva para o tema que faz todo sentido para o ambiente do mercado atual.

Clique aqui para ler

Não perca.

Abraço,
Marcio Fenelon

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