Qual é a diferença entre área útil, privativa, comum, total, locável e BOMA?

Aprenda como identificar esses itens essenciais para definir valores de venda ou de aluguel mensal

Qual é a diferença entre área útil, privativa, comum, total, locável e BOMA?

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Caro leitor,

Se você pretende negociar um dia um imóvel ou mesmo um aluguel, seja residencial ou comercial, a definição da área será essencial para definir valores de venda ou de aluguel mensal.

Aparentemente, esse é um item trivial. Afinal de contas, área é uma questão matemática, portanto, não existiria espaço para discussão. Mas, na prática, é tão complicada que os americanos resolveram emitir uma norma técnica para servir de referência.

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Pense, por exemplo, em um edíficio de escritórios com vários ocupantes no mesmo andar. Os corredores do andar devem ser considerados para calcular a área de locação que será base para o contrato ou não? E o lobby? E a área do poço do elevador?

Ou mesmo numa transação de venda de um apartamento residencial. Para a comparação com outras oportunidades é importante saber a metragem do apartamento. Essa metragem de comparação deve levar em conta a área da garagem? E o depósito? E o hall de entrada? E as paredes?

Para entender essa bagunça, vamos explicar os principais critérios brasileiros para medição de área e o critério americano, que vem sendo usado cada vez mais em negociações de grandes espaços.

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Área privativa

Vamos começar pelo conceito mais simples. A área privativa é a área do imóvel de uso exclusivo de seu proprietário. Agrega tudo o que é privativo ao apartamento no edifício, incluindo vagas de garagem e área de depósito particular. É delimitada pela superfície externa das paredes, ou seja, a área privativa inclui a área das paredes.

É comum que a área privativa esteja descrita na matrícula do imóvel e nas escrituras de compra e venda, e, portanto, é uma referência mais confiável para a metragem do apartamento.

Área útil

Para levar em conta o fato de que paredes e pilares podem ocupar até 12% da área privativa de um imóvel é que existe o conceito de área útil.

Também conhecida como a área de vassoura, é o espaço dos compartimentos da unidade, descontadas as áreas das paredes e pilares. É o espaço que você pode efetivamente varrer.

Se eu fosse um cara maldoso – deixo claro que não sou –, eu compraria área útil, que é menor e venderia área privativa, que é maior.

Mas você não é Poliana e sabe que existe gente maldosa por aí. Então, tome cuidado. Quando for negociar um imóvel, entenda se estamos falando de área privativa ou de área útil e compare o preço de outros imóveis usando a mesma métrica, assim você não leva gato por lebre.

A referência mais confiável é um documento oficial. Se você consultar o cartório de registro de imóveis e pedir a matrícula, é muito comum que você tenha acesso à informação da área privativa.

 

O relatório mensal Valor Imobiliário de julho já está disponível aos assinantes. Nele, apresento e me aprofundo em sete indicadores que considero essenciais para você entender o mercado residencial e conseguir obter retornos diferenciados. A ideia é que você tenha um quadro geral do setor para tomar as melhores decisões para comprar e vender imóveis.

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Área comum

Para ajudar na bagunça, ainda existe o conceito de área comum, que compreende todo espaço que pode ser utilizado por todos os moradores de um condomínio, tais como hall de entrada, salão de festas, piscina, playground, portaria e áreas de circulação, dentre outros.

Para achar a área comum de cada unidade, faz-se uma distribuição usando um critério, conhecido como rateio, geralmente com base no tamanho da área privativa.

Se a garagem não for demarcada em um prédio e a incorporadora entender que é area comum, ela não estará computada na área privativa do imóvel. O resultado desastroso é que o imóvel pode parecer até 20% mais caro por m2 de área privativa.

Quando fizer suas pesquisas, entenda se a área privativa daquele imóvel inclui ou não vagas de garagem para fazer uma comparação mais justa.

Área total

Essa é a mais fácil de todas. Representa a soma de todas as áreas privativas e áreas comuns do empreendimento. Também aparece na matrícula do imóvel, porém, pode causar um outro problema.

Existem alguns registros mais antigos que fazem menção somente à área total. Essa é uma situação em que você precisará pedir ajuda a um engenheiro para certificar a área privativa. Complicado!

Área bruta locável

Quando nos referimos ao aluguel de shopping, loja, escritório ou galpão, surge um novo conceito para entendermos, que é conhecido como área bruta locável ou ABL para os íntimos.

Se o imóvel em questão for uma pequena sala comercial dentro de um prédio em que cada andar tem várias unidades, a métrica vigente no Brasil é a área privativa. Na prática, nesses casos, a área privativa é igual à área bruta locável.

Repare que nestes casos os corredores e as vagas de estacionamento provavelmente não estarão computadas na área privativa porque não são marcadas, o que pode gerar distorções na comparação.

Quando você migra para a negociação de escritórios corporativos e até deshopping centers, as coisas podem complicar bastante.

Vamos dizer que se está negociando o aluguel de um andar inteiro de um prédio. Ohall que fica no andar deve ser computado na área locável? Será que ele está computado na área privativa? E os banheiros que ficam no corredor do andar? E a área para equipamentos como ar-condicionado, conhecida como área técnica?

Simplesmente usar a área privativa quando montantes relevantes estão envolvidos não vai resolver, e a discussão do que é área bruta locável pode ficar bem subjetiva.

Área Boma

É cada vez mais comum que as grandes negociações estejam apoiadas no que conhecemos como padrão Boma, que é a sigla da associação de proprietários e administradores de imóveis (Bulding Owners and Managers Association), uma entidade americana.

A Boma resolveu padronizar a medição de espaços para acabar com esses problemas relacionados acima. As regras são complexas de se explicar, mas, grosso modo, o padrão Boma pode ser definido como a soma da área privativa e o rateio de áreas comuns, excluindo escadas, fosso de elevador e áreas técnicas (áreas para equipamentos e serviços).

Geralmente, o resultado pelo padrão Boma é maior do que aquele que um proprietário brasileiro calcularia para sua área bruta locável, porém, empresas, especialmente estrangeiras, ficam mais confortáveis em negociar com área Boma, porque sabem o que estão comprando ou alugando, enquanto qualquer outro tipo de cálculo envolveria uma longa e cansativa discussão.

Na próxima vez que você for realizar uma transação de compra e venda ou aluguel de imóvel, preste atenção na área para não levar gato por lebre!

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Abraço,

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