Leilão: Estádio do Guarani pode gerar excelente negócio

Transformações de terrenos geram grande valor

Leilão: Estádio do Guarani pode gerar excelente negócio

No glorioso ano de 1953 foi inaugurado o imponente Estádio Brinco de Ouro da Princesa, em Campinas, no interior de São Paulo. Como podemos ver na foto abaixo, o estádio foi construído no meio do nada.

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Nos 60 anos seguintes Campinas cresceu bastante, passando de 150 mil habitantes na década de 50, para mais de 1 milhão nesta década. Nota-se na foto abaixo que o entorno do estádio sofreu mudanças significativas.

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Hoje em dia o estádio ocupa um terreno com ótima localização e de excelente qualidade, no centro da cidade, com grande potencial para diversos tipos de empreendimentos imobiliários – tudo isso em uma raríssima área de 80 mil m2.

Por questões que não vêm ao caso aqui, o Guarani, time proprietário do estádio, entrou numa situação financeira tão complicada que o local foi a leilão para pagar algumas dívidas e acabou sendo arrematado pelo Grupo Zaffari por R$ 105 milhões.

Infelizmente, como torcedor, só lamento esta perda. Mas o segmentos de negócios imobiliários é regido por transformações, e mudar a vocação deste terreno para empreendimentos comerciais produzirá um enorme valor para os novos donos do terreno.

R$ 500 milhões de geração de valor está bom para você? 

Entretanto, ao acompanhar estes riscos, podem vir recompensas superiores à média do mercado. Vamos fazer aqui uma conta extremamente especulativa. Vamos dizer que, conforme estimativa do próprio órgão competente, seja possível construir 250 mil m2neste terreno do estádio.

Também vamos supor que estes 250 mil m2 de área construída resultem em uma área bruta locável de 100 mil m2 (num puro chute de coeficiente de aproveitamento de 40%). Também vamos supor que neste terreno caiba um shopping de 50 mil m2  e escritórios com o mesmo tamanho (poderia ser residencial também).

Um shopping deste tamanho, numa região central, numa cidade com o dinamismo de Campinas, tem condições de produzir receitas da ordem de R$ 110 por m2/mês quando estiver maturado. Levando em conta as margens da indústria de shoppings e avaliações de empreendimentos similares negociados em bolsa, este shopping deveria valer depois de pronto e maturado algo na ordem de R$ 700 milhões.

Já os prédios com escritórios poderiam render algo na faixa de R$ 70 – 90/m2/mês e da mesma forma, levando em conta os parâmetros de empreendimentos similares. Poderíamos, então, supor uma avaliação de R$ 400 milhões.

Não é impossível gerar um valor de pelo menos R$ 1,1 bilhão com empreendimentos imobiliários neste terreno que foi comprado por R$ 105 milhões. Mas não esqueça que o Grupo Zaffari terá que arcar com a construção que poderá custar algo em torno de R$ 500 milhões ou mais, dependendo de acabamentos e outras compensações para a cidade e para o time.

Então, numa conta aproximada, estamos falando de uma geração de valor da ordem de R$ 500 milhões para o Grupo Zaffari neste empreendimento. Mesmo que demore muito tempo para se desenrolar todo este negócio, ainda assim o potencial de geração de valor é tão grande que vale a espera e o trabalho.

Wealth Builders Club Brasil abriu!

Correndo o risco de ferir os sentimentos de alguns colegas, eu considero o Wealth Builders Club Brasil (WBC Brasil) o programa mais interessante da Empiricus. E eu não poderia deixar de avisar você que abriram as inscrições para uma nova turma nesta semana. Indo direto ao ponto: da mesma forma que trabalhamos aqui a geração de riqueza com imóveis – de uma maneira que consideramos ser inteligente e que garanta segurança e rentabilidade – o WBC estende este conceito para outras áreas de negócios, para que você construa vários pilares de geração de riqueza.

Quem produz este conteúdo é o Mark Ford, um craque no investimento em imóveis e na construção de negócios de sucesso em série. É uma oferta única, em que o risco fica todo para a Empiricus, porque você tem três meses para experimentar e se você não gostar devolveremos 100% do valor que você pagou.

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Voltando ao estádio: três ensinamentos –> Conteúdo PRO só para assinantes

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Até semana que vem.
Grande abraço.

 

 

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