Por que me castigas tanto?

O que mais preocupa na subida dos juros da CEF

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Caro Leitor,

A Caixa Econômica Federal (CEF) anunciou mais um aumento de 30 pontos-base (0,3%) nos juros para a compra de imóveis em cima de um outro aumento feito em janeiro, de até 180 pontos-base (1,85%). Desta vez o aumento é somente para os financiamentos dentro do sistema do SFH – Sistema Financeiro da Habitação (imóveis de até R$750 mil nas grandes cidades). Também diminuiu a parcela financiada do imóvel,  passando de 90% para 80% do valor.

Se tomar o empréstimo aos novos custos, o efeito do aumento dos juros é um crescimento de aproximadamente 2% nas prestações e no total que você pagaria. Em um empréstimo de R$ 500 mil, a prestação cresceria um pouco mais de R$100 por mês e o total pago cresceria cerca de R$ 23 mil para um prazo de financiamento de 30 anos.

Não foram afetados os financiamentos do Minha Casa Minha Vida, nem a carteira hipotecária (imóveis acima de R$ 750 mil nas grandes cidades).

Dois pontos importantes que explicam este aumento:

– A poupança – principal fonte de financiamentos imobiliários para a CEF há muitos anos – nunca teve tantos saques como recentemente. Assim a CEF tem que depender mais de outras fontes de dinheiro para conceder seus financiamentos. Especificamente, a CEF tem que captar mais em LCI (Letras de Crédito Imobiliário) e CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e a custos e indexadores mais caros. No jargão do mercado, o “custo de funding” da CEF aumentou.

– E para piorar as coisas, tanto as LCIs como os CRIs estão custando mais caro, porque a taxa de juros do país aumentou. Com o “realismo” fiscal que se instalou no governo, a CEF não pode emprestar e ficar perdendo dinheiro. Assim, tem que repassar o problema para o consumidor.

O aumento em 30 pontos-base em si tem um impacto relativamente pequeno nos custos. O que mais preocupa mesmo é o precedente. Se os saques da poupança continuarem, a sinalização que a CEF passou é a de que continuará aumentando os juros para os consumidores. Até quando e até que valor não sabemos. Mesmo que os juros parem de subir, se a participação de LCI e CRI aumentar no funding da CEF, os custos dos financiamentos têm boa probabilidade de aumentar.

Planejando demais ou de menos

No mundo real dos negócios imobiliários, a principal característica do setor no Brasil é a personalização das decisões. O empresário está há muito tempo no segmento e toma decisões muito mais com feeling do que com pesquisas. O processo de decisão não tem muita formalização e vive mudando para se adequar ao próximo projeto.

Mas é interessante um pouco de conflito entre essas práticas mais tradicionais e um estilo mais formal. Tive contato com algumas empresas do segmento que não são mais tocadas pela tradicional intuição.

Nessas empresas há uma predominância de uma administração com um modelo derivado de consultorias. O consultor tem por característica principal uma excelente teoria, a coleta de um grande número de informações e uma enorme importância para o planejamento, processos e documentação.

Então, esse tipo de administrador quer um nível de precisão no planejamento, o qual desconfio que na prática não seja possível antecipar. Efetivamente, não há como prever quantas unidades serão vendidas em novembro próximo, se serão 5 ou 25.. E talvez uma sabedoria do empresário com experiência no setor é não se preocupar tanto com isso.
8 ou 80?

Pode ser que o custo de fazer um planejamento mais refinado seja maior do que o benefício que ele irá trazer. E isso fica bem difícil de se explicar para alguém que não esteve com a barriga atrás do balcão por algum tempo.

Porém, o outro lado da moeda é ver empresas se lançarem em projetos sem que os famosos projetos executivos estejam prontos.. Elas tentam apressar o processo de lançamento, mas correm o risco de incorrer em estouro de custos.

Que tal um pouco de cada?

Saiba o que estão falando os que estão com a barriga no balcão

O papel aceita qualquer coisa. A vida real é menos benevolente. Por isso que gosto de conversar com quem está com a barriga no balcão. Você entende melhor os problemas e desafios de se empreender em negócios imobiliários.

Semana passada aproveitei para fazer uma visita a campo para saber um pouco mais da situação atual e desafios dos pequenos e médios empresários que incorporam imóveis residenciais.

Para quem não conhece o termo, incorporação imobiliária envolve tirar um imóvel do chão. Então, o incorporador acha e compra o terreno, aprova o projeto e constrói. Depois vende ou aluga. A construção pode ser própria ou terceirizada. Então incorporar é diferente de construir.

Conversando com incorporadores de pequeno e médio porte alguns pontos ficam claros:

– Venda mais desafiadora: as vendas estão acontecendo com maior prazo em relação à velocidade de 2 ou 3 anos atrás. Na maioria das vezes, as propostas de compra vêm com permutas, o que significa mais custos, pois o incorporador vai ter que registrar o imóvel em seu nome e pagar uma comissão de venda deste segundo imóvel que vai entrar como parte do pagamento. No passado o comprador iria atrás da venda de seu imóvel, arcando com estes custos que agora ele sente que pode repassar ao incorporador.

– Diferenciação: em tempos com menor velocidade de venda, os detalhes separam o sucesso de um empreendimento do fracasso de outro. Um imóvel que acerte no acabamento mais adequado para a localização e que economize apenas nos itens que não diminuem liquidez vende mais rápido do que aqueles que economizaram onde não devia.

– Preços de terrenos e imóveis: no geral, não há ainda nenhum movimento de queda de preços. Os incorporadores capitalizados preferem esperar um pouco mais na venda para garantir a rentabilidade.

Na média, o pequeno e médio incorporador busca projetos que proporcionem margem líquida entre 30% e 50%. E quanto mais tempo demorar para vender, pior será o retorno do empreendimento. Ter R$ 100.000 de lucro em janeiro é diferente de ter R$ 100.000 de lucro em dezembro. A rentabilidade geral cai, porém o incorporador prefere arcar com o custo de oportunidade do que efetivamente dar um desconto e vender mais rápido.

A única exceção é quando o bolso aperta e o incorporador precisa fazer dinheiro. Neste momento é que aparecem as oportunidades.

Comprar ou construir? –> Conteúdo Pro

Reforçando alguns pontos importantes na análise de consórcios –>  Conteúdo Pro

 

Até semana que vem.

Grande abraço,

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