O que fazer para lucrar com um eventual aumento do rendimento do FGTS pelo Congresso?

O modelo de financiamento imobiliário no Brasil é tolerável?

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O que fazer para lucrar com um eventual aumento do rendimento do FGTS pelo Congresso?

Caro leitor,

Dias atrás recebemos um e-mail da Nick apresentando-nos a seguinte situação: ela resolveu se tornar empresária no segmento imobiliário, mas mesmo assim não largou seu emprego regular.

Aos poucos comprou um terreno por R$ 17.000 e depois construiu duas casas. Ela já gastou R$ 80.000 e tem mais R$ 40.000 para terminar tudo. No final desse processo, serão gastos R$ 137.000 para terminar de construir as duas casas.  Os imóveis já estão comprometidos a dois alugueis que totalizarão R$1.800 mensais. E segundo a proprietária, conseguiria vendê-las por R$ 300.000.

Nick quer ficar com as casas e se beneficiar do aluguel, enquanto o noivo (que é espanhol) quer vender o mais rápido possível, pois acha que acontecerá no Brasil o que aconteceu na Espanha, onde o mercado derreteu feio.

Nick gostaria de saber o que fazer. Vender ou alugar?

Antes de mais nada, temos que dar os parabéns pelo excelente negócio imobiliário realizado. Seja vendendo, seja alugando, este negócio gerou um valor incrível para a Nick.

Do ponto de vista do aluguel, se fizermos uma análise conforme relatório do Valor Imobiliário de novembro do ano passado, o imóvel da Nick não passaria, ele estaria um pouco abaixo do rendimento mínimo que requeremos.

Mas, sinceramente, é pouco abaixo do que exigimos, se aumentássemos o aluguel em R$ 100 por casa, estaria dentro das métricas que recomendamos. Em outras palavras, mesmo um pouco fora dos parâmetros, manter estas casas alugadas seriam um ótimo negócio.

O que nos leva a segunda alternativa: vender. Todos sabem que o cenário de venda não é bom, mas está longe, muito longe mesmo, do cenário que tivemos na Espanha. O movimento especulativo foi muito mais forte por lá e Nick pode dizer ao seu noivo que as coisas não estão boas no Brasil, mas não estão tão ruins quanto na Espanha.

Por outro lado, em nosso cenário base, os imóveis ficam pelo menos dois anos sem ver nenhuma valorização. E nesse período a inflação está comendo solta. Assim, a tendência é que os imóveis percam valor real neste período.

Entretanto, recomendar uma venda sem saber qual destino do dinheiro não seria aconselhável. O melhor cenário que vemos seria aquele no qual Nick vende suas casas por este preço (e que não barganhe muito nos preços) e comece um novo ciclo de construção de casas deste tipo. Dessa forma, ela começaria um novo ciclo de geração de valor para seu negócio imobiliário, com o potencial de agora construir 4 casas.

Se a ideia de continuar empreendendo não for atrativa, os rendimentos que Nick consegue em suas casas são maiores do que os rendimentos que ela conseguiria em renda fixa, então valeria a pena manter a casa com uma perspectiva de longo prazo.

 

O que o congresso quer fazer com FGTS

Está cada vez mais evidente a situação insustentável do modelo de financiamento habitacional brasileiro. É uma situação delicada das fontes baratas de funding que proporcionam financiamentos “baratos” para o consumidor final.

A poupança, responsável por 59% do funding dos financiamentos imobiliários, está passando por uma crise de identidade, coisa que todos nós já sabemos. Os saques já somam R$ 38,5 bilhões. E o governo colocou um band aid nessa hemorragia, ao liberar empréstimos compulsórios e a obrigar seu uso em financiamentos imobiliários. A situação está sob controle até 2016, contudo, caso os saques continuem nesse ritmo, teremos sérios problemas pela frente.

E o congresso agora vem com outra “excelente” notícia, pretende aumentar a remuneração do FGTS – que hoje rende meros TR+3% ao ano – com objetivo de igualar com a poupança – TR+6,17% ao ano. Acreditamos que seria muito justo este aumento.

Por outro lado, como falamos, temos situação delicada, e esse aumento do FGTS resultaria em um aumento no custo de financiamentos imobiliários, principalmente os financiamentos mais populares.

 

Os efeitos do aumento da remuneração do FGTS ——> (Exclusivo para assinantes PRO)

Como lucrar se o congresso aprovar o aumento do FGTS ——-> (Exclusivo para assinantes PRO)

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Até semana que vem.

Grande abraço.
Marcio Fenelon

 

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