Quanto meu imóvel vai valorizar?

Confira as oportunidades para fazer bons negócios

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Quanto meu imóvel vai valorizar?

Caro leitor,

Semana passada, uma bolsa da marca francesa Hermès foi vendida pela “ninharia” de aproximadamente R$ 1.080.000,00 em leilão da Christie’s.

Tudo bem que é uma “Birkin com couro de crocodilo, ouro branco e diamantes”, mas nem os materiais nem a mão de obra artesanal explicam racionalmente tal preço.

O grande segredo da Hermès é ser uma das empresas que melhor trabalha com o gerenciamento da escassez. O controle da oferta quase religioso dá a sensação de exclusividade que faz os preços atingirem a Lua.

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Não importa se você é um(a) bilionário(a) russo ou apareça com centenas de milhares de euros na loja ; provavelmente você sairá de lá apenas com seu nome numa longa lista de espera para ter o privilégio de , em alguns anos, comprar uma Birkin.

A lógica é simples. Sempre existirá gente muito rica disposta a pagar muito por um produto exclusivo. A demanda estará sempre garantida.

E o controle da oferta está na mão da Hermès. O que ela precisa fazer é calibrar sua ganância para evitar que o mercado fique inundado com suas bolsas. Enquanto essa disciplina continuar, a Hermès continuará a vender bolsas por mais de R$ 1 milhão.

O relatório de junho do Valor Imobiliário já está disponível aos assinantes. Nele, eu mostro como você pode ter acesso a bons preços de imóveis a partir de situações que levam os vendedores a cederem mais. Trato de potenciais oportunidades de descontos favoráveis a quem quer comprar e às quais você precisa estar atento para poder aproveitar.

Clique aqui para ter acesso ao relatório.

ACESSE O RELATÓRIO

 

Oferta restrita em imóveis
Por incrível que pareça, a mesma lógica vale para imóveis. Pense em um bairro desejado em alguma grande cidade. Há um limite físico na quantidade de terrenos e imóveis prontos que podem ser desenvolvidos nesse local.

A não ser que haja uma mudança das regras de ocupação daquele bairro, a oferta de imóveis será fixa. Funciona da mesma forma que a estratégia da Hermès. Existe um teto para a oferta de produto.

Já a demanda será definida pelas taxas de crescimento populacional e econômico da cidade. Mais negócios atraem pessoas de outro locais, garantindo a demanda crescente de imóveis.

Regiões com crescimento populacional ou econômico são fortes candidatas a terem preços de imóveis que pelo menos acompanhem a inflação. Essa é uma realidade que pode ser verificada no longo prazo e que engana muito no curto prazo.

92% de acerto

Desde janeiro, quando começamos a usar essa estratégia, tivemos 18 operações fechadas, sendo 17 lucrativas.

SAIBA MAIS

 

A diferença entre a variação da inflação e do preço dos imóveis será enorme no curto prazo, isso é uma premissa que posso garantir. Para ilustrar essa tese, veja este gráfico com as variações anuais do preço dos imóveis em comparação ao IGP-DI (índice de inflação) nos últimos 40 anos.

Fonte: FipeZap, FGV e Criando Riqueza.

Nesses 40 anos, tivemos 18 em que a variação do preço dos imóveis ficou acima do IGP-DI e, nos outros 22, ficou abaixo. Os anos de 1986 e 1991 foram destaques de valorização de imóveis, e os de 1987 e 1990, de perda.

Vivemos um longo período em que os imóveis perderam da inflação que começou na década de 90 e se prolongou até 2004.

Quase numa virada cármica, tivemos o exuberante período de 2005 a 2014, com grandes ganhos dos imóveis em comparação à inflação.

O resultado final dessa bagunça?

O gráfico abaixo deixa claro que os imóveis praticamente acompanharam a inflação nos últimos 40 anos.

 

Fonte: FipeZap, FGV e Criando Riqueza.

Começando com índice 100 em dezembro de 1975 e retirando do o efeito da inflação, chegamos a dezembro de 2015 com um preço de R$ 111. Em 40 anos, o preço dos imóveis em São Paulo subiu 0,3% ao ano, na média.

Mas repare que foram muitos anos abaixo da média. De 1990 a 2006, por exemplo, os preços ficaram na faixa de 50% de desconto em relação ao preço de 1975.

Só em 2011 é que os preços voltaram a atingir novamente a situação de 1975!

 

Por que inflação?
Agora, qual é a razão para que os imóveis tenham essa tendência de acompanhar a inflação?

A resposta mais simples seria que os preços tendem a acompanhar o bolso do consumidor. E o bolso do consumidor depende, na média, dos salários, que, por sua vez , devem acompanhar a inflação.

Essa premissa não será verdade se houver uma grande mudança de produtividade por funcionário, que garantiria ganhos reais acima da inflação, o que certamente levaria a um aumento real dos preços dos imóveis.

Mesmo um ganho salarial acima da inflação não pode continuar indefinidamente, já que os ganhos de produtividade também acabam em algum momento. Por isso, essa forte tendência de os preços dos imóveis residenciais permanecerem em um patamar muito próximo à inflação.

 

E as exceções?
A brincadeira dos professores na faculdade era que, se você estivesse com a cabeça num forno a 60º e a traseira num congelador a -20º, na média, seu corpo estaria a 20º, porém você estaria morto em poucos minutos.

A análise desses gráficos nos mostra médias, porém, nesse universo, é provável que teremos sempre vencedores e perdedores em relação à média.

Para garantir que seu imóvel tenha um bom desempenho no longo prazo , é importante que a localização tenha algum tipo de limitação da oferta. Pode ser uma limitação do zoneamento da cidade ou mesmo um limite físico.

O segundo componente para uma boa localização é que a cidade e o bairro que você escolheu tenham um dinamismo econômico que não seja dependente de uma única indústria ou de um segmento da economia.

Pense em Detroit. A cidade é totalmente dependente da indústria automobilística americana que, quando colapsou, a levou junto.

Fonte : Zillow

Agora pense em São Paulo, que não tem dependência marcante de nenhum tipo de indústria e, portanto, está menos propensa a colapsos.

Quanto mais perto o seu bairro estiver de onde o dinheiro é ganho, mais desejado será por quem tem renda e, portanto, terá uma dinâmica de preços mais confiável.

 

Um primeiro corolário interessante
Então podemos esperar que locais em que ocorra crescimento populacional e econômico apresentarão preços de imóveis corrigidos pelo menos pela inflação no longo prazo.

N ão é à toa que imóveis são considerados boa reserva de valor pelos investidores mais ricos. São pessoas que entendem a dinâmica e estão tranquilas em manter uma parte de seus investimentos em imóveis como forma de preservar a riqueza.

Imóveis bem localizados são ótimos para estratégias de reserva de valor.

 

Um segundo corolário interessante
Toda vez que os preços dos imóveis têm um período em que descolam da inflação, podemos contar que em algum momento haverá um ajuste para que volte a refletir algo perto da inflação.

Em outras palavras, períodos de crescimento muito acima da inflação – sem aumento de renda ou capacidade de pagamento – serão seguidos por períodos com crescimento abaixo da inflação. E vice-versa.

Esse fenônemo é conhecido como retorno médio e é válido somente quando não há nenhuma mudança estrutural do mercado, seja na oferta – com limitações na construção – ou na demanda – com crescimento da renda acima ou abaixo da inflação.

 

Um terceiro corolário interessante
Com tanta variação de magnitude tão forte, entradas ou saídas precipitadas do mercado podem acabar com a rentabilidade do investidor mais apressado.

Se comprou um imóvel em 1986, você está muito longe de seu preço histórico, mesmo após 30 anos. Da mesma forma , quem comprou no fim da década de 90 ou no começo dos anos 2000 teve garantida uma enorme valorização.

Abraço,

 

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