Escapando das multas nos distratos

Bônus: um guia para o mercado de imóveis

Escapando das multas nos distratos

Um guia para a sua primeira compra ou investimento imobiliário

A partir de hoje, você pode ter acesso a um guia completo para fazer bons negócios de forma segura no mercado imobiliário brasileiro. Preparei o curso “Imóveis para leigos: o primeiro passo para compradores e investidores“, destinado a você que quer comprar ou começar a investir e não sabe por onde e como começar. A melhor parte: ele é gratuito para assinantes do Valor Imobiliário.

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Caro leitor,

A compra na planta sempre foi uma forma inteligente das incorporadoras reduzirem o seu risco e, por tabela, aumentar o risco do comprador.

É uma grande vantagem que as incorporadoras têm de poder lançar um produto e desistir em até 180 dias, caso o empreendimento não venda um determinado percentual. Assim, se reduz o risco de venda.

Outra grande vantagem é poder usar o dinheiro do próprio comprador. Ao exigir que entre 20% e 30% do valor do imóvel seja pago até a entrega, a incorporadora tem uma vantagem de ter uma fonte de financiamento barata para seu capital de giro.

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Com esse modelo de conseguir dinheiro antes de entregar o produto, a incorporadora reduz seu risco e custo financeiro. O comprador pode até não perceber, mas está, efetivamente, concedendo um empréstimo.

Nem tudo, porém, é vantagem para as incorporadoras. Ao aceitar o modelo de compra na planta, o consumidor tem a vantagem de poder desistir a qualquer momento antes da entrega.

Quanto menos ele pagou, maior é o incentivo para desistir num mercado com grandes descontos. Ao mesmo tempo, os bancos estão rejeitando a concessão de crédito para uma quantidade enorme desses compradores.

Todo esse movimento fez explodir o número de desistências nesse período anterior à entrega. As estimativas é que foram cerca de 50 mil em 2015.

Caro leitor,

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E chegou-se a um ponto em que algumas incorporadoras não estão mais topando fazer acordos amigáveis na desistência, levando muito desses contratos para discussão na justiça.

A principal razão está no fato de que os contratos não regulamentavam as multas e penalidades que poderiam ser cobradas no caso de desistência.

Para reduzir o número de discussões na justiça é que o setor imobiliário e os Poderes Executivo e Judiciário e os órgãos de defesa do consumidor assinaram um acordo que regulamenta essa questão.

As incorporadoras terão a opção de escolher entre dois modelos:

  1. O cliente paga 10% do valor do imóvel ou 90% do valor pago, o que for menor.

Neste método, se calcula a multa com (i) 10% do valor do imóvel e (ii) 90% do valor pago e se escolhe aquele que resultar no menor valor entre (i) e (ii).

Em um imóvel vendido por R$ 300.000, no qual o cliente já pagou R$ 60.000, a multa seria no valor de R$30.000 (10% do valor do imóvel) e o comprador receberia de volta R$ 30.000.

Já no caso de um imóvel de R$ 600.000, no qual o cliente já pagou R$ 60.000, a multa seria de R$ 54.000 (90% do valor pago) e comprador receberia R$ 6.000.

  1. O cliente perde 100% do sinal e mais 20% do valor desembolsado.

Em uma transação em que o cliente comprou um imóvel de R$ 300.000 e pagou R$ 18.000 de sinal e depois pagou mais R$ 42.000 em prestações, totalizando também R$ 60.000, em caso de desistência, receberá de volta R$ 33.600 e a incorporadora ficará com uma multa de R$ 26.400.

E, agora, o que eu faço?

Mesmo com esse acordo, a  situação ainda continua longe do ideal para o consumidor, porém, estamos caminhando para pelo menos ter mais transparência na relação entre comprador e incorporadora.

A primeira opção dá a assustadora perspectiva de perder até 90% do valor pago. Mesmo os 10% do valor do imóvel não são ideais do ponto de vista do consumidor. Eu evitaria assinar contratos com essa condição.

A segunda opção parece ser mais vantajosa, desde que você tome o cuidado de rejeitar o pagamento de um sinal acima de um valor simbólico, mínimo que você não se incomodaria de perder para garantir um imóvel.

Agindo dessa forma, você limita suas perdas a 20% do valor pago, que pode chegar a 4% ou 6% do valor do imóvel, supondo uma entrada entre 20% e 30%.

Entrada é diferente de sinal

É importante saber que sinal e entrada são diferentes. A entrada é simplesmente a primeira parcela do pagamento, enquanto o sinal é um valor para garantir o imóvel. O comprador não pode dar o sinal achando que haverá abatimento no valor total.

Havendo pressão do vendedor para valores de sinal relevantes, e desde que você ache que é uma contraparte confiável, como uma empresa com alta credibilidade, proponha o pagamento de uma entrada de mesmo valor.

Nunca pague sinal com valores relevantes!

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Cuidado com a corretagem

Durante muito tempo foi comum as incorporadoras fazerem os compradores pagarem a corretagem da transação, às vezes, sem perceber.

Eram aqueles casos em que se pedia o preenchimento de vários cheques e um parava na conta da corretora imobiliária.

Existem vários problemas com essa prática e há muita discussão judicial sobre o assunto, mas, para os compradores, é importante entender que os valores pagos a título de corretagem não têm restituição em caso de desistência.

A melhor recomendação é entender para quem vai cada cheque e se houver pedido de que você, como comprador, pague a corretagem, exija então que você possa também fazer a escolha de quem vai prestar o serviço. E negocie bem o percentual da comissão.

Sugestões de leitura:

– Querida, encolheram as taxas do Tesouro Direto!

– Aposentadoria: Plano B 

Abraço.

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