Quando a esmola é demais, o santo precisa desconfiar

Seis pontos fundamentais para quem se interessa pelo setor hoteleiro

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Caro Leitor,

Fiz um sabático no ano passado. Foi divertido e instrutivo. Aproveitei o período para viajar e resolvi adotar o modo “easy rider”. Não marquei nenhum hotel pelo caminho para ter liberdade de ficar ou ir embora de lugares que não me atraíam.

Por conta disso, acabei descobrindo uma barbada. A rotina era dirigir até umas 18h00 e parar na primeira cidade que aparecesse. Lá eu localizava o primeiro McDonald’s para usar o wifi grátis (nem todo lugar tem Starbucks!) e aí começava a procurar por hotéis.

Havia vários apps para usar, mas quase sempre quem ganhava era o Hotwire. É um site em que você diz sua localização e ele propõe hotéis de categorias e preços variados. Detalhe: você não fica sabendo o nome do hotel por antecedência.

Os hotéis sabem que, no fim do dia, as chances de vender uma diária estão bem reduzidas. Ao mesmo tempo, não querem anunciar uma liquidação com a sua placa que possa impedir alguém de comprar por tarifa cheia. Então oferecem diárias por preços camaradas em sites como o Hotwire – poucos dólares são melhores do que nenhum dólar. O fato de não ter o nome do hotel não atrapalha as vendas normais.

Com isso, eu conseguia me hospedar em hotéis excelentes por preços de liquidação.

Aos hotéis, este era um esforço para a melhorar a taxa de ocupação e consequentemente incrementar o chamado revpar (receita por quarto disponível).

Pois bem, certa vez recebi um e-mail oferecendo a oportunidade de investir em uma unidade de um hotel long stay em uma das melhores regiões da cidade de São Paulo.

E mais: havia uma garantia de yield de 12% ao ano no primeiro ano de funcionamento. Era o tão buscado 1% ao mês! Porém com um “precinho” salgado de R$ 20 mil / metro quadrado.

Vamos listar aqui os pontos importantes para checar em uma oferta como essa e entender mais o segmento hoteleiro.

1. Garantia

É importante compreender que a garantia é uma forma do incorporador fazer com que você, investidor, ponha a mão no bolso com mais vontade.

Por meio de técnicas de finanças comportamentais, o incorporador cria ancoragem de preço em uma base de receita por metro quadrado alta ao garantir o retorno no(s) primeiro(s) ano(s). O investidor acredita e paga pela perpetuidade desta base.

O pensamento do comprador é: se ele está colocando a mão no bolso para garantir, isto é sólido!

Mas se der errado, a conta do incorporador é só do ano (ou anos) de garantia. O problema do resto da vida do empreendimento é do comprador.

2. Investimento e manutenção

Você precisa entregar o hotel equipado e mobiliado. Isso vai se desgastar e exigir reposição de tempos em tempos. É uma mordida razoável no seu retorno que só vai aparecer daqui uns três anos.

3. Uso da mão de obra

Hotel é uma operação intensiva em mão de obra. São muitas pessoas para treinar constantemente e que representam custos muito maiores do que um prédio de escritórios, por exemplo.

Quanto mais complexo, mais espaço para problemas.

4. Lista de prestadores de serviço

Um hotel tem uma lista grande de prestadores de serviços, passando desde lavanderia até o suprimento de alimentos e bebidas. Uma má gestão pode piorar seu retorno.

5. Vacância

Como vimos acima, o aluguel de um hotel ocorre em base diária na maioria dos casos, tornando a vacância mais volátil em comparação com outros segmentos.

Em outras palavras, esse índice oscilará muito e será muito difícil, quase impossível, obter uma ocupação de 100%, mesmo em curtos períodos de apuração.

6. Fatores de demanda

Por outro lado, os fatores de locação de hotéis são complemente diferentes daqueles de escritórios e galpões. Estamos falando de turismo, seja de negócios ou de lazer, cuja demanda é bem diferente daquela de escritórios, residências ou galpões.

Em resumo, a operação de hotéis é bem mais complexa do que a de escritórios, residências ou galpões.

Quando muitas partes podem dar errado, a probabilidade de problemas aumenta.

Por isso o investidor deve exigir retornos compatíveis com o risco tomado.

Tudo o mais constante, você deve pleitear uma rentabilidade maior de uma operação de hotel quando comparado com escritórios e galpões.

Não podemos comprar este ganho pelo valor de face. Uma série de fatores pode provocar queda substancial do negócio.

Na semana que vem, publicaremos o segundo relatório da série Especial de Imóveis. Mostraremos quais são exatamente os ajustes no resultado que ninguém vai te falar e que vão fazer a diferença no fim das contas.

No primeiro relatório exploramos o mercado de imóveis residenciais em termos de preço, oferta e demanda e revelamos recomendações para quem está interessado em comprar ou vender um imóvel. Você consegue perceber quando aparece um bom negócio?

Até semana que vem.

Grande abraço,

Marcio Fenelon

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