Imóveis ou ações, qual é melhor?

Veja a comparação entre investimentos e as cinco vantagens das propriedades

Imóveis ou ações, qual é melhor?

Antes do artigo desta semana, aviso que o relatório deste mês é um guia para impostos de pessoas físicas. Tratamos dos detalhes da tributação na venda de um imóvel e, principalmente, das isenções, bem como dos impostos que incidem no aluguel recebido.

Os assinantes também já têm disponível o quinto artigo da série Vender Melhor e Mais Rápido, que trata do plano de marketing. Abordo o tema de como vender sozinho ou a melhor forma de contratar um corretor. Além disso, vamos conversar sobre o melhor posicionamento de marketing do seu imóvel.

Imóveis ou ações?

De tempos em tempos, chega um e-mail nos questionando se seria melhor fazer investimentos em ações ou imóveis.

Com o risco de ser linchado aqui na Empiricus, afirmo que existem pelo menos cinco vantagens em investir em imóveis.

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 1 – Mais fácil de analisar e quantificar

 Warren Buffett, aquele cara que começou com muito pouco e agora é um dos homens mais ricos do mundo, aproveitou seu relatório de 2014 para explicar o racional de um “pequeno” investimento que realizou em imóveis.

Analisando a oportunidade de compra de um shopping colado à New York University (NYU), chegou à conclusão que o retorno esperado seria de 10 por cento ao ano.

Só teria de ter paciência para esperar o resultado melhorar. Quem estava vendendo era um mau operador e existia a oportunidade de melhorar o desempenho com redução de vacância e renegociação de um aluguel baixo do principal inquilino, quando o contrato vencesse, em nove anos.

Buffett manifestou, principalmente, a confiança de que a NYU não sairia daquele local, garantindo a atratividade das lojas e do imóvel.

Nos anos seguintes o investimento se mostrou extremamente lucrativo, com yield dos dividendos anuais batendo 35 por cento do investimento inicial, além de distribuições especiais que chegaram a 150 por cento do valor investido.

Como ele bem explicou, ninguém precisa ser expert para fazer bons negócios, só é necessário  focar na produtividade futura de seus ativos. Toda vez que você não conseguir estimar com alguma coerência o fluxo de caixa operacional esperado de seu negócio, é melhor ficar fora.

E, sim, essa é a primeira grande vantagem dos imóveis diante das ações, pois a estimativa de um fluxo de caixa de um imóvel no longo prazo tem muito menos variáveis do que a de qualquer empresa.

Pode ser muito mais fácil analisar e quantificar um imóvel em comparação a uma empresa listada em bolsa.

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2 – Maior controle

Existe um certo roteiro que aparecerá algumas vezes na sua vida se você é um investidor em ações. Uma administração toma uma sequência de decisões equivocadas com as quais você não concorda e que, em sua opinião, devem diminuir o valor da empresa.

Existe uma infinidade de exemplos possíveis. Pode ser que você não concorde com a entrada em um novo segmento ou com novos investimentos pesados com retorno mais baixo.

Como investidor, se você não estiver bem orientado por analistas especializados, tudo que você pode fazer é tentar influenciar a administração – em 99 por cento dos casos, será sem sucesso – ou simplesmente vender suas ações, geralmente com prejuízo.

Com um imóvel, você tem o controle total das decisões. Pode realizar melhorias com o objetivo de aumentar o resultado, pedir mais ou mesmo decidir recusar uma proposta de aluguel com preços aviltantes.

De tempos em tempos, o mercado acionário irá caprichosamente testar suas convicções, na forma de quedas expressivas de cotações, que irão desafiar a sua confiança no limite. É da natureza do mercado os ciclos de altas e baixas intensas.

Estando no controle de seu imóvel, seu grau de confiança será muito maior, tornando esse investimento mais fácil de carregar nesses períodos sombrios.

Assim, evitam-se pequenas ou grandes tragédias e diminui-se a probabilidade de uma perda catalisada por um movimento de queda violenta e prolongada do mercado.

3 – Ativos tangíveis

Vamos ao óbvio. O seu imóvel é um ativo que você pode ver, tocar e utilizar. Com exceção do cenário de um governo comunista – em que as ações também estarão liquidadas – ou de catástrofe natural, a existência de seu imóvel é algo garantido.

Confesso que não sou muito fã desse argumento. Não vejo muita vantagem em garantir a existência de um imóvel.

Acho muito mais interessante o argumento de que os imóveis são parte integrante da vida das pessoas e sempre estarão presentes. A necessidade de alojamento – num conceito amplo – é universal e não há nenhum tipo de ameaça de ruptura à vista.

Mas, ao mesmo tempo, posso afirmar com convicção que a forma de alojamento deve mudar com o tempo. Hoje o “alojamento” de lojas de varejo em shoppings e ruas é ameaçada pelo comércio virtual, porém, há um incentivo para o “alojamento” em galpões comerciais.

Mesmo o alojamento residencial pode ter um caráter mais temporário, com o aumento da mobilidade das pessoas.

Num conceito amplo, os imóveis sempre serão necessários e imunes às ameaças de ruptura, portanto melhores que as ações. Empresas desaparecem com velocidade e frequência muito maior.

4 – Menor volatilidade percebida

Ainda não existe cotação em tempo real de imóveis. Ainda bem. A tela do computador piscando a cada segundo é um desafio a mais na vida do investidor em ações, que está sempre avaliando se vende, compra ou mantém o ativo.

Como ninguém fica dizendo o valor do imóvel a cada segundo, o investidor imobiliário tem uma percepção de movimentos de preços mais lentos e de menor tamanho, ou seja, um perfil com menos volatilidade de preços. O risco percebido é muito menor do que aquele das ações.

Há um encaixe natural do investimento em imóveis para o investidor de perfil mais avesso à volatilidade.

5 – Resultados menos voláteis

Reafirmamos nossa convicção teórica de que imóveis valorizam muito próximo à inflação porque acompanham a capacidade de pagamento da população, desde que estejam localizados em áreas com oferta de terrenos limitado, com crescimento populacional e/ou econômico.

Ainda bem que, na prática, a teoria é a mesma, ou seja, os dados empíricos – sem trocadilho –sustentam a premissa de que os preços de imóveis acompanham a inflação no longo prazo.

Esse é o primeiro componente do nosso retorno, com o qual podemos contar com alto grau de confiança.

O segundo componente é o fluxo de caixa do aluguel, que tem um alto grau de previsibilidade. É uma receita de caráter recorrente, que nos dá muito mais confiança do que os dividendos de uma empresa com ações em bolsa.

Nos anos de 2014 e 2015, os aluguéis residenciais tiveram redução média de 8,2 por cento, enquanto os escritórios de alto padrão tiveram redução de 14,9 por cento. Já os resultados das 320 empresas brasileiras de capital aberto caíram 69 por cento no mesmo período.

Podemos esperar que os resultados de imóveis serão sempre menos voláteis do que os de empresas negociadas em bolsa, pelo caráter de recorrência dos aluguéis e pela valorização pela inflação dos imóveis no longo prazo.

Mas só tem vantagens?

Não mesmo, há uma série de desvantagens que vamos identificar na semana que vem.

Abraço!

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