Qual é a participação ideal de imóveis numa carteira?

Saiba quanto do investimento você deve ter no seu portfólio

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Qual é a participação ideal de imóveis numa carteira?

Caro leitor,

Semana passada, tracei o perfil do investidor que tem mais compatibilidade com os investimentos passivos em imóveis. É uma pessoa com baixa tolerância à volatilidade, que deseja ter controle dos investimentos, gosta de interagir com pessoas e topa um retorno menor do que o das ações em troca de maior segurança.

Mas, afinal de contas, como decidir qual é a participação ideal de imóveis em uma carteira de investimento?

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Uma das principais decisões financeiras

A decisão de alocar o seu rico dinheiro tem um enorme impacto em sua vida financeira. Para quem nunca pensou no assunto, parece-me que a primeira reação esperada é que não há nada para falar sobre o assunto. Decida pela alocação que dará o maior retorno e vamos todos ler um livro de filosofia para ocupar melhor o tempo.

A realidade é (sempre!) mais complexa. Exagere na ganância e pode ser que você não aguente a volatilidade. Compre ativos muito conservadores e você pode não conseguir atingir seus objetivos. Invista menos que o necessário e você morrerá na praia.

A decisão de alocação é um delicado equilíbrio entre os seus objetivos, os retornos de cada classe de ativo, a tolerância ao risco, grau de convencimento e os aportes.

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Reserva de emergência

Um primeiro ponto inegociável é sempre manter uma reserva para emergência em aplicações de renda fixa que possam ser resgatadas imediatamente. No mínimo seis meses de suas despesas e, idealmente, o equivalente a um ano.

Exemplos de situações em que essa reserva será bem-vinda é que não faltam: perda de emprego, queda dos resultados de sua empresa, problemas de saúde ou qualquer despesa de alto valor inesperada.

Correndo atrás de seus objetivos

Para formar uma carteira inteligente, o segundo passo é definir seus objetivos, que incluem um determinado estilo de vida (“quero viajar todo ano”), atingir alguns feitos pessoais (“fazer uma pós-graduação”), adquirir alguns bens de alto valor (“comprar um imóvel maior”) e garantir sua independência financeira.

Investir por investir é um exercício estéril, sem nenhum sentido prático. A probabilidade de desistência no meio do caminho é muito alta. Investir com base em nossos objetivos de vida tem melhores chances de obter sucesso.

E a melhor forma de atingir objetivos financeiros é estabelecer um valor e uma data de conclusão. Por exemplo: estabelecer um objetivo de, em cinco anos, comprar um imóvel maior que vai custar mais 150 mil reais ou uma pós-graduação de 40 mil reais daqui a três anos. Por último, o estilo de vida na independência financeira, no local e do jeito que gostaria, precisaria de 10 mil reais mensais.

Calculando os retornos

Depois de estabelecer os objetivos, o segundo componente importante é saber os tipos de investimento e o retorno de sua carteira.

Aqui que o bicho pega!

O primeiro desafio é entender que o importante é saber o potencial de retornos reais, desprezando os retornos nominais. O que interessa é quanto ganhamos acima da inflação – retorno real –, pois é só a partir daí que estaremos adicionando riqueza.

Um ativo que rende 10 por cento ao ano com inflação de 5 por cento tem um retorno real de 5 por cento – conta de padaria, esqueça a matemática financeira, por enquanto. O mesmo retorno de 10 por cento, com uma inflação de 9 por cento, significa um mísero retorno de 1 por cento ao ano.

A vantagem de um imóvel é que o retorno do aluguel menos suas despesas e impostos já é o retorno real, porque podemos contar que o imóvel terá valorização pela inflação no longo prazo.

Outra questão que é esquecida, porque é muito complicada, é a estimativa dos impostos que incidem sobre seus ganhos financeiros. Um retorno bruto de 14 por cento em renda fixa se reduzirá em 15 por cento (ou mais) por causa do imposto, chegando a 11,9 por cento (14 por cento x 85 por cento).

Queremos sempre rendimentos depois de todos os impostos, porque esse é o retorno que vai ficar no seu bolso para pagar as suas contas.

Por último: mais complicado é saber quanto será o retorno de um ativo pelo período de sua vida financeira. E, muito sinceramente, podemos apenas rezar para estarmos certos. A única coisa a fazer é evitar erros grosseiros e imaginar que os índices de curto prazo serão repetidos no longo prazo.

A situação atual da renda fixa é exemplar. Sabemos que a Selic vai cair, logo, supor que o nível atual permanecerá para sempre é um erro primário que não deve ser cometido.

O retorno com ações é ainda mais incerto, mas, supondo que você carregue uma ação para o resto de sua vida financeira, a equação do retorno esperado deve ser composta por índice preço/lucro, ROE, dividend yield e payout e crescimento.

Uma das vantagens dos imóveis é a facilidade de analisar e quantificar. Há um relatório completo sobre o assunto disponível para os assinantes do Valor Imobiliário PRO, para fazer essas contas da forma correta, levando em consideração vacância, manutenção, administração e impostos.

Um imóvel residencial terá um retorno real depois dos impostos de 3 por cento ao ano – média brasileira –, enquanto a rentabilidade  de um comercial comprado pronto deve ficar em torno de 8 por cento. Pode-se conseguir de 10 por cento a 13 por cento construindo o próprio imóvel comercial, e retornos entre 15 por cento e 25 por cento ao ano no ramo de construção de casas residenciais.

Todo esse exercício tem o único objetivo de calcular o retorno médio real líquido de sua carteira. Se você tem 50 por cento aplicado em renda fixa, com expectativa de retorno anual de 3 por cento, e 50 por cento em imóveis comerciais, com retorno de 8 por cento, o retorno de sua carteira será 5,5 por cento.

Uma carteira com 50 por cento renda fixa e 50 por cento imóveis residenciais teria um retorno esperado de 3 por cento. Uma carteira com 100 por cento de imóveis comerciais teria um retorno de 8 por cento. E assim por diante.

Tolerância ao risco e aportes

Para tomar essa decisão de forma inteligente, ainda falta levar em consideração sua tolerância ao risco e sua capacidade de aportes.

Esse será o assunto do artigo da semana que vem.

Abraço.

 

Leituras Sugeridas:

:. O perfil do investidor imobiliário

:. Imóveis ou ações, qual é melhor?

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