NBA, Jardins, Leblon e Manhattan – qual a ligação?

Qual a ligação de tudo isso com imóveis?

NBA, Jardins, Leblon e Manhattan – qual a ligação?

Caro leitor,

Este bilionário, chamado Steve Ballmer, fez muito dinheiro com a Microsoft e se afastou da empresa algum tempo atrás. Apareceu uma oportunidade de comprar um time da NBA, o LA Clippers. Ele não pensou muito ao assinar um cheque de US$ 2 bilhões.

Este é um time que nunca ganhou nenhum campeonato na NBA. Mas o cara é tão virado para lua que neste ano a equipe chegou às semifinais da liga, um fato importante para um time com pouca expressão. O time fez míseros US$ 20 milhões de resultado no último ano fiscal. O cap rate da operação então foi de 1% (ou seja, um ano de ganhos do clube paga apenas 1% do custo pago por ele). Um preço muito alto para Mr. Ballmer.

Tudo bem. Essa não deve ter sido a compra mais racional do mundo, podemos ver pelo jeito que ele comemora os pontos.

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Mas há uma característica interessante – desse e de todos os times da NBA – que faz com que uma pessoa esteja disposta a afundar US$ 2 bilhões num cap rate de 1%. Este é um ativo único. Na linguagem americana, é um real estate no negócio de basquete. O mercado de times de basquete na liga tem uma oferta limitada de espaço – são 30 times e pronto.

A não ser que você opere a coisa toda mal, mas muito mal mesmo, o valor do time tende a subir na mesma medida que o basquete americano continue a brilhar. Alguém tem dúvida de que os americanos continuarão gostando de basquete daqui a 20 ou 30 anos? Dessa maneira, um bilionário tem ali uma reserva de valor. Ainda mais porque a NBA é gerenciada de forma magistral.

Mas de uma coisa Sr. Ballmer tem certeza: na pior das hipóteses, ele conserva o valor do seu time e ainda por cima curte estes momentos especiais de vitórias. Com um pouco de boas práticas gerenciais existe a probabilidade de melhores resultados.

Para nossa sorte…

Para nossa sorte, existe uma classe de imóveis que possui as mesmas características de um time da NBA. O segredo desse segmento aqui é a oferta limitada. São lugares nos quais é muito difícil encontrar onde construir, pois o lugar já está quase todo construído.

Assim, um time da NBA não difere muito de um imóvel em Manhattan, onde a oferta de apartamentos com vista para o Central Park não irá aumentar, por exemplo. Ou mesmo a região dos Jardins em São Paulo ou Leblon no Rio de Janeiro.

Não é coincidência que nestes lugares o rentista sofre porque os preços são muito altos. O yield geralmente é baixo. Mas esses lugares são ótimos para reserva de valor. Compre e durma tranquilo. Se tiver um soluço de preços para baixo, aproveite e compre mais.

Por isso, os milionários e bilionários que não sabem mais onde colocar o seu dinheiro gostam tanto de comprar imóveis com estas características. Essa é uma parte do mercado imobiliário que possui grande reserva de valor.

De forma inversa, lugares onde a oferta de terrenos é muito grande, pode ter certeza que haverá menor tração para valorização imobiliária. São lugares mais suscetíveis a preços. Pense em Las Vesgas – há uma disponibilidade enorme de terrenos, por ser no meio do deserto. Também não é coincidência que foi um dos lugares com maior queda quando houve a crise americana.

Falando em Las Vegas…

Imagine agora que você começará uma partida de pôquer. Para começar a rodada você precisa colocar uma ficha – que é especial e muito cara. É um jogo sofisticado e você precisa investir um bom dinheiro nesta ficha – ela vai servir para muitas jogadas.

Aqui, diferentemente do pôquer, a cada rodada você pode ver todas as cartas antes de decidir se joga ou não aquela vez. Se você decidir não jogar, o crupiê vai dizer que não tem problema – só por você ter arriscado a vez, ele vai dizer que você receberá de volta uma parte do valor daquela ficha que você colocou.

A mesa continua por quanto tempo você quiser. Cartas abertas, você decide quando quer jogar. Se não quiser entrar na rodada seguinte, continua recebendo um pedaço de volta. Até que em um dado momento as cartas estarão ótimas e você terá certeza de que essa rodada vai pagar a ficha de volta (cartas abertas), a correção pela inflação e mais um belo lucro.

Não sei se você percebeu a analogia, mas este pôquer modificado que eu acabei de inventar nada mais é do que o business de aluguel de imóveis. De qualquer imóvel.

Você deixa uma fichona grande na mesa (ou uma ficha menor caso financie) que é o pagamento do imóvel. E todo mês tem uma jogada, na qual você olha como está o mercado e pode escolher ficar com o imóvel mais um mês, neste caso você recebe um pedaço de volta na forma de aluguel.

Pode ser que você jogue 120 rodadas, pelo menos uns 10 anos, para chegar num momento no qual você nota uma alta nos preços e seja suficiente para justificar sua saída do jogo. E nessa hora você recebe sua ficha de volta com lucro. Aí você pode ir para outra mesa, tentar a sorte novamente.

Se você tiver uma boa cabeça, o investimento em imóveis tem exatamente este comportamento. O tempo é o seu amigo e as probabilidades estão a seu favor. Você pode ver as cartas de todo mundo!

O único perigo é ter que ficar de olho no crupiê. Ele não pode esquecer de te pagar após cada jogada que você decidir não jogar. Ou seja, seu maior inimigo vai ser a vacância, desde que você tenha feito as escolhas corretas da mesa.

E a propósito, a gente aqui te ajuda a escolher as mesas certas.

Escrevendo para o Domus, de fundos imobiliários

Foi um relapso da minha parte não avisar a todos vocês que agora participo da equipe que escreve sobre fundos imobiliários. Estamos quebrando a cabeça todo dia para escolher os melhores fundos.

Recentemente, nós fizemos uma série de artigos muito interessantes que analisam a situação atual de mercado de lajes corporativas, galpões de logística e shopping centers e, lógico, entrelaçamos estes cenários com nossos fundos favoritos.
Convido você a checar o resultado. Você pode experimentar por 30 dias.

E não param as notícias sobre falta de financiamento. Onde vamos parar? – – > Conteúdo PRO só para assinantes

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Como as minas antigas de carvão, o setor imobiliário tem também o seu canário – – > Conteúdo PRO só para assinantes

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Abraços

Marcio Fenelon

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