Os múltiplos determinam a criação de riqueza

O aumento dos resultados operacionais de um imóvel significa potencial lucro para o empreendedor. Entenda

Os múltiplos determinam a criação de riqueza

Caro leitor,

Continuamos nossa série sobre propriedades para aluguel. Na semana passada entramos na segunda estratégia para criação de riqueza, que envolve o crescimento dos resultados operacionais.

Um aumento dos resultados operacionais de um imóvel resulta em uma melhora em sua avaliação, trazendo um potencial lucro para o empreendedor.

Investidores estão sempre buscando comprar fluxo de caixa, e R$ 1 mais no bolso deles de forma recorrente tem um valor enorme. Em um rápido exemplo, chegamos à conclusão de que R$ 1 de resultado operacional a mais pode valer R$ 133 na avaliação do imóvel.

 

Nem sempre é 133 vezes

Nem sempre esse número é R$ 133 e para alguns ativos essa conta não funciona.

Para entendermos melhor a questão e para simplificar a conversa, esta semana vamos usar um outro múltiplo utilizado no segmento imobiliário conhecido como yield de aluguel ou gross yield.

O cálculo deste múltiplo é bem simples.

Gross yield = Aluguel Anual / Valor do Imóvel

Esta equação também pode ser expressa de outra forma.

Valor do Imóvel = Aluguel Anual / gross yield

Assim, se sabemos que o gross yield de um ativo é 10%, para calcular o impacto na avaliação do acréscimo de R$ 1 mensal nos resultados, faríamos a seguinte conta:

Valor do Imóvel = R$ 1 a mais no resultado x 12 / 10% = 120

Ou seja, a avaliação deste imóvel cresceria R$ 120 para cada R$ 1 a mais de aluguel.Repare que o gross yield utilizado é essencial para a definição do crescimento da avaliação do imóvel.

 

Cada ativo imobiliário tem um gross yield diferente

Uma pesquisa feita mensalmente pela FGV indica que o gross yield em imóveis comerciais está em aproximadamente 9%. O FipeZap e o Secovi-SP indicam que o yield residencial está em 4,7%.

Por último, fazendo uma pesquisa de mercado você pode chegar à conclusão que o mercado de condo-hotéis no mercado secundário está trabalhando com yields de 7,5%.

Por conta destes diferentes yields, o impacto do crescimento de R$ 1 no aluguel será diferente para cada caso.

Imóveis Comerciais: R$ 1 x 12 / 9% = 133,33

Imóveis Residenciais: R$ 1 x 12 / 4,7% = 255,3

Condo-hoteis: R$ 1 x 12 / 7,5% = 160

Ou seja, o crescimento de R$ 1 deve resultar em aumento da avaliação em 133 vezes em imóveis comerciais, 255 vezes em residenciais e 160 vezes em condo-hotéis.

 

Devemos acreditar nas pesquisas?

Não se deixe levar pelo entusiasmo, nem tudo que reluz é ouro. Essas pesquisas precisam ser confrontadas com realidade do mercado que você atua e pela qualidade do ativo.

Os números podem mudar consideravelmente por causa desses dois fatores. Uma loja de varejo na periferia de São Paulo pode ter um múltiplo de 13 vezes, enquanto um shopping de primeira linha numa região nobre pode ter um múltiplo de seis vezes.

O empreendedor cuidadoso então irá fazer uma pesquisa detalhada das transações de venda de ativos semelhantes e com mesma localização para determinar qual é o múltiplo vigente naquela região e para aquele ativo.

No começo essa tarefa pode ser difícil, mas com o tempo e experiência, cada vez será necessário menos tempo para determinar múltiplos e valores. Esta é uma das muitas vantagens que um empreendedor imobiliário tem ao se tornar um especialista em determinado tipo de ativo e região.

É bom salientar, contudo, que para um tipo de ativo esta estratégia de múltiplos não funciona muito bem, pelas condições específicas do mercado brasileiro. Mas isto é assunto para o artigo da semana que vem.

 

Abraços.

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