Quando a estratégia de aumento dos resultados não funciona

Entenda as nuances do mercado brasileiro para ter sucesso nos investimentos imobiliários

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Quando a estratégia de aumento dos resultados não funciona

Caro Leitor,

Estamos já no terceiro artigo da série em que detalhamos a estratégia de criação de riqueza por meio do crescimento de resultados operacionais de propriedades para aluguel.

Na semana passada chegamos à conclusão de que o fator multiplicador depende do mercado de atuação (residencial, escritórios, galpão, condo hotel, etc), da localização e da qualidade do ativo.

Para cada real que você conseguir adicionar de forma recorrente à um imovel, de modo genérico, a avaliação irá crescer 133 vezes se for um imóvel comercial, 160 vezes se for um condo hotel e 255 vezes se for um imóvel residencial!

Esses números poderiam induzir o leitor a focar seus esforços somente em imóveis residenciais, afinal o fator de multiplicação é o maior de todos, mas não aconselho tomar esta decisão apressada.

As nuances do mercado brasileiro

Existem algumas características que fazem o mercado brasileiro se arrastar. Altas taxas de juros, baixo percentual de financiamento do imóvel e tributação da cadeia produtiva são algumas delas.

Especificamente para o segmento de propriedades para aluguel, o efeito mais nocivo tem sido o distanciamento do investidor institucional, das grandes empresas, do segmento residencial.

No mercado americano, por exemplo, os imóveis residenciais para aluguel são dominados por uma legião de investidores individuais e institucionais.

Em outras palavras, existe uma grande quantidade de imóveis residenciais para aluguel nas mãos de grandes, médias e pequenas empresas e de indivíduos que atuam profissionalmente neste mercado.

No mercado americano, a formação dos preços dos imóveis é feita dentro da lógica do investidor, com disciplina e critérios econômicos e financeiros, olhando para métricas de fluxo de caixa e, em alguns casos, também para o potencial de valorização.

O resultado mais importante dessa disciplina é que os retornos do fluxo de caixa dos imóveis residenciais no mercado americano são às vezes até mais atraentes do que os dos imóveis comerciais. Sem falar na maior facilidade de se negociar os imóveis, com uma liquidez muito maior.

No mercado brasileiro, a participação do investidor no mercado residencial para aluguel é de cerca de 22%, segundo o FipeZap, fazendo com que a lógica de determinação de preço seja dominada pela oferta e demanda do consumidor final.

Resultado desta situação é que a última coisa que importa para a formação de preço de um imóvel residencial é o retorno do fluxo de caixa. A demanda do morador final é muito mais importante para a determinação de preços.

E o morador final está mais preocupado em saber se a prestação do financiamento cabe no bolso e se ele tem dinheiro para dar a entrada, muito mais do que qualquer outra métrica.

Isso gera duas consequências desastrosas para os investidores. Os yields em imóveis residenciais foram para o chão – e não são nada atraentes, uma vez que os preços subiram ao decorrer dos últimos 10 anos com financiamentos mais baratos e com a renda maior.

Além disso, não é possível usar a estratégia de adicionar resultados operacionais ao imóvel, porque simplesmente não haverá investidor para pagar mais pelo melhor fluxo de caixa.

Quem determina o preço, o morador final, não liga para um fluxo de caixa maior. Logo, toda a estratégia fica muito mais arriscada.

Se estivessemos atuando nos EUA, saberíamos que poderíamos contar que um aumento de US$ 1 no fluxo do caixa do imóvel residencial iria ter repercussão no preço que o investidor estaria disposto a comprar naquele imóvel.

No Brasil só podemos rezar para achar um outro investidor que pague mais pelo imóvel residencial porque você conseguiu aumentar o aluguel.

Nossa recomendação para quem pretende utilizar esta estratégia é de focar seus esforços nos mais diversos tipos de imóveis comerciais, em que a atuação é totalmente voltada para o investidor institucional e individual, facilitando a criação de riqueza com propriedades para aluguel.

Um ponto importante desta estratégia é que na maioria das vezes para se obter aquele Real adicional de resultado, precisamos investir um dinheiro extra. Semana que vem vamos conversar sobre como analisar corretamente este investimento.

Os assinantes do relatório mensal Valor Imobiliário já podem acessar em sua página de assinaturas o vídeo em que respondo as principais dúvidas das últimas semanas sobre o mercado imobiliário. Clique aqui para ter acesso.

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Abraços,

Marcio Fenelon

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