O seu imóvel é um passivo?

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O custo de oportunidade no item de maior importância em seu orçamento

casaPropria

Caro Leitor,

Quero abrir meu coração para você, em sintonia com os melhores sentimentos de confraternização das festas de fim de ano. Caso ainda não tenha notado, sou fissurado em finanças comportamentais.

Passei a vida inteira apostando em um mundo racional, com fórmulas matemáticas elegantes que me deixavam contente. Afinal, o mundo fazia sentido. Que piada.

Isso durou até o dia que me aproximei dessa junção de psicologia e economia.

Um ponto importante em finanças comportamentais é a visibilidade dos eventos. Quanto mais visível, mais impactante é o efeito no comportamento das pessoas. O raciocínio se assemelha ao “O que os olhos não veem, o coração não sente”.

Se você não é bilionário ou multimilionário, há grande chance de que moradia seja o item de maior importância em seu orçamento.

Os custos mais óbvios são eletricidade, gás, água, IPTU e condomínio. E não podemos nos esquecer dos não tão óbvios, como como seguros, manutenção e reformas mais pesadas.

Para completar, há aquele “invisível” que a maioria esquece ou que prefere ignorar: o custo de oportunidade. No jargão de finanças comportamentais, este custo não é saliente.

Custo de oportunidade é o dinheiro que você deixa de ganhar aplicando em um ativo porque destinou a grana em outra coisa.

Toda vez que temos milhares de reais “empatados” em um imóvel significa que deixamos de faturar uma montanha de dinheiro em aplicações que não fazemos.

Quanto você está deixando na mesa? Depende de quanto você é capaz de obter em aplicações financeiras.

Evidentemente, se você usa algum dos produtos da Empiricus, empresa irmã do Cartas da Iguatemi, seu custo de oportunidade é alto, porque o retorno de seus investimentos é alto.

Olhando dentre as opções de renda fixa, quais seriam os custos de oportunidade das principais opções de investimento?

Um rendimento líquido de cerca de 11,6% nas aplicações indexadas à inflação (NTN-B) e de 9,3% nas aplicações indexadas à Selic (LFT).

Então se você tem uma casa com valor de mercado de R$ 500.000 e possui aplicações indexadas à inflação, poderia receber cerca de R$ 58.000 todo ano ou R$ 4.833 por mês. Este é o seu custo de oportunidade. Bem alto.

E, se você fizer as contas, perceberá que o custo de oportunidade é de longe seu maior custo dentre os que listamos no começo do texto.

Neste contexto, há duas discussões filosóficas geralmente acaloradas sobre imóveis para moradia e custo de oportunidade.

Primeira polêmica

A primeira diz respeito ao fato de descontar ou não descontar a inflação para apurar o custo de oportunidade.

Explico. Os rendimentos líquidos de uma NTN-B se situam hoje em 11,6% ao ano. Se você pretende sacar um dinheirinho para pagar suas contas para o resto da vida, não dá para simplesmente sacar esta rentabilidade. Se você quer que essa grana preserve seu poder de compra, precisa descontar a inflação do rendimento e só sacar aquilo que supere a inflação.

Faz mais sentido contar como custo de oportunidade o retorno obtido acima da inflação. Afinal de contas, a parte da inflação não é um rendimento de verdade e sim uma reposição de capacidade de compra.

Em outras palavras, se você sacar todo o rendimento, um dia não sobrará nada. Se sacar somente aquilo que rende acima da inflação, manterá o valor aplicado corrigido pela inflação à sua disposição.

Descontada a inflação, a aplicação na NTN-B que tem rendimento de 11,6% ao ano se transforma em 4,9% ao ano. Um imóvel de R$ 500.000 teria efetivamente um custo de oportunidade de R$ 24.500 por ano ou R$ 2.041 por mês. Julgo que ainda bem relevante.

Reitero que não estou incluindo as opções de renda variável ou de negócios próprios que tornariam o o custo de oportunidade bem maior…

Segunda polêmica

A segunda polêmica é sobre o imóvel para moradia ser um investimento. Assim o custo de oportunidade seria o retorno das aplicações financeiras MENOS o retorno do imóvel.

Ou seja, o custo de oportunidade seria somente o retorno que você consegue nas outras aplicações ACIMA da apreciação do imóvel.

Não concordo. Simplesmente porque você sempre precisará de um imóvel e, dessa forma, nunca conseguirá tirar proveito da valorização do imóvel. Não virá para o seu bolso. Talvez para os seus herdeiros.

A não ser (sempre há uma exceção) que você me diga que o seu imóvel de hoje não será o seu imóvel no futuro. E que o valor do seu imóvel do futuro será menor do que o seu imóvel atual (incluindo aqui os casos de aluguel).

Ou seja, lá na frente você conseguirá tirar proveito da valorização do imóvel. Quando vender o imóvel mais caro atual e comprar algo mais barato para morar.

Somente neste caso eu concordo que o imóvel pode ser considerado como investimento. Ao menos parte dele.

De resto, o imóvel que você mora é essencialmente a sua maior despesa. Lembre-se que investimento não gera despesa. Quem gera despesa é passivo. Portanto seu imóvel para moradia é um passivo. Assim como o seu carro é um passivo.

Se quer maximizar as finanças pessoais, esqueça a economia com cafezinhos e similares. Para fazer um grande efeito na vida, deveria começar dimensionando o tamanho da moradia no seu orçamento, levando em conta o custo de oportunidade.

Pense que cada espaço mal aproveitado em sua casa é uma fonte de recursos que não está sendo usada corretamente. E que uma localização mais sofisticada também terá alto custo de oportunidade para você.

PS: A propósito, a série Especial de Imóveis agora terá um espaço definitivo nas publicações de Cartas da Iguatemi/Empiricus. Se quiser acessar minhas análises sobre o mercado imobiliário, clique aqui.

Até semana que vem.

Grande abraço.

Marcio Fenelon

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