Imóveis residenciais ou fundos imobiliários?

Afinal de contas, qual dos dois é melhor? 

Nos meus últimos meses da faculdade tive o primeiro dilema da minha vida adulta. Já estava no segundo ano de estágio em uma empresa de grande porte e não sabia qual seria o meu futuro.

Eu sabia que a tal empresa costumava oxigenar a administração de tempos em tempos, conforme iniciativa vinda da presidência.

Na época em que me candidatei à vaga, o anúncio do estágio foi divulgado apenas na minha faculdade e teve uma resposta. A relação candidato/vaga foi de 1 para 1. Eu levei. Sorte minha.

E, depois de dois anos, chegara a hora da verdade: eles vão me oferecer um emprego?

E não é que me ofereceram? Para um cara de 21 anos, o cargo até que era legal.

Porém, um amigo vivia falando do estágio fazia em uma empresa incrível, em que ele iria rapidamente virar “gereeeente”. Ah que palavra mágica! Recém saídos da faculdade, todos queríamos virar gereeeentes!

Um belo dia esse meu amigo disse que havia uma oportunidade na área de finanças na tal empresa. E, sim, haveria um cargo de gereeeente. Mas a empresa era muito menor do que a que eu trabalhava.

Foi quando tomei a minha primeira difícil decisão profissional. Ficaria com a empresa boa e grande com um cargo com menos responsabilidade ou pegaria o tão sonhado cargo de gereeeente da empresa menor?

Depois de pensar muito optei pela empresa pequena. Certamente pelo cargo, mas também pela possibilidade de aprender mais rápido sobre como tocar uma empresa.

Ainda tive de pagar o mico de, aos 21 anos, me reunir com o presidente (mais de 60 anos), diretor (mais de 40 anos) e gerente (mais de 30 anos) da empresa grande e recusar o emprego que eles tinham bolado com tanto carinho para mim. Fiquei com tanta culpa que convenci um amigo a ir lá fazer uma entrevista. Ainda hoje, ele é diretor. Final feliz.

Imóveis ou fundos imobiliários?

Para nós que gostamos e nos interessamos pelo mercado imobiliário, também lidamos com uma questão difícil.

Aplicadores individuais, como eu e você, que buscam investimentos passivos no mercado imobiliário têm duas opções: imóveis físicos (residenciais, salas comerciais ou unidades hoteleiras) ou fundos imobiliários.

Afinal de contas, qual dos dois é melhor?

A resposta vai depender das preferências e objetivos do investidor. Então, vamos fazer esta análise item por item.

Risco

Entendemos como risco a possibilidade de o retorno de um investimento ser diferente daquilo que você esperava.

Pode ser que você sofra em relação a um investimento com retorno menor do que esperava. Isto é risco. Mas pode ser que você receba mais do que esperava. E isto também é risco!

Quando comparamos imóveis residenciais com fundos imobiliários, temos percepções de risco bem diferentes. O fundo imobiliário tem cotação e liquidez imediata.

Você vê todo dia a cotação subindo e descendo. Este aspecto fará com que você sinta que está diante de um investimento de mais risco.

Por outro lado, quando você compra um imóvel, não fica perguntando a cada segundo para os compradores quanto eles pagariam por seu imóvel. Então, fica-se com a impressão que o imóvel tem um risco menor.

Na prática, o risco dos fundos imobiliários é maior do que o dos imóveis.

A possibilidade de troca de posições com rapidez leva as cotações dos fundos imobiliários a oscilar muito mais do que dos imóveis.

Olhando em termos objetivos, a volatilidade (medida de risco) dos fundos imobiliários é de 6,5%, enquanto que dos imóveis residenciais é de 0,9%.

Em resumo, a probabilidade de seu investimento entrar no vermelho é bem maior em fundos imobiliários, comparado com imóveis.

Renda ou apreciação?

Você está nesses segmentos pela renda ou pela apreciação? É muito importante definir a estratégia para saber onde está pisando.

Explico melhor. Se você está em um ativo pela renda, considera uma apreciação como a cereja do bolo. Não é algo que você busque, mas também não vai estragar o dia se acontecer.

Assim, se você está investindo em um fundo imobiliário e ele cai 20% porque a Selic subiu demais, qual vai ser o seu pensamento para o futuro desse ativo?

Se sua reação for de desgosto com essa queda, você está mais preocupado com a apreciação. Se seu pensamento for de que a renda daquele ativo está intacta e por conta disto a queda é um “não-evento”, então você está realmente pela renda.

Se você olhar esta decisão, somente e tão somente, pela renda, a escolha tem que recair sobre os fundos imobiliários, pois hoje a diferença entre os yields de fundos imobiliários e imóveis residenciais é abismal.

Os imóveis residenciais, por exemplo, estão pagando entre 0,35% a 0,45% ao mês de renda bruta e os fundos imobiliários estão rendendo em torno de 0,875% ao mês líquidos.

Apreciação

Se você está neste jogo somente pela apreciação é bom avaliar com cuidado o momento atual do mercado imobiliário.

Os imóveis residenciais estão com claro problema de demanda e não há boas perspectivas para qualquer reação nos próximos dois anos. Se você estiver olhando para o médio prazo, há oportunidades em alguns segmentos, conforme escrevemos no relatório de novembro da série de Imóveis.

Os preços dos fundos imobiliários já refletem melhor a nova realidade dos segmentos em que atua, ou seja, já caíram bastante, porém o mercado ainda está extremamente sensível a qualquer evento negativo e é quase inevitável sair chamuscado em um ou outro fundo imobiliário.

Entretanto, não é à toa que temos várias notícias de captações de dinheiro estrangeiro para aproveitar o momento. Se você não acredita tanto assim em mim, tem esses grandes investidores olhando isto como uma oportunidade de médio e longo prazo.

Controle ou falta de controle?  —> Exclusivo para assinantes da série Imóveis

Segmento de atuação —> Exclusivo para assinantes da série Imóveis

 

Diversificação —> Exclusivo para assinantes da série Imóveis

Dificuldade de escolha

A complexidade da escolha dos fundos imobiliários é significativamente maior do que a escolha de um imóvel residencial. No fundo, você precisa aprender a ler demonstrações financeiras, dominar métricas de desempenho, conhecer o passado, opiniões e estilos do administrador, saber a dinâmica da região de cada propriedade do fundo, entender vencimentos e revisionais, saber da conservação dos imóveis, conhecer os mercados dos ativos, entre outros.

Quando você fala de imóveis, as decisões são menos complexas. Envolvem o entendimento de métricas de desempenho, das condições de mercado de uma só região e das condições de um único imóvel em questão. Mas exige uma atitude mais empreendedora, de buscar melhores rendimentos com criatividade.

Duas opções e duas soluções

Decidir entre o investimento em imóveis residenciais e fundos imobiliários vai depender das suas preferências e objetivos em face dos itens que mostrei. Você inclusive pode decidir usar os dois.

Se você decidir por fundos imobiliários, recomendo assinar os relatórios da série Domus da Empiricus para eliminar a complexidade da escolha.

 

                       
  

Se você decidir usar imóveis, esta série Imóveis que escrevemos vai cair como uma luva.

 

Grande abraço,
Marcio Fenelon

Conteúdo relacionado