É possível perder dinheiro investindo em imóveis para aluguel?

Entenda a lógica do mercado de imóveis para aluguel

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Caro Leitor,

Outro dia estava trabalhando na análise dos investimentos de um cliente e havia alguns imóveis destinados para aluguel. A primeira precaução quando se desenvolve uma análise é separar os investimentos em renda fixa e renda variável.

Os imóveis foram devidamente classificados como renda variável. Quando comecei a mostrar as análises, o cliente me encarou com certa estranheza. Aquela cara me fez perceber que ele acabara de conhecer uma nova visão sobre algo que ele tinha como certo por muitos anos.

E, de alguma forma, sei que é esse conceito que interessa a um leitor que me fez a seguinte pergunta:

–    É possível perder dinheiro investindo em imóveis para aluguel?

Entendo que o leitor quer ter o conforto de que o imóvel é sólido o suficiente para não perder dinheiro. É a vontade de ter a mesmas garantias de algumas modalidades de renda fixa.

Mas, para responder a pergunta de forma adequada precisamos, primeiramente, compreender o que é “perder dinheiro”.

Primeira alternativa: “Perder dinheiro” = o que entra é menor do que o que sai

Uma primeira forma de entender este conceito é muito simples. É sair do negócio com menos dinheiro do que entrou. Veja: você compra ou constrói um imóvel, aluga ou não por um tempo e, depois, vende por um valor menor do que o total do seu investimento (investimento + aluguel).

A resposta é sim. É possível perder dinheiro dentro deste conceito, porém a probabilidade é baixa. Imagine que para conseguir esta façanha você precisa alugar um imóvel por um valor alto em comparação ao mercado, e ser teimoso a ponto de não reconhecer que precisa baixar o aluguel.

Depois disso, você ficará nervoso com toda essa situação e venderá o imóvel por qualquer preço. Não é impossível, mas a probabilidade é muito baixa.

Aumentando um pouco a probabilidade da perda

A probabilidade cresce se você permanece teimoso no aluguel alto, enquanto corre uma prestação de um financiamento bancário ou da incorporadora para pagar. Aí fica mais fácil ocorrer problemas de liquidez caso não tenha uma reserva financeira adequada para bancar a teimosia.

Talvez você não tenha feito as contas corretamente ou esperava um aluguel melhor e contava com isso para bancar as prestações. Aí todo mês você tem um fluxo de caixa negativo e o dinheiro escorre pelas mãos. Ainda por cima você não tem reserva financeira. Isso é mais provável de acontecer.

Construa uma margem de segurança

No geral, a recomendação nestes casos é construir margens de segurança. Em primeiro lugar, é necessário ter reservas financeiras. Em segundo lugar, ter uma taxa de retorno do seu imóvel maior, ou bem maior, do que a taxa de financiamentos.

Realizamos diversas simulações em cima disso no relatório do mês de janeiro de 2015.

 

Segunda alternativa: um conceito mais sofisticado de “perder dinheiro” – exclusivo para PRO

 

A maioria dos imóveis residenciais para aluguel está perdendo dinheiro – exclusivo para PRO

Até semana que vem.
Abraço.

Marcio Fenelon

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