Parte 2: Imóveis ou ações, qual é melhor?

Confira as desvantagens do investimento em propriedades comparado ao mercado acionário

Parte 2: Imóveis ou ações, qual é melhor?

Caro leitor,

Sexta-feira passada foi um dia tenso para mim.

A esta altura você já deve saber que a Empiricus vive e respira ações. E eu resolvi escancarar as cinco maiores vantagens do investimento em imóveis em comparação a ações.

Fiquei esperando o dia inteiro por uma ligação do RH, que nunca veio.

Eu sabia que isso nunca aconteceria. A vantagem de trabalhar aqui é que tenho total liberdade para expor minhas ideias sobre investimento imobiliário. É uma opinião totalmente independente, até de outros produtos da própria Empiricus.

Mas não estaria sendo justo com você se não listasse as desvantagens do investimento em imóveis comparado ao mercado acionário.

Então, vamos lá!

A Oportunidade da Década na Renda Fixa

Assim que for encerrado o processo de Impeachment, estaremos diante da Maior Oportunidade da Década na Renda Fixa.

Esta é sua chance de antecipar o lucro de ANOS em apenas 6 meses.

Para isso, você precisa se posicionar AGORA neste investimento.

QUERO APROVEITAR A OPORTUNIDADE DA DÉCADA

1. Retorno menor

Investir em ações é um investimento passivo, no sentido de que quem compra não quer administrar a empresa. Quem investe em ações busca dividendos e valorização sem fazer nada mais que selecionar, comprar e vender.

A categoria de investimento imobiliário passivo, em que se compra um imóvel e passa-se a administração a alguém, tem uma probabilidade muito grande de obter retornos menores do que o investimento em ações de boas empresas.

Um aluguel representa 4,4 por cento do valor do imóvel residencial na média, segunda o FipeZap. Tire impostos, vacância, administração e manutenção e vai sobrar algo da ordem de 3 por cento. Como esperamos que seu imóvel seja valorizado pela inflação, seu retorno total será de inflação mais 3 por cento ao ano.

Um aluguel comercial chega à faixa de 9 a 10 por cento do valor do imóvel; tirando as despesas e os impostos, você chega a algo em torno de 7 a 8 por cento ao ano mais inflação.

Enquanto isso, uma carteira bem escolhida, como As Melhores Ações da Bolsa, da Empiricus, pode apresentar um retorno muito maior. Só neste ano, a carteira acumulava alta de 38% até o início deste mês.

Não posso deixar de lembrar, contudo, que há opções muito mais lucrativas em negócios imobiliários, com retornos na faixa de 15 a 25 por cento ao ano acima da inflação, mas que só estão disponíveis para casos em que você se dispõe a administrar ativamente o negócio.

2. Liquidez maior

Se amanhã você resolver vender seu imóvel, considere que, na melhor das hipóteses, você precisará de uns dois ou três meses para ver a cor do dinheiro. O processo de venda não é rápido e você ainda precisará de um tempo para arrumar os documentos e receber o dinheiro. Seria realista esperar, em média, de seis a 12 meses para realizar a transação.

Nesse ponto, as ações são imbatíveis, porque, se resolver vender hoje, daqui a três dias o dinheiro estará na sua conta, salvo raras exceções, em que você tem um percentual relevante das ações da empresa ou se ela é uma companhia muito pouco líquida.

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3. Custos de transação menores

Espere gastar entre 3 e 5 por cento do valor da transação em despesas como ITBI e cartório na compra de um imóvel. Além disso, na venda, são em média 6% com despesas de corretagem.

Os custos de transação de imóveis são relevantes tanto em termos absolutos quanto nos percentuais envolvidos.

Em um bom home broker, sua transação de compra de ações custará entre 10 reais e 30 reais, dependendo do volume transacionado e incluindo os famosos emolumentos e despesas com a BM&FBovespa.

Se você decidir operar numa corretora full service e não fizer nenhuma negociação, sua corretagem ficará em 0,5 por cento.

Em todos os casos, ações têm custo de transação muito menor.

4. Capital requerido

O capital requerido para o investimento em imóveis é sempre medido em dezenas de milhares de reais. Estamos falando de valores que começam em 40 mil reais para um terreno, e pelo menos 150 mil reais para um imóvel.

Quando se investe em ações, os valores são significativamente menores, na casa de poucos milhares de reais. Estamos falando de investimentos que podem ser de mil reais, 2 mil reais ou um pouco mais, dependendo do preço da ação.

5. Diversificação mais fácil

Não coloque todos os seus ovos numa só cesta. Diversifique, distribua os ovos em mais cestas, assim, se deixar uma cair, ainda terá outras com muitos ovos. Esse é o espírito da diversificação.

Com um capital requerido maior, a diversificação em vários imóveis fica muito mais difícil. Se você tem um investimento de 150 mil reais em um único imóvel para aluguel, precisa do mesmo valor para adquirir mais um. São números grandes, que dificultam que se tenha uma carteira com vários imóveis.

É muito mais fácil constituir uma carteira com cinco ou dez empresas diferentes com apenas 50 mil reais.

Um argumento válido, contudo, é que a cesta de imóveis é bem menos sujeita a quedas e, portanto, a diversificação, embora desejável, é muito menos necessária do que para uma carteira de ações.

Já ouviu falar dos COEs? Se quiser conhecer esses produtos e entender se vale a pena o investimento, não perca o relatório Você Investidor deste mês! Nele, ainda mostramos a melhor maneira de conseguir crédito para sua empresa e esclarecemos dez dúvidas sobre a tributação das aplicações financeiras.

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6. Maior trabalho

Comprar e administrar um imóvel é mais trabalhoso do que investir em ações. Você conviverá com manutenção e vacância dos imóveis. É o que eu escuto.

Não concordo muito com esses argumentos.

Selecionar uma ação é realmente muito fácil, porém, a realidade é que a seleção criteriosa dá muito trabalho e é muito complexa.

É necessário entender sobre a economia do país, sobre o setor de atuação e os detalhes da empresa. Demanda uma atenção de meses e uma atualização contínua.

O que acontece é que os investidores terceirizam a escolha para um profissional que produz análises, como é o caso da Empiricus, e, da mesma forma, é possível fazer a terceirização da administração de imóveis.

Considero a quantidade de trabalho muito similar nos dois casos para quem terceiriza a administração, e os imóveis têm a vantagem de apresentar uma complexidade de análise bem menor.

O encaixe de seu perfil

E aí, devo vender todos os meus imóveis e comprar ações?

Não, calma! Existe um perfil que se encaixa mais com ações e outro que se encaixa mais com imóveis.

Esse será o assunto do artigo da semana que vem.

Não perca!

Abraço

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