Mudança política é oportunidade para negócios imobiliários

Antecipação de melhora da economia pelo mercado é sinal de que momento inspira atitude de empreendedores

Mudança política é oportunidade para negócios imobiliários

Caro leitor,

Meu pai me ensinou a não deixar dinheiro jogado por aí.

Como ele me ensinou? Ele simplesmente recolhia qualquer dinheiro que não estivesse devidamente guardado.

Todos da casa aprenderam rapidamente que deveriam tomar conta de suas coisas e não deveriam deixar dinheiro na mesa.

35 anos depois, eu estou aqui para avisar você que tem muito dinheiro na mesa do mercado imobiliário.

É uma coisa que minha criação não permite acontecer, então decidimos fazer algo a respeito.

Convido você a se cadastrar na lista preferencial para que seja informado em primeira mão sobre o novo projeto imobiliário da Empiricus.

 

Uma das características da Empiricus e do Criando Riqueza é antecipar tendências. Assim foi com o “Oportunidades de uma Vida”, lançado em outubro passado, e, mais recentemente, com o “Rali do Impeachment”.

Sem nenhuma surpresa, essa tese agora caminha para se tornar o discurso da maioria, o chamado “mainstream”.

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Mas, voltando ao “Oportunidades de uma Vida”, em outubro, escrevi para nossos assinantes:

“Esta é uma tese avalizada pelos economistas da Empiricus e base da convocação para a ‘Oportunidade de uma vida’. No momento que as saídas da crise ficarem claras, as pessoas voltarão a se sentir mais seguras de que poderão manter seus empregos e seus negócios. E voltarão a assumir compromissos de longo prazo com imóveis.”

Na época, afirmávamos que nossa confiança era de que havia saída para a crise, porém reconhecíamos que tal saída ainda era uma incógnita para todos.

Desde então, vários eventos aconteceram:

1. No ambiente político, a enxurrada de novos fatos e prisões fizeram com que o “impeachment” passasse de possível para provável. Matéria d’O Financista considera que existe uma probabilidade de 62,5% de Dilma não terminar o mandato.

2. O Índice de Confiança do Consumidor medido pela FGV subiu em fevereiro pelo segundo mês consecutivo, para o maior nível desde agosto de 2015. Confira a evolução recente no gráfico abaixo.

Fonte: FGV

3. Depois de quase 1 ano, os estoques da indústria voltaram ao patamar considerado adequado, indicando uma possível volta da produção a níveis mais altos, conforme o gráfico abaixo.

Fonte: CNI

Conforme reportagem do início de março do Valor Econômico, Ilan Goldfjan, economista do Itaú Unibanco, afirmou que começam a surgir evidências ”ainda muito frágeis de que o pior já passou”. Em termos econômicos.

Em termos políticos, as saídas estão cada vez mais claras.

A reação dos mercados financeiros

Não é coincidência que os mercados financeiros mudaram de humor em relação ao Brasil. Um exemplo disso é o risco Brasil, medido pelo JP Morgan, que caiu 122 pontos-base (1,22%) desde seu pico em 2016 (569 pontos), o maior desde a crise financeira de 2008, ao início deste mês. Uma queda significativa.

Fonte: Ipeadata e JP Morgan

Junto a isso, tivemos uma reprecificação dos juros reais das NTN-Bs, que também caíram de uma faixa de 7,5% para 6,5% e, principalmente, tivemos uma forte reação da Bolsa brasileira, que sobe mais de 14% somente em 2016.

Antecipação do que pode acontecer com a economia real

Os mercados financeiros estão antecipando algo que ainda deve acontecer com a economia real. E aí reside nossa vantagem.

Uma aposta de que teremos uma economia melhor daqui a 12 ou 18 meses não é mais ousada, muito menos arriscada. É o esperado. E este é o momento de empreendedores imobiliários arregaçarem as mangas e irem atrás de oportunidades.

Especialmente para incorporadores de imóveis residenciais, o cenário mais provável é:

  1. Aumento da confiança do consumidor – as pessoas perceberão que correm menos perigo com seus empregos e negócios e ficarão mais dispostas a assumir compromissos de longo prazo, como o da compra de um imóvel financiado. Esse processo já começou com a estabilização do índice de confiança, como mencionamos no começo desta newsletter.
  2. Expectativa de mudança de preços – as pesquisas do FipeZap indicam que 58% dos compradores potenciais esperam uma queda de preços dos imóveis em 2016. Essa expectativa impede que negócios sejam fechados.Já são pelo menos 18 meses de descontos das incorporadoras e dificilmente este processo se estenderá por mais tempo, pois o ciclo de produção de lançamentos mal-vendidos simplesmente acaba.A opinião dos consumidores mudará aos poucos. Eles logo deixarão de acreditar em quedas adicionais de preço, melhorando, assim, o ambiente para a concretização de vendas.
  3. Demanda não sumiu – ainda existe uma população jovem que está se casando (1 milhão de casamentos por ano) e/ou saindo de casa, gerando uma enorme demanda por imóveis. Não há crise ou situação econômica que pare esse processo. Ele pode ser adiado por um tempo, mas sempre haverá uma parte relevante da população que buscará um imóvel próprio (ou aluguel) assim que a confiança melhorar.
  4. Competição – não se constrói um imóvel de uma hora para a outra, novos produtos demoram para entrar no mercado. Com a brusca parada nos lançamentos, quando os clientes voltarem a mercado, encontrarão menor disponibilidade de produtos e menor competição, o que significa mais liquidez na venda para quem se antecipar.
  5. Custos – todo o segmento da construção civil vive uma enorme parada, o que significa mão de obra de qualidade, materiais e serviços por preços camaradas. Adicionalmente, os preços de terrenos recuaram, abrindo oportunidade para projetos com alta rentabilidade.

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O que você está esperando?

Um ponto importante é que o ciclo de produção, mesmo de um pequeno projeto, é de 18 a 24 meses, pelo menos. Ou seja, hoje estamos tomando decisões sobre projetos que entrarão no mercado ao fim de 2017.

Tenho certeza de que quem me ouviu em outubro passado e tomou as atitudes necessárias está feliz agora, porque está à frente em planejamento e já teve tempo para estudar mercados e se posicionar em terrenos de qualidade que vão garantir uma boa rentabilidade.

Mas vamos deixar claro que ainda é tempo de se posicionar. Não se engane achando que o cenário é de domínio de todo o público. Apenas aqueles mais bem informados conseguem visualizar a situação. Esta é uma clara vantagem para quem sabe o que está fazendo.

Aumento do percentual financiado pela CEF

Na semana passada, a Caixa Econômica Federal finalmente anunciou uma boa notícia: o aumento do limite percentual de financiamento de usados de 50% para 70% do valor do imóvel.

A operação melhora a liquidez de todo o sistema, porque torna mais fácil a venda de um usado, cujos recursos podem ser destinados para a compra de um imóvel mais novo.

Porém mais crédito não resolve os dois principais gargalos das vendas de imóveis: a confiança do consumidor e a expectativa de queda de preços. Como vimos acima, outros fatores resolverão essas duas questões.

Além disso, o financiamento usado para o aumento do percentual vem de lucros passados do FGTS, o que definitivamente é uma fonte esgotável. Em outras palavras, não é uma solução sustentável para o longo prazo.

A decisão é bem-vinda. No mínimo, acaba com uma sequência de más notícias do ano passado, porém está longe de atingir a principal causa do recuo dos consumidores ou mesmo de ser uma solução sustentável para o financiamento imobiliário brasileiro.

Abraço

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