"Ninguém está vendendo nada"

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Bancos agora olham as faturas de cartão dos clientes antes de um financiamento imobiliário

Cerca de dois anos atrás um amigo resolveu comprar um apartamento na planta. Fez um pouco de conta e achou que aguentaria as parcelas mensais e semestrais com suas aplicações mais o salário. E foi em frente.

Sempre me ligava todo empolgado com a valorização do imóvel. Confesso que ficava um pouco confuso porque não entendia a animação se ele pretendia usar aquele imóvel para moradia. Mas conforme o preço foi aumentando, a estratégia do meu amigo mudou. Agora ele iria vender quando ficasse pronto.

Depois de dois anos infelizmente aconteceu. Chegou uma parcela semestral que ele não consegue pagar e a incorporadora ameaça realizar o distrato, com multa e encargos para ele. Ao mesmo tempo, toda aquela alegria com a alta dos preços sumiu, porque “ninguém está vendendo nada”.

Este tipo de história tem acontecido frequentemente…

Nas newsletters anteriores falamos da ocorrência de uma bolha no mercado americano causada pelo aumento de empréstimos com excessivo comprometimento da renda dos americanos.

Detalhamos semelhanças e diferenças entre o mercado americano e o brasileiro.

Sim, aqui houve crescimento de preço e volume de financiamentos em percentuais até mais fortes do que o americano.

Porém as instituições financeiras se comportaram bem e o comprometimento da renda das famílias não é tão grande quanto nos Estados Unidos. Além disso, tivemos crescimento da renda per capita no Brasil, coisa que não houve nos EUA no período da bolha.

Mas além de expansão de financiamento e renda, quais foram os outros itens que influenciaram este crescimento de preço no mercado brasileiro?

Bônus demográfico

Um vento a favor muito importante para a demanda de imóveis foi o chamado bônus demográfico. É o efeito de uma alta taxa de natalidade nas últimas décadas, formando uma população jovem que está casando e comprando imóveis. Há 1 milhão de casamentos por ano no Brasil e 280 mil divórcios impulsionando este mercado.

Este é um fator estrutural, que veio para ficar por um bom tempo. As pessoas se casam e arranjam imóveis cuja prestação do financiamento cabe no bolso.

Não é coincidência que as incorporadoras estão fazendo muitos lançamentos de um quarto e com tamanho menor nos grandes centros urbanos. O jovem casal topa começar com um espaço pequeno porque sabe que teria que morar muito longe para conseguir mais espaço.

Upgrade / saída de aluguel

A melhora de renda e da capacidade de pagamento de financiamentos também incentivou o upgrade e a troca do aluguel por um imóvel próprio.

Aliás, nesse caso, as pessoas não sentiram tanto o movimento de subida de preços pois os imóveis que moravam também aumentaram bastante. Então era só questão de encaixar a diferença de preço do imóvel novo mais caro em um financiamento.

A demanda por upgrade é muito volátil porque na maioria das vezes o desejo de melhorar de moradia pode ficar em segundo plano durante momentos de maior incerteza, como o que vivemos agora.

Flippers

Não, não é um monte de golfinho do seriado de TV (essa referência é só para os mais rodados…). Flipper é a pessoa ou empresa que compra imóveis geralmente no lançamento para vendê-los (“flippar”) com lucro na entrega ou perto dela, contribuindo para a aceleração do processo de subida dos preços. Os flippers sempre se aproveitam de uma demanda de compradores com pressa para se mudar.

A estratégia de comprar na planta e vender na entrega funcionou bem durante muitos anos. Agora o flipper que comprou muitos imóveis está em uma enrascada. Não terá como conseguir um financiamento porque não tem renda suficiente para tantos imóveis e terá dificuldades para vender por conta da redução da velocidade de vendas.

Três fontes de demanda

Houve então três fontes principais da demanda nos últimos anos: bônus demográfico, flippers e upgrade/saída do aluguel. Desses três fatores principais somente o bônus demográfico persiste com força. Os flippers estão assustados com o mercado, as pessoas que procuram upgrade perderam a pressa por conta dos preços e as pessoas em aluguel têm mais dificuldade de obter financiamento.

Estamos em um mercado com significativa queda de demanda. Basta olhar a velocidade mensal de vendas de imóveis residenciais novos em São Paulo, por exemplo. Caiu para 8% dos lançamentos no 2T14 em comparação à média de 11,1% dos últimos dois anos, uma queda de 28%. Isso sem levar em conta que as incorporadoras reduziram bastante os lançamentos.

Financiamento bancário

A torneira dos financiamentos imobiliários não fechou, mas reduziu a vazão. Os bancos estão mais exigentes para conceder empréstimos, fazendo investigações que antes não faziam.

Por exemplo, antes de realizar um financiamento os bancos agora olham para o comportamento de consumo dos clientes por meio das faturas de cartão de crédito. E recusam clientes por causa disso.

Há dois efeitos importantes. Para explicar o primeiro precisamos de uma pequena introdução de como funciona uma incorporadora.

A ideia de uma incorporação de imóvel é que o cliente pague de seu próprio bolso cerca de 20% do valor total da compra e que a incorporadora pegue um empréstimo no banco para bancar os 80% restantes da construção. É o chamado financiamento da construção.

Ao fim da construção, o cliente pagou 20% do valor e deve 80%. Se ele não tiver como pagar à vista esta diferença (quase nunca tem), ele deverá obter um financiamento de um banco para pagar a incorporadora.

Ao mesmo tempo, a incorporadora precisa pagar os mesmos 80% que deve para o banco. E para pagar este financiamento, a forma mais fácil é se o cliente fizer o seu empréstimo pelo mesmo banco que financiou a construção para a incorporadora. Assim nem precisa haver transferência de dinheiro. A incorporadora paga o seu empréstimo transferindo a dívida para o cliente final. É o que se chama de repasse da dívida.

As incorporadoras têm diferentes níveis de disciplina na concessão deste crédito na hora da compra. As mais responsáveis usam exatamente os mesmos critérios que o banco e outras são mais flexíveis.

O problema é que os bancos mudaram os critérios de concessão de crédito por conta das incertezas econômicas que todos conhecemos. E aquele cliente da incorporadora que antes atendia todos os critérios do banco agora está sendo rejeitado. Não há como fazer o repasse.

As soluções para o cliente rejeitado são poucas. Buscar o financiamento em outro banco. Tentar vender o imóvel e repassar a dívidas para terceiros. Ou enfrentar o cancelamento do contrato, o famoso distrato, com multas e outros encargos.

Essa tem sido a principal razão para o aumento recente dos distratos. No distrato, o cliente deixa de ser dono do imóvel e a incorporadora devolve o dinheiro pago em suaves parcelas porém descontado de multas e encargos. A consequência é o aumento de estoques de imóveis prontos das incorporadoras e que certamente afeta o mercado como um todo.

A incorporadora que executa muitos distratos tem um belo problema na mão: precisa receber 100% do preço do imóvel e a conta do financiamento da construção junto ao banco não vai sumir. Isso eleva a necessidade de capital de giro das empresas e faz com que tenham muita pressa em revender as unidades distratadas. Não é à toa que vimos muitos saldões de imóveis nos últimos tempos.

O cenário é de maiores estoques nas incorporadoras por conta dos distratos, acompanhado de alguns flippers precisando vender mais rapidamente os imóveis porque também não conseguem financiamento. Em outras palavras, um ambiente de maior oferta de imóveis.

Outro efeito da restrição de financiamento por parte dos bancos é que muitos compradores de imóveis novos e usados não conseguem aprovação de financiamento, impedindo o negócio e reduzindo a demanda por imóveis.

No fim das contas é um cenário de demanda reduzida e oferta aumentada.

Mas será que essas mudanças de oferta e demanda são suficientes para a explosão de uma eventual bolha? O que motivaria uma queda relevante?

Isto fica para semana que vem.

Um abraço,

Márcio Fenelon

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