O verdadeiro custo da propriedade de um imóvel

Descubra como avaliar se vale a pena fazer o investimento

O verdadeiro custo da propriedade de um imóvel

Caro leitor,

Tenho certa admiração por carros. Não chega a ser algo maluco, mas sou do tipo que se anima assistindo programas sobre a linha de produção de uma Ferrari e não perde um Top Gear e um Wheeler Dealers – programas ingleses sobre carros.

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Você poderia imaginar que esse meu interesse se revelaria na minha garagem, porém o Monstrinho – apelido do meu carro – lhe deixaria decepcionado. Muito além de somente avaliar o preço de compra, ou de minha admiração, eu levo em conta o verdadeiro custo da propriedade de um carro.

COMUNICADO OFICIAL

Este comunicado marca a abertura de um novo ciclo na Empiricus.

A partir de agora, você pode novamente ter acesso ao relatório mais lido, mais disputado e mais acertador de todo o mercado brasileiro…

…com mais de R$ 500 milhões de riqueza gerados.

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E descubra também a melhor estratégia para o 2osemestre euma oportunidade única de multiplicar seu capital imediatamente.

Existem sites internacionais para se avaliar esse custo, conhecido como true cost to own – que inclui depreciação, taxas e impostos, combustível, seguros, manutenção, reparos, financiamento ou custo de oportunidade.

O carro que eu escolheria se não houvesse nenhuma restrição orçamentária – uma Mercedes SL65 AMG – custaria US$ 220.705 em cinco anos ou US$ 44.141 por ano, nos Estados Unidos.

Pensando melhor, o Monstrinho tem muito mais charme que uma Mercedes metida à besta.

E o verdadeiro custo de imóveis?

A mesma conta que esses sites americanos fazem para automóveis pode ser aplicada para imóveis. A realidade é que a maioria dos custos são fáceis de estimar, como o imposto de propriedade (IPTU) – muito embora, frequentemente, nos esqueçamos de ITBI e custos de registro – e as contas de consumo, como água, gás, eletricidade e condomínio.

Você pode até nunca ter colocado essas contas no papel – embora devesse –, mas as coisas ficam mais incertas quando falamos sobre estimativas de manutenção, custo de oportunidade e financiamentos. 

Manutenção

Tentar estimar manutenção não é tarefa trivial. Em primeiro lugar porque existem níveis de qualidade construtiva. Em segundo, alguns custos só vão aparecer depois de 20, 30, 40 ou 50 anos e envolvem itens como as partes elétrica e hidráulica, portões e telhados.

Além disso, existem manutenções usuais, como pintura de paredes e tetos e reposição de equipamentos como eletrodomésticos e outros.

Minha pesquisa com administradores de imóveis residenciais mobiliados indica que esses gastos ficam entre 0,4% a 0,8% do valor do imóvel por ano, isto é, para cada R$ 100 mil de imóvel, gasta-se de R$ 400 a R$ 800 por ano em manutenção. Em alguns desses anos, não haverá nenhum desembolso, mas, em outros, ele será muito alto.

É bom esclarecer que esse montante não inclui nenhuma reforma para atualização do imóvel, como refazer um banheiro trocando todos os azulejos, louças e metais sanitários, o que precisaria ser adicionado à parte.

Custo de oportunidade

Praticamente ninguém se lembra de considerar o custo de oportunidade, principalmente porque ele não sai do bolso. O conceito é relativamente simples: o custo de oportunidade corresponde ao custo financeiro de uma escolha em relação à melhor opção disponível (no Brasil, a base de comparação costuma ser a Selic ou o CDI). Significa calcular o valor da renúncia nessa tomada de decisão.

Quando compramos um imóvel, estamos fazendo uma “aplicação”, que já vimos que rende algo em torno de inflação + 0,3% ao ano para um cidade grande como São Paulo.

O problema é que esse retorno é bem menor do que aquele que você obteria numa aplicação financeira conservadora no Brasil, especialmente num momento de taxa Selic a 14,25% ao ano.

Ao considerarmos um investidor com uma carteira que rende inflação + 5,3% ao ano, deixa-se de ganhar 5 pontos percentuais ao ano. Na prática, se você investisse R$ 100 mil no imóvel, teria um rendimento real (descontada a inflação) de R$ 300,00 ao ano. Já na carteira do investidor, esse retorno aumentaria para R$ 5.300,00 no mesmo período.

Financiamentos

O último detalhe diz respeito a como tratar financiamentos. Juros, correção monetária, seguros e outras despesas fazem parte do desembolso, o que é relativamente simples de calcular. Mas há o detalhe do aumento do custo de oportunidade.

Toda vez que fazemos um pagamento, estamos amortizando um pedaço da dívida e aumentando o montante “aplicado” no imóvel, o que, por sua vez, aumenta o custo de oportunidade. Na prática, troca-se correção e juros por custo de oportunidade.

Mas não iremos complicar as coisas hoje. Vamos considerar que a taxa de juros do financiamento é igual ao custo de oportunidade para efeito dos nossos cálculos, porém fique avisado que esse não é um cálculo 100% exato.

Custos na transação

Seja na compra ou na venda, uma hora você deve ter de pagar a corretagem sobre a transação do imóvel. Só aí estamos falando de um percentual de 2% a 8% do valor da transação, sendo 6% o mais comum.

Existem ainda custos na aquisição que se referem ao Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), à escritura e ao registro do imóvel, que representam de 3% a 5% do valor do imóvel.

Custo total de propriedade de um imóvel

Para termos uma ideia completa do custo total de propriedade de um imóvel, vamos fazer uma simulação para um apartamento de 63m2 anunciado por R$ 300 mil.

 

Você pode usar esses números para fazer uma estimativa grosseira dos seus custos.

Em nosso exemplo, chegamos a um custo total de R$ 33.132 por ano, ou R$ 2.761 por mês, para um apartamento de R$ 300 mil.

A cada R$ 100 mil de valor de mercado, você deve esperar um custo de R$ 11.044 por ano – desde que seu custo de oportunidade seja mesmo de 5,3% acima da inflação.

Um imóvel de R$ 500 mil, por exemplo, teria um custo total de propriedade de R$ 55.220 anuais ou R$ 4.601,67 por mês.

Cada caso é um caso, e recomendo que você faça um exercício sobre o seu custo total. 

Rightsizing

Imóvel é um dos principais itens de consumo para a maioria dos orçamentos domésticos e diminuir o valor do seu imóvel é uma das formas mais óbvias e eficientes de economizar.

Com o tempo, acumulamos coisas inúteis que só tomam espaço e custam muito dinheiro. Muitos já perceberam a realidade de aproveitar melhor seus espaços e não me espanta que um livro sobre arrumação de casa de uma japonesa chamada Marie Kondo tenha passado mais de 40 semanas na lista dos mais vendidos da revista Veja.

Ter o imóvel do tamanho certo para você vai fazer muito bem para a sua saúde financeira.

Abraço.

Nota da editora: Caro leitor, o Criando Riqueza está se unindo à Empiricus, nossa “marca mãe”. Em breve, contarei a vocês mais sobre isso. Você já começará a perceber que nosso visual ficará diferente. Estamos investindo em melhoras tanto dos layouts como de experiência para assinantes. Espero que gostem!
Um abraço,
Olivia Alonso.

 

Menu do dia

:. EMPIRICUS LONG&SHORT: Finalmente o mercado voltou a dar sinais de alta. A bolsa volta a negociar no mesmo patamar de abril de 2016 e o nevoeiro que cobre o mercado parece menos denso com o rompimento do CDS (risco-Brasil) abaixo dos 300 pontos e avanços no meio político.

A semana foi igualmente boa para as operações Long & Short: o aumento do fluxo nos permitiu montar e desmontar algumas operações.

Com a bolsa subindo, é comum entre investidores o desejo de montar operações Long & Short envolvendo ativos que se movimentaram mais (ou menos) que a média da bolsa.

O que ocorre, porém, é que são justamente esses trades mais óbvios que podem nos levar a ter prejuízo por razões que às vezes não são claras.

Nesta semana, abordaremos os efeitos de operarmos em cada setor de forma individual e por que preferimos uns a outros.

Saiba mais

 

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