O mapa para atravessar o campo minado da compra na planta

Confira o que fazer quando a construtora pede falência

O mapa para atravessar o campo minado da compra na planta

Caro leitor,

Fui obrigado a interromper a série sobre alocação de ativos para falar sobre os problemas de crédito que os compradores de imóveis na planta estão enfrentando.

Foi em 24 de fevereiro de 2015 que escrevi sobre os cuidados que nossos leitores deveriam tomar com a compra de imóveis na planta. Somente depois de longos 19 meses é que tivemos a primeira manchete de impacto na mídia.

A Viver não aguentou o tranco de alto endividamento, distratos e falta de linhas de crédito e pediu recuperação judicial.

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Sempre digo e repito que, quando aparece na grande mídia, geralmente é tarde demais. Torcemos para que a empresa saia dessa, mas, infelizmente, o cenário complicou para quem ainda não recebeu o imóvel.

Dificilmente alguém conseguirá vender um imóvel não entregue de uma empresa que está nessa situação. Agora é só torcer, mesmo!

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Mas uma recuperação judicial ainda não significa que tudo está perdido. Somente se não houver sucesso na recuperação é que se inicia o processo de falência, em que ativos são vendidos para pagar os credores, que receberão numa determinada ordem.

O maior risco é que o imóvel comprado e ainda não recebido seja incluído nessa lista de ativos a serem vendidos. Nesse caso não se recebe o imóvel e o comprador entra na lista de credores. É perda na certa, pois geralmente os ativos vendidos não são suficientes para pagar todas as dívidas.

Em termos jurídicos, estão mais protegidos desse problema aqueles projetos que estão sob o regime de patrimônio de afetação. Esse modelo foi concebido exatamente para proteger os compradores de uma eventual falência, como aquela que aconteceu com a Encol.

A vantagem é que os ativos já estão juridicamente separados, não se confundindo com o patrimônio da incorporadora. O total de contas a receber e aplicações que estão separados têm uma grande probabilidade de serem suficientes para terminar o projeto.

O maior risco ficará por conta de eventuais estouros do orçamento de obra, que deverão ser pagos pelos compradores.

Mas, mesmo nesses casos, é necessário indicar nova empresa para a construção, recuperar os projetos de engenharia e organizar o recebimento dos outros compradores, dentre outras muitas providências.

Não prometo um processo sem grande dor de cabeça, porém o patrimônio estará protegido.

Para saber se um projeto está no patrimônio de afetação, é só verificar o registro da incorporação no cartório que estará indicado no contrato de compra e venda.

Desde fevereiro de 2015, já recomendávamos a nossos leitores que a compra na planta fosse feita apenas para projetos registrados sob o regime de patrimônio de afetação.

Em minhas pesquisas com advogados, descobri que as famosas Sociedades de Propósito Específico (SPEs), tão usadas pelas incorporadoras, não têm nenhuma garantia em relação às falências e, portanto, devem ser evitadas.

Quem vai ser a próxima a quebrar?

Lendo as últimas matérias na mídia fica a impressão de que todas as incorporadoras irão quebrar, o que é um enorme exagero, na mesma medida que era um absurdo não falar nada sobre esses riscos 17 meses atrás.

Existem boas incorporadoras das quais eu compraria um imóvel na planta hoje. É importante separar o joio do trigo, pois você pode deixar um bom negócio por um medo infundado.

A forma mais direta e mais fácil de calcular a probabilidade de falência de uma empresa é usar um índice bolado por um professor da New York University chamado Edward Altman.

Conhecido como índice z de Altman (Altman z-score), ele leva em consideração a situação dos ativos, a rentabilidade e as vendas para produzir um índice que avalia a probabilidade de uma empresa ir à falência nos próximos dois anos.

No site http://www.creditguru.com/CalcAltZ.shtml há um aplicativo que calcula o índice z com base nos montantes imputados.

Os resultados devem ser interpretados da seguinte forma:

Índice z maior que 3: empresa segura;
Índice z entre 2,7 e 2,99: alerta, cuidado;
Índice z entre 1,8 e 2,7: boas chances de a empresa ir à falência em até dois anos;
Índice z menor que 1,8: alta probabilidade de problemas financeiros.

A recomendação é que você compre imóvel na planta apenas de alguém com índice z maior que 3.

Onde achar os dados necessários

Para obter os números para calcular o índice z, tudo o que você precisa é a última demonstração financeira anual da empresa.

As empresas negociadas em bolsa – de capital aberto – divulgam essas demonstrações em seus sites, na área de relacionamento com investidores.

As empresas que não são negociadas em bolsa, com receita bruta acima de 300 milhões de reais ou ativos acima de 240 milhões de reais ou simplesmente que sejam sociedades anônimas – “S.A.” no fim do nome – são obrigadas a publicar as suas demonstrações financeiras.

O que acontece é que as empresas não facilitam o acesso aos números, então, você vai precisar pesquisar no site do Diário Oficial do Estado de origem da empresa, geralmente disponível on-line.

Por outro lado, se você está pensando em comprar um imóvel na planta de quem não é obrigado a publicar as demonstrações, minha sugestão é pedir para a própria empresa. A recusa em fornecer já é suficiente para desistir da compra.

Muito além do aspecto de crédito

Além da questão de crédito, existem outros seis aspectos que precisam ser analisados quando você comprar um imóvel na planta. Estou preparando um guia completo sobre esse assunto que fará parte de um material que logo estará à disposição dos assinantes do Valor Imobiliário PRO. Aguarde a novidade!

Alocação de ativos

Na semana que vem, voltaremos ao assunto da decisão de alocação de imóveis na sua carteira de investimentos.

Abraço!

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