Por que o Safra comprou um pepino para aluguel e se deu bem

Se você recebesse uma proposta de dois negócios que projetam dar um fluxo de caixa de R$ 1.000.000 nos próximos cinco anos, qual você escolheria?

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Caro Leitor,

Após o interesse demonstrado pela série sobre bolha imobiliária, fui convocado a continuar escrevendo neste Especial de Imóveis do Cartas da Iguatemi/Empiricus.

Escolhi agora o tema de aluguel de imóveis.

A verdade é que há aluguéis e aluguéis. Saber reconhecer um aluguel que adiciona valor e como obter este aluguel é essencial para uma carteira de imóveis de sucesso.

Antes de começarmos, queria fazer uma confissão. Só a partir de 2005 eu comecei a entender o potencial do setor imobiliário. Até então eu não dava muita bola para ele. Tinha uma ideia relativamente negativa por pura falta de conhecimento.

Então em 2005 eu tive contato com incorporadoras de imóveis mexicanas em um desses eventos organizados por bancos para atrair investidores estrangeiros.

Estava lá para apresentar a empresa que trabalhava e acabei conhecendo duas empresas mexicanas do setor imobiliário que estavam arrebentando. Na época achava que o segmento imobiliário nunca poderia ser relevante no Brasil.

Mas se os mexicanos conseguiram, por que não seria possível no Brasil?

Mal sabia eu que dois anos depois estaria trabalhando em uma das empresas que participaram da revolução ocorrida no mercado imobiliário brasileiro.

E foi lá que aprendi a beleza de ter um negócio de renda recorrente.

Um negócio de renda recorrente é aquele em que você investe substancialmente no começo e, após a primeira venda, tem um longo fluxo de caixa positivo pela frente.

Um exemplo são empresas de TV a cabo. Depois de a pessoa assinar o pacote, a empresa pode esperar que ela ficará muitos meses ou anos pagando aquela conta.

Os aluguéis são a expressão máxima desta condição. São contratos de longo prazo e com uma barreira importante para o término do contrato: o custo de mudança. Isso faz com que tenham um alto grau de previsibilidade.

E previsibilidade vale dinheiro. Literalmente.

Se você recebesse uma proposta de dois negócios que projetam dar um fluxo de caixa de R$ 1.000.000 nos próximos cinco anos, qual você escolheria? Um deles seria um edifício de escritórios de qualidade e o outro seria uma revendedora de carros.

Qual você acha que proporcionaria maior segurança de se obter esse fluxo de caixa?

Certamente a venda dos carros é muito mais incerta do que a renda do aluguel. E por isso, só por isso, o fluxo de caixa advindo do aluguel vale mais.

Isso explica meu interesse no anúncio de um negócio concretizado cerca de duas semanas atrás. O famoso edifício de escritórios londrino 30 St Mary’s Axe foi vendido pela bagatela de R$ 2,84 bilhões (£ 720 milhões).

O comprador foi nada menos, nada mais do que o Grupo Safra do bilionário libanês radicado no Brasil Joseph Safra.

A compra teve uma certa dose de emoção pelo leilão acirrado. Foram 200 interessados do mundo inteiro. O preço inicial de £ 650 milhões foi facilmente superado.

Também foi motivo de comoção em Londres o fato de um libanês-brasileiro comprar um prédio que, depois de 10 anos de sua construção, já é considerado um ícone do segundo maior mercado financeiro do mundo.

O 30 St Mary’s Axe tem uma arquitetura no mínimo curiosa. Desenhado pelo famoso arquiteto inglês Norman Foster, este prédio não é conhecido pelo nome oficial. Em Londres todo mundo chama o prédio pelo seu apelido de Gherkin.

Gherkin é o nome dado pelos britânicos para o pepino usado para fazer picles. E sim, o prédio tem o formato de um pepino.

O Financial Times apurou que o cap rate da operação foi de 3,8%, ou seja, o prédio foi comprado por mais de 26 vezes o aluguel anual atual.

A pergunta que não quer calar é: o que faria o grupo de um bilionário libanês-brasileiro comprar um prédio com um cap rate tão baixo?

Vamos entender melhor o conceito de cap rate. Também conhecido como capitalization rate, este índice é feito por meio de uma conta muito simples:

Cap rate = resultado operacional / preço de aquisição

O resultado operacional ou net operating income (NOI) é o resultado de aluguéis recebidos diminuídos de despesas de vacância (geralmente condomínio), despesas de manutenção e despesas de administração. Ou seja, o resultado operacional representa o dinheiro que entra no bolso do dono do prédio no fim do ano ou do mês.

Dividir o resultado operacional pelo preço de aquisição indica qual percentual de rendimentos sobre o capital investido podemos esperar.

Comprar um imóvel por um cap rate de 3,8% ao ano significa que o imóvel está produzindo um resultado operacional de R$ 2.840.000.000 x 3,8% = R$ 107.920.000 por ano.

Quanto maior o cap rate, melhor para o comprador.

Talvez você já saiba que imóveis residenciais em São Paulo rendem cerca de 0,45% ao mês, ou 5,4% ao ano, segundo o Secovi. Assim, se o Grupo Safra conseguisse comprar R$ 2,84 bilhões em casas, ele receberia R$ 153.360.000 por ano ou 42% a mais do que o famoso Gherkin.

O cap rate de escritórios comerciais no Brasil é 9,66%, segundo a FGV.  Seriam R$ 274.344.000 em resultado operacional ou 154% a mais que o Gherkin.

Nesse momento você deve estar pensando: que vacilada hein, Safra?

Muita calma nessa hora. Alguns pontos importantes da operação devem ser levados em conta para entendermos o verdadeiro potencial da aquisição.

Pontos qualitativos da aquisição:

1 – Moeda

Obter rendimentos estáveis, com características de renda recorrente é sempre muito bom e por si só já valoriza um ativo. Mas obter renda recorrente em moeda forte é ainda mais valioso. Os aluguéis do Gherkin são denominados em libras esterlinas. Enquanto o real está permanentemente ameaçado de valorização, a libra esterlina tem característica de moeda forte, conferindo estabilidade.

2 – Localização

Londres é uma das poucas cidades do mundo que pouco sentem as flutuações econômicas. O mundo compra ativos imobiliários em Londres. Especialmente o mundo árabe, os russos, chineses, indianos, europeus e brasileiros. Se determinado país ou setor econômico está mal, sempre tem um outro país ou setor que está bem e portanto com vontade de comprar em Londres. O mesmo fenômeno acontece em Nova York.

3 –  Qualidade do ativo

Ser “O” prédio ícone de Londres é algo que não é facilmente obtido mesmo com muito dinheiro. Um projeto arquitetônico diferenciado e uma excelente localização fizeram o truque. E esta é uma barreira de entrada importante para este edifício.

Estamos falando aqui do imóvel comercial mais importante de Londres. É o que chamo de aluguel de placa. A empresa ter sede nesse prédio certamente causa uma boa impressão em seus clientes. E este não é um fator desprezível a ser considerado.

Este prédio certamente tem “earnings power” ou capacidade de obter aluguéis maiores que a média com alta taxa de ocupação.

4 – Tamanho do negócio

Por incrível que pareça para nós mortais, bons negócios de quase R$ 3 bilhões são difíceis de serem identificados. É verdadeiramente um problema para bilionários encontrar bons ativos para investir na casa dos bilhões. Durma com um barulho destes.

Pontos quantitativos da aquisição:

1 – O prédio atualmente

Do jeito que o prédio está hoje, supondo que os aluguéis sejam corrigidos pela inflação e também supondo que o prédio seja vendido ao final de 20 anos pelo mesmo cap rate, ele apresentaria uma taxa de retorno (TIR) de 5,65% ao ano.

2 – Potencial de crescimento dos aluguéis

O imóvel está atualmente 99% ocupado com um aluguel médio de R$ 209/m2/mês. Aluguel no nível do crème de la crème da Faria Lima…

O interessante é que os últimos aluguéis foram realizados na faixa de R$ 245/m2/mês. Uma relevante diferença de 17%.

Dada a qualidade do prédio e o nível de ocupação, aliados ao fato de que é um dos marcos da cidade, é razoável esperar que o empreendimento consiga elevar substancialmente os aluguéis praticados.

Um aumento de 17% dos aluguéis faria com que o retorno subisse de 5,65% ao ano para 6,80% ao ano.

3 – Alavancagem

Para turbinar a rentabilidade da aquisição, basta financiar grande e realizar uma arbitragem de primeira categoria.

Consultando operações similares de financiamento de prédios de escritórios, estimo que o Grupo Safra deve conseguir financiamentos com custo da ordem de Libor + 1,95% a.a.

Financiando 75% do valor de compra deste imóvel, o retorno que estava em 6,80% ao ano passaria a 9,59% ao ano. Esse aumento se deve ao fato de o retorno operacional ser maior que o custo do financiamento.

Pronto, obter quase 10% de retorno ao ano em libras esterlinas é um número muito bom para um ativo com alta previsibilidade de fluxo de caixa como este Gherkin adquirido pelo Grupo Safra. Mesmo comparando com o yield de imóveis comerciais brasileiros de 9,66% ao ano.

Portanto o objetivo do Grupo Safra vai muito além da mera conservação de capital nesta transação. Os retornos operacionais são maiores do que aqueles que seriam exigidos em um financiamento da aquisição e só isso já representa criação de valor para o Grupo Safra. Mas mesmo sem utilizar da alavancagem, o prédio tem características que permitem visualizar um aumento do resultado operacional ao longo dos anos com alta previsibilidade.

No final das contas, um pepininho até que não cai tão mal.

E quais são as oportunidades que temos no mercado brasileiro de aluguéis?

Isto é assunto para semana que vem.

Grande abraço.

PS: Caso ainda não tenha visto, na semana passada divulgamos o primeiro relatório da série Especial de Imóveis, abordando o tema bolha imobiliária. É um mapa completo para ajudar quem está prestes a tomar uma decisão sobre imóveis – seja na ponta compradora ou vendedora. Apresentamos um cenário base de preços, além de estimativas de descontos para bons negócios.

Marcio Fenelon

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