Ganha mais quem antecipa viradas de mercado

Impeachment cria condições para crescimento de preços; voltam as estratégias com potencial de ganho de 90%

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Ganha mais quem antecipa viradas de mercado

Caro leitor,

Antes de começarmos o artigo desta semana, um aviso.

Logo, teremos novidades para quem está pensando em comprar ou investir em imóveis e não sabe como ou por onde começar

Estamos revendo os últimos detalhes. Fique ligado.

Projeções: Preferimos errar com todo mundo

Já me deparei com muitas projeções. Principalmente de projetos imobiliários. E ainda não vi nenhuma com inversão de tendência.

Em outras palavras, as projeções quase sempre têm uma só direção.

Não há incentivo para a tentativa de prever mudanças.

Caso erre, quem projeta será recriminado e punido, pois terá sido o único a errar.

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Por outro lado, quem acompanha a maioria, quando erra, tem a desculpa de que todo mundo errou.

Se a pessoa que está projetando só quer manter o emprego, é muito mais seguro não prever viradas.

Veja como isso pode ser muito prejudicial para quem está no mercado imobiliário.

O ano de 2013 foi de pico de preços nos imóveis, além do segundo melhor em vendas.

Fontes: IBGE, Bacen e Criando Riqueza

Os investidores acreditavam que os preços continuariam subindo, apesar de já estarem muito altos, e quem desejava comprar corria para não pagar mais caro ainda.

Quem entrou em 2013, motivado pelo crescimento dos anos anteriores, amargou uma perda de 15% em termos reais.

A conclusão óbvia é que quem entrou em 2005, 2006 e 2007 ganhou muito dinheiro.

Mas o campeão foi aquele que comprou em 2005 e vendeu em 2013.

Qual é a característica desse investidor?

Ele sabe identificar as viradas de mercado.

Percebeu a mudança estrutural ocorrida nos financiamentos imobiliários em 2004 e a mudança do patamar de renda, o qual cresceu consistentemente.

Também percebeu o esgotamento desses mesmos financiamentos, que começaram a ficar raros no começo de 2014 e que tiveram quatro aumentos de custo em 2015 e 2016.

Uma mudança de sinal é uma oportunidade rara

Toda mudança de sinal é cheia de oportunidades, pois, mesmo com as evidências batendo à porta com força, as pessoas relutam em acreditar. Não querem correr o risco de errar sozinhas. Preferem errar com todo mundo…

Estamos em um momento singular de virada do mercado de imóveis.

Quem entrar antes vai ter mais benefícios.

O timing não poderia ser melhor.

Se você lê os artigos do Valor Imobiliário desde o começo, sabe como fiquei muitos meses – 18, para ser exato – pessimista em relação às perspectivas do segmento imobiliário.

Quem leu meu primeiro relatório, de outubro de 2014, é testemunha de que o cenário traçado se moveu exatamente como esperado.

Alguns podem até estranhar, afinal de contas o pessimismo pode desestimular a leitura e prejudicar o negócio.

Mas quero deixar claro que meu único compromisso é o bom aconselhamento, independentemente das consequências para meus negócios no curto prazo.

Estamos aqui para ficar e tenho certeza de que este posicionamento, além da pura e simples obrigação moral, é também o melhor para nosso negócio no longo prazo.

Uma virada positiva é ainda mais interessante para o mercado de imóveis, pois ele é mais lento do que o mercado financeiro.

E, sinceramente, não é muito complicado, é fácil perceber tendências de médio e longo prazo.

O processo de impeachment saiu do imponderável e transformou-se em certeza. Hoje o cenário mais provável é de uma aprovação pelo Senado, no qual a oposição tem maioria.

Com o que sabemos sobre as intenções do novo governo, a situação parece cada vez mais favorável para ativos reais, como os imóveis.

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Concordo que o desafio é enorme, porém repare que a estimativa de todos os agentes econômicos é de um péssimo futuro.

Acredito que um governo Temer, mesmo com todos os problemas que o PMDB carrega, teria os componentes necessários para mudar a direção da curva.

Em outras palavras, um governo Temer elevaria a confiança de consumidores e empresários a patamares razoáveis.

E isso seria suficiente para destravar a liquidez do mercado de imóveis.

As pessoas não teriam mais medo de perder o emprego ou medo de que seu negócio quebre, fazendo com que os compromissos de longo prazo, como a compra de imóveis, voltem a ser realizados com mais frequência.

Quanto ao preço, existe uma expectativa de queda da taxa de juros brasileira – a Selic. O mercado espera que a taxa chegue a 12,00% ao ano ao fim de 2017.

A queda da Selic criaria as condições para comprar um imóvel 7% mais caro.

Quem procurava um imóvel de R$ 500 mil poderia comprar um imóvel de R$ 535 mil.

Só esse movimento, que já é esperado, seria suficiente para parar com a queda real dos preços dos imóveis.

Consultei a Marília Fontes, especialista em renda fixa da Empiricus, e, segundo ela, a taxa de juros tem viés de baixa. A Marília espera 12,50% ao ano já em 2016.

E se Henrique Meirelles assumisse o Ministério da Fazenda, e as expectativas de Selic melhorassem ainda mais, ficando no patamar de menos de 10% ao ano?

Esses números melhorariam a capacidade de pagamento do consumidor em incríveis 24%.

Quem consegue pagar as prestações de um imóvel de R$ 500 mil hoje teria condições de adquirir um imóvel de R$ 620 mil.

A probabilidade de as incorporadoras acompanharem esse movimento é muito grande. Foi o que aconteceu no último ciclo.

Tudo conspira para um destravamento do mercado e uma melhora da liquidez de todo o sistema, combinado com um gatilho de preços.

A janela de oportunidades para compradores vai se fechar. É hora de agir.

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SAIBA MAIS

 

Para o investidor, estratégias que antes eram cartas fora do baralho podem voltar com força. E a vida do empreendedor imobiliário ficará muito mais tranquila.

Não me entenda mal, antes havia muitas opções com retornos interessantes, mas agora será muito mais fácil operacionalizá-las.

Nem precisaríamos ser tão cuidadosos para obter bons retornos.

No momento em que a taxa começar a cair, o investidor perceberá que investir na Selic não é mais tão vantajoso. Nem chegará ao desejado 1% ao mês. O cobertor começará a ficar curto.

Ele buscará opções de investimento mais arriscadas e melhores do que a famigerada Selic.

Chegará um momento em que, nas contas mais simplistas, valerá a pena fazer a migração da renda fixa para os imóveis.

O passado é testemunha de que os investidores veem imóveis como um porto seguro para esta transição. É só verificar a enorme quantidade de salas comerciais vendidas no último ciclo.

Estratégias de gestão passiva que davam retornos de mais de 90% poderão voltar com força.

E estratégias de gestão ativa, além de excepcionais, serão de execução mais tranquila.

Porém nem tudo vai funcionar. Alguns segmentos ainda vão ficar travados por anos.

Quem se convenceu de que é hora de agir precisa entender como fazer a seleção do imóvel, descobrir se está pagando um valor adequado e aprender a concretizar a transação de forma segura.

Estamos atentos à necessidade.

Teremos novidades ainda nesta semana.

Fique ligado.

Abraço

Leitura sugerida:

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