O que ninguém vai falar a você sobre CEF e Miami

Entenda os impactos do novo limite de financiamento de imóveis no Brasil e a atual realidade de preços nos EUA

O que ninguém vai falar a você sobre CEF e Miami

Algumas semanas atrás, a Caixa Econômica Federal resolveu fazer muito barulho por nada, anunciando que estava aumentando o limite máximo de financiamento de imóveis de 1,5 milhão de reais para 3 milhões de reais.

O que ninguém contou a você é que, na prática, as negociações nesse segmento mais alto de mercado são quase exclusivamente feitas com base na riqueza acumulada e não na renda mensal. Em bom português, o comprador usual de imóveis mais caros já tem o dinheiro para pagar e não toma financiamento.

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Deixando de lado o fato de que todos os bancos oferecem financiamento imobiliário para essa faixa de renda, vamos dizer que um comprador peça para a CEF financiar 80 por cento de um imóvel de 3 milhões de reais. Estimo que a renda necessária para se ter esse financiamento aprovado é de aproximadamente 100 mil reais mensais.

Essa faixa de renda deixa essa pessoa muito próxima dos famosos 1 por cento mais ricos do País, que têm, na média, uma renda bruta mensal de 112 mil reais e ativos líquidos da ordem de 3,5 milhões de reais.

Com tanto ativo, esse comprador só faria uma operação financeira se houvesse um custo baixo, o que está longe de ser verdade, neste momento de mercado. Na prática, está sendo oferecido um produto que a esmagadora maioria dos clientes não vai querer.

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A ambição da CEF de entrar nesse segmento de renda mais alta é antigo, porque traz outros negócios lucrativos, porém, suspeitamos de que a porta de entrada não será aberta com esse tipo de negócio.

Como eu disse, muito barulho por nada!

E o problema de Miami finalmente chegou à mídia

Quatro meses após a minha recomendação de saída do mercado de Miami, o noticiário dá conta de que os brasileiros estão querendo vender seus imóveis naquele local.

O resultado é que, pela primeira vez em cinco anos, houve uma queda de 4 por cento nos preços no primeiro semestre.

As razões para as vendas são as mais triviais possíveis: não conseguir fazer o pagamento da prestação com o dólar caro e a necessidade de fazer dinheiro para encarar a recessão no Brasil.

Espero estar errado e que todos consigam vender seus imóveis com sucesso, mas sabemos que a porta é pequena e, geralmente, quando um movimento em investimentos vira notícia, é um claro sinal de alerta.

Mas não vou chorar muito por esses investidores, porque mesmo vendendo rapidamente com desconto agora, até aqueles que compraram caro, no pavor das últimas eleições presidenciais ou no começo de 2015, estão garantindo um lucro na operação.

O resultado ficou bonito com uma combinação do aumento do preço dos imóveis com um dólar mais caro, como pode ser visto pelo gráfico de valores dos imóveis convertidos para reais.

Fonte: Zillow e Empiricus

Num cenário internacional conhecido como Tina (there is no alternative), os investidores estão procurando novas oportunidades no mercado mundial e é muito provável que o Brasil seja inundado de divisas para aplicação em ações, renda fixa e investimento direto, levando a cotação do dólar a níveis ainda mais baixos, e ameçando a rentabilidade da operação de venda de imóveis.

Quem está nessa posição, pare de enrolar, capriche no preço para vender imediatamente e feche o câmbio quanto antes, para garantir seu lindo resultado.

Ninguém nunca ficou pobre realizando lucro.

Abraços!

 

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