Política impõe novo cenário para imóveis

Janela de oportunidades começa a fechar

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Política impõe novo cenário para imóveis

Caro leitor,

Aconteceu. A Câmara dos Deputados aprovou a abertura de processo de impedimento da presidente Dilma Rousseff. Agora que uma mudança de rumo do governo se materializa a olhos nus, chegou a hora e a vez de se verificar os impactos no mercado de imóveis.

Em poucas palavras iniciais, esse é um dos mercados que mais tem a se beneficiar neste processo com base numa análise fria dos fundamentos.

E a principal razão é o fato de ele ter sido um dos mais prejudicados com erros de política econômica do governo Dilma.

É só olhar este gráfico de venda de imóveis novos na região metropolitana de São Paulo para entender.

Fonte: Secovi 

As 35 mil unidades vendidas em 2015 representam “estarrecedora” queda de 46% sobre o pico de 2010. Mesmo em comparação ao fraco ano de 2014, a queda chega a 15%.

Por outro lado, na média, os preços resistiram bravamente, como pode ser verificado no gráfico abaixo.

Fonte: Bacen

Mandando a humildade às favas, já tínhamos previsto esse comportamento. Em relatório de novembro de 2014, alertávamos que os preços ficariam estáveis por um longo período de tempo e que o ajuste de preços seria dado pela inflação.

A corrosão de preços pela inflação até o momento foi de cerca de 15%.

Mas passado só enche barriga de museu. Minha obrigação fiduciária com você é apontar para o futuro. No relatório extra “Impeachment traz novo cenário para imóveis”, eu demonstro que há três catalisadores de mudança no mercado, o que significa que consumidores e investidores precisam agir agora, pois a janela de oportunidades está fechando.

Clique aqui para ter acesso imediato ao relatório.

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Hora de vender aquele apartamento em Miami

Qualquer mercado que recebe uma enxurrada de investimentos está sujeito a problemas.

Veja o que está acontecendo com o mercado mundial de imóveis.

Ano passado, um terço das casas vendidas em Vancouver, no Canadá, foi para chineses.

Um total de 80% das compras em Irvine, uma agradável cidade do famoso Orange County, na Califórnia, também foi arrematado com dinheiro asiático.

Um amigo que vive em Nova Iorque relata a imensa dificuldade que teve para comprar um imóvel em Manhattan no ano passado. O normal era entrar numa guerra de preços e leilões para conseguir efetuar a compra, disputando com muitas nacionalidades.

O mercado de Miami, na Flórida, foi um dos que teve maior recuperação de preços depois da crise econômica americana por conta de compra de estrangeiros, principalmente dos latinos.

Mas tudo que sobe demais tem que descer um dia.

Robert Shiller, em seu livro Exuberância Irracional, provou que a crença popular de que imóveis têm uma tendência de valorização contínua de longo prazo não poderia ser mais errada.

Seus estudos e conclusões apontam para um pequeno crescimento acima da inflação no longo prazo.

Repare que, na maioria das vezes, quem está comprando imóveis nos Estados Unidos não tem intenção de morar neles.

É uma compra especulativa (no sentido de não ser para moradia), com objetivo de proteção de patrimônio.

Enquanto vender um imóvel ocupado traz uma dificuldade logística, tudo que um comprador especulativo precisa para concretizar uma venda é uma mudança de impostos, de regras ou mesmo de mercado.

Ele rapidamente some do mapa. Vende sem dó.

As primeiras rachaduras já começaram a aparecer no mercado

A lei da oferta e da demanda demora um pouco mais para funcionar no mercado real de imóveis.

Quando os preços sobem, as incorporadoras gringas (que sofreram uma barbaridade na última crise) mantém um olhar desconfiado sobre o mercado.

Num primeiro momento, elas não acreditam que a alta de preços vai durar. E aí os preços continuam subindo, até que se esquece o passado e as incorporadoras ficam confiantes novamente.

São anos de diferença entre o momento que um novo empreendimento é decidido até ele vire realidade.

Ao longo desse período, os preços podem ficar ainda maiores.

Este é o movimento que parece estar acontecendo agora em locais tão diversos quanto Nova Iorque, Londres e Miami.

Em Miami, por exemplo, as unidades de apartamentos e townhouses (casas de condomínio) vendidas caíram pelo segundo ano consecutivo.

Conforme novos empreendimentos ficam prontos, os estoques de imóveis disponíveis para venda crescem.

Mas repare que o preço médio não para de aumentar.

Quando todo mundo que comprou um imóvel para proteger o patrimônio quiser vender, a porta de saída será pequena para tanta gente. Preços vão cair e estoques vão subir.

Quando isto vai acontecer?

Não sei, mas minha opinião é que, se você estava esperando um bom momento para vender aquele imóvel nos Estados Unidos, me parece que o momento é agora.

Abraço

 

Leitura sugerida:

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