O aluguel mais caro do mundo gera o maior retorno?

Muitas vezes o “quem” importa tanto ou mais do que o “onde” e o “como”

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Caro Leitor,

Que saudade dos tempos em que passava as férias inteirinhas na famosíssima e popular Praia Grande, litoral sul de São Paulo. Também conhecida como Long Beach, para os íntimos.

Na época, era o paraíso do bate-e-volta. Se você fosse aos lugares corretos, presenciaria uma cena que sempre se repetia: chegava um ônibus fretado lotado, a porta se abria e uma bola de futebol quicava na escada em câmera lenta para mais uma gloriosa pelada na praia.

Pensando bem, talvez a saudade seja de uma época em que minha única responsabilidade era não se afogar pegando onda.

Há quem tenha um gosto muito mais sofisticado que o meu. O hotel The Pierre, por exemplo, é o local onde essas pessoas gostam de se hospedar quando estão em Nova York. Pessoalmente, eu nunca tinha ouvido falar nele até começar a trabalhar com hotelaria (o que esperar do cara que passava as férias em Praia Grande?).

O hotel tem uma história fantástica. O fundador Charles Pierre começou trabalhando em restaurantes famosos até conseguir abrir o próprio restaurante em Nova York. Chamava atenção a capacidade de Monsieur Pierre ter os clientes mais poderosos do mundo. Grandes fortunas como as famílias J.P. Morgan e Vanderbilt.

Em certo momento, insatisfeito com a perda de sofisticação do público, resolveu fechar o restaurante e abrir um hotel.

Como tinha muitos amigos com bolso cheio não teve exatamente problemas para financiar a empreitada. Foram gastos US$ 15 milhões (o equivalente a US$ 210 milhões hoje) para construir o hotel The Pierre, inaugurado em 1930.

O timing não poderia ser pior: começou a operar no meio da grande recessão americana. Em 1933, o hotel quebrou e foi vendido pelo preço de banana de US$ 2,5 milhões (US$ 42 milhões hoje) para J. Paul Getty. Mas a tradição de receber o público endinheirado e com visibilidade continuou.

Depois de várias transações, o hotel finalmente parou na mão do grupo indiano Tata.

Extremamente bem localizado, em frente ao Central Park, na Quinta com 61, o The Pierre é hoje um misto de hotel que vende diárias, um hotel de longa estadia e unidades residenciais – vários dos quartos originais viraram unidades residenciais com donos individuais.

É interessante notar o montante de riqueza que foi criado com o empreendimento. Os US$ 210 milhões usados para construir o hotel se comparam aos US$ 95 milhões pedidos hoje por apenas UMA unidade tríplex. Imagine a valorização do prédio inteiro.

Uma notícia que virou manchete é que a unidade do 39º andar do The Pierre foi alugada por um mês por US$ 500.000 a algum magnata de país não divulgado. Pretensamente o maior aluguel do mundo. Para receber convidados, o mesmo cliente resolveu alugar também uma unidade menor, pelo valor de US$ 150.000.

O aluguel por metro quadrado ficou em “parcos” US$ 1.233 por um mês. Cada quadradinho de um metro custo custou mais de US$ 1 mil por um mês. Com tais valores seria possível comprar um imóvel do mesmo tamanho no Brasil.

Mas será que é um bom negócio para os donos do imóvel?

Se você acompanha a série de Imóveis do Cartas da Iguatemi, já sabe o que queremos calcular. Afinal qual é o yield do aluguel desta unidade?

Após pesquisar na internet estimo que o metro quadrado na região fica entre US$ 60.000 a US$ 95.000. A faixa de valores é muito grande, mas vamos apostar nos US$ 95.000 que é o valor pedido pelo tríplex no próprio prédio.

Fazendo os cálculos chegamos a um yield do aluguel destas unidades de espantosos 15,6% ao ano. Mesmo considerando todos os custos e detalhes a serem levados em conta quando se opera um hotel deste nível, eu aposto que será um excelente negócio.

Um ponto decisivo é a ocupação. Porém Nova York é o lugar que “aguenta” este tipo de aluguel. Provavelmente haverá fila de ricaços querendo ficar nesta unidade de olho na exposição.

Certamente a localização ajuda para se obter esse desempenho, mas tenho certeza de que a atenção aos serviços e a história de clientes também contam. Muitas vezes o “quem” importa tanto ou mais do que o “onde” e o “como”.

Assim, uma história de clientes importantes que começa em 1930 e que até hoje hospeda pessoas com alta visibilidade no mundo dos negócios e entretenimento continuará garantindo excelente criação de valor do empreendimento.

PS: A partir da semana que vem, esta newsletter semanal terá conteúdo exclusivo aos assinantes da série de Imóveis, além dos relatórios mensais. A ideia é apurar todos os aspectos importantes para realizar grandes negócios, tanto para quem investe, trabalha ou simplesmente “consome” imóveis.

Desejo-lhe um excelente 2015!

Até semana que vem.

Marcio Fenelon

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