O que você não vê é tão importante quanto o que você está vendo

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As mágicas do mercado que não vemos

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Gosto de mágicas. Sou do tipo que ficava assistindo o Mr. M revelar as mágicas no Fantástico. Mas acho que uma vez eu me excedi. Houve uma época que assisti muito a um programa de outro mágico, chamado Criss Angel.

Ele é uma mistura da banda Kiss com o David Copperfield. Meio heavy metal, meio ilusionista. Eu tinha programado uma viagem para a costa oeste americana com a inevitável visita a Las Vegas. E aí veio a ideia de assistir o show do tal do Criss Angel.

O problema era que a temporada de shows do mágico acabava antes de eu chegar a Las Vegas. E eu estaria em Los Angeles nos dias finais das apresentações.

Pensei: tudo bem, faço um bate e volta Los Angeles – Las Vegas, durmo só uma noite em Las Vegas e volto para Los Angeles no outro dia. E olha, por mais maravilhoso que seja viajar no deserto, fazer a mesma viagem – cerca de 5, 6 horas – quatro vezes era realmente complicado.

No fim das contas o show era muuuuito menos do que eu esperava. E não valeu a pena o esforço. Criss Angel, se você estiver lendo este artigo (e souber ler em português), cegar as pessoas por 15 segundos com uma luz forte não é mágica! É agressão física. Quase fiquei cego.

E aí fiquei pensando, por que raios a gente gosta de ser enganado? Talvez a maior graça seja ver alguma coisa na sua frente e não saber como aquilo é possível. Talvez uma das coisas mais legais da mágica é enganar diante de nossos olhos.

É presenciar a interpretação de um evento de forma diferente daquela que realmente aconteceu. E aí acontece a mágica. Por causa das coisas que você não viu.

É muito legal “ser enganado” pela mágica, mas não é legal quando a gente se engana na interpretação de algum índice que afeta nosso bolso. E não se iluda, é você mesmo que se deixa enganar. As metodologias dos índices são claras e disponíveis para todo mundo e cabe a você analisá-las corretamente.

Então vamos aproveitar esta newsletter para comentar sobre coisas que os índices imobiliários mostram e, principalmente, coisas que os índices não mostram, para uma melhor compreensão de todo o processo.

Sou o tipo de pessoa que fica alegre quando acha uma boa série de dados para analisar. De verdade, eu fico muito animado quando tenho informações que possam me ajudar a tirar conclusões quaisquer de mercados que sejam do meu interesse.

Então, queria agradecer à Fipe-Zap Imóveis e ao Bacen pelas iniciativas de promover a divulgação de dados sobre imóveis residenciais. São referências importantes para uma ideia de temperatura do mercado.

Mas para nós investidorescompradores vendedores, atuando no mercado imobiliário, é importante entender o que o índice está nos dizendo de verdade e em que parte ele pode representar uma possível distorção em relação à realidade.

Não chega a ser uma surpresa, mas é quase inacreditável que ainda não temos um sistema nacional de cadastro de transações de imóveis, disponível para pesquisadores. Afinal de contas, cada vez que se registra a venda de um imóvel em um cartório, todas as informações básicas são cadastradas: preço, data da transação, tamanho do imóvel e outras descrições.

Devido à falta de informações, os pesquisadores precisam trabalhar com informações que são apenas indicadores limitados. Vamos dar uma olhada nas limitações dos dois principais índices disponíveis no Brasil.

IVG-R
O Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R) representa os valores de avaliação de imóveis que foram dados em garantia para empréstimos. É divulgado pelo Bacen.

O IVG-R baseia-se em negócios concretizados e isto é um avanço importante. Além disso, é um índice que mede o fluxo de negócios, ou seja, representa efetivamente as negociações realizadas naquele período. Outro ponto positivo.

Mas as vantagens por IVG-R param por aí.

Um primeiro problema óbvio e imediato é que nem todos imóveis passam por um financiamento. Especialmente os mais caros, de altíssima renda, raramente são financiados.

O índice não consiste nos valores da transação e sim nos valores dos laudos de avaliação. Deve ter uma boa razão metodológica para fazer desta forma, mas sinceramente eu não saberia explicar a razão.

Usar a avaliação de um especialista “contamina” a série de dados, pois ela depende de uma visão subjetiva que é menos preferível do que a realidade dos valores da transação.

Por último, o IVG-R não compreende todo o mercado brasileiro, sendo restrito às grandes cidades. Assim, a sua cidade pode ter uma dinâmica de preços diferente daquela das grandes cidades que fazem parte do índice.

Quatro pontos de atenção para o índice Fipe-Zap — > Exclusivo para assinantes

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Repetindo o que disse antes, apesar de minhas críticas, acho que estes índices são muito úteis para nos ajudar a navegar no mercado de imóveis, entretanto devemos tomar os devidos cuidados com as limitações que cada um impõe para que tenhamos uma melhor visão da realidade. Essa é uma das premissas da série de Imóveis do Cartas da Iguatemi.

Até semana que vem.

Abraço.

Marcio Fenelon

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