Minha Casa Minha Vida: espero ou compro agora?

Saiba também o que você deve fazer se a incorporadora quebrar. E uma boa notícia no mercado.

Minha Casa Minha Vida: espero ou compro agora?

Caro Leitor,

Esta semana começamos com uma dúvida mandada pelo Fábio, nosso assinante:

“Para quem se enquadra no programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) e gostaria de comprar um imóvel, qual seria a melhor decisão?

  1. Comprar hoje um imóvel para aproveitar a baixa taxa de juros?

b) Adiar a compra de um imóvel no MCMV em 1 ou 2 anos para aproveitar o desaquecimento do mercado e apostar em maiores descontos no preço do apartamento?”

A dúvida do Fábio é referente ao artigo que fizemos sobre o aumento da remuneração do FGTS. Se aprovada pelo Senado, a medida poderá ter um efeito de aumento dos custos de financiamento quase em 40%.

Em nosso cenário para o mercado de imóveis residenciais, o programa Minha Casa Minha Vida é um ponto fora da curva, especialmente por dois aspectos: (i) a queda de demanda por imóveis foi muito menor neste programa e; (ii) as margens de lucro são muito mais apertadas.

O que significa na prática é que não vemos muito espaço para descontos significativos para os imóveis que estão dentro deste programa.

Primeiro porque não há dificuldade para revender unidades que foram distratadas – a demanda ainda é forte. E segundo porque com uma margem baixa, não há muito espaço para fazer novos projetos mais baratos.

A probabilidade de fortes descontos neste segmento é muito menor que nos segmentos de renda mais altos.

Por outro lado, havendo a aprovação do Senado, o aumento de custos de financiamento é certa, mesmo que o governo segure por um tempo.

Sempre estamos preocupados em evitar situações em que a perda é grande e provável. Por isso, recomendo aos compradores do MCMV que evitem o aumento de custos e façam a compra agora, em vez de esperar uma eventual queda de preços – que tem baixa probabilidade de acontecer e que pode não ser suficiente para compensar o aumento dos custos de financiamento.

Minha opinião é que, estruturalmente falando, mais dia, menos dia, o governo será obrigado a rever os subsídios do Minha Casa Minha Vida, tanto no financiamento, quanto nos descontos oferecidos. Esses subsídios não são sustentáveis em períodos de desequilíbrio fiscal como o que estamos vivendo.

E o ajuste desta situação não acontecerá nos preços, mas sim da liquidez. Não haverá preço mais baixo, e sim forte redução no ritmo de lançamentos e vendas de imóveis dentro do programa MCMV.

Queremos estar mais próximos. Mande suas dúvidas!

Sou um tímido por natureza, se pudesse faria como Fernando Pessoa e inventaria um pseudônimo que escreveria neste espaço. Mas entendo que isso não iria ajudar com a credibilidade deste Valor Imobiliário, por isso você vê aqui minha real identidade e foto ao final de cada e-mail.

Teria ainda mais restrição a vídeos, se eles não fossem tão legais para tornar o conteúdo do Valor Imobiliário mais próximo aos interesses dos leitores.

Assim, convido você a mandar para o meu e-mail as suas dúvidas mais cruéis para que sejam respondidas diretamente dos estúdios da Empiricus. Temendo pela quantidade, aviso com antecedência que provavelmente seremos obrigados a escolher dúvidas que sejam mais comuns, mas prometemos tentar responder a maior quantidade possível.

O gato subiu no telhado. Um alerta importante sobre as incorporadoras

Felipe Miranda, analista de real estate da Empiricus, escreveu com propriedade alguns dias atrás:

“Há um risco importante para o setor de real estate que parece subestimado: a possibilidade de termos efetivamente um cadáver no setor. Rossi e PDG, por exemplo, são empresas altamente endividadas. Como suas ações valem poucos centavos em Bolsa, uma capitalização via emissão de equity agora é praticamente inviável, (…) alertamos para necessidade de muita cautela com o setor, sobretudo em nomes mais alavancados.”

Da mesma forma que concordamos com a recomendação de muita cautela com o investimento em ações de incorporadoras endividadas, também recomendamos cautela redobrada na compra de imóveis dessas empresas.

Na semana passada a PDG anunciou proposta para adiar o pagamento de uma primeira parcela de uma dívida de debêntures. O gato subiu no telhado.

Aliás, já tínhamos escrito um relatório completo sobre o tema em fevereiro de 2015 (“E se a incorporadora quebrar?”), com recomendações importantes para você que comprou ou vai comprar um imóvel comprado na planta.

Em alguns casos a estrutura jurídica permite uma proteção total em caso de uma quebra de uma incorporadora. Existe também uma outra forma jurídica que todos acham que é totalmente segura, mas que proporciona uma proteção parcial. E finalmente existe um caso em que se precisa evitar a todo custo.

Exclusivo Assinantes PRO

O que fazer se a incorporadora quebrar? Um resumo. 

Pelo menos uma boa notícia para empreendedores no setor imobiliário.



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