Quem manda aqui sou eu, ou não…

As incorporadoras não vão te avisar que haverá problemas de vacância à frente

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Caro Leitor,

Depois de estudarmos o racional da compra de um famoso edifício londrino pelo Grupo Safra, na semana passada, falaremos nesta segunda newsletter da série de aluguéis sobre um tipo de imóvel comercial acessível ao investidor pessoa física.

Mas primeiro uma história.

Alguns anos atrás um empresário que conheço estava em uma sinuca de bico. Com vasta experiência no mercado, ele é investidor de imóveis comerciais destinados ao aluguel. E tinha na carteira quatro imóveis situados um ao lado do outro em uma avenida movimentada.

Um dos inquilinos pedia redução do aluguel. Ameaçava sair literalmente para o outro lado da avenida onde alguns imóveis vagos se encontravam mais baratos.

O problema é que reduzir o aluguel deste inquilino significaria que, em pouco tempo, os vizinhos locatários buscariam também descontos. A brincadeira ficaria cara.

O empresário resolveu peitar e não mexeu no preço. Conforme prometido, o inquilino mudou-se para o outro lado da avenida.

E aí o conhecimento da dinâmica do varejo da região fez toda a diferença.

Do outro lado da avenida, o fluxo de pessoas era bem menor e em questão de meses o locatário que se mudou teve que fechar as portas. Vendo o que aconteceu, os outros inquilinos desistiram de trocar de endereço ou pedir reduções de aluguel.

Xeque-mate.

Conversando com este empresário, se a mesma situação se apresentasse hoje, ele preferiria conceder o desconto por não ter certeza se conseguiria alugar seu imóvel rapidamente nas condições atuais.

Em suma, havia um conhecimento das condições de mercado daquela época que eram favoráveis à decisão tomada.

Mas quero enfatizar outro ponto. Se houvesse quatro proprietários diferentes para as quatro propriedades, certamente haveria espaço para uma verdadeira guerra de preços entre os imóveis dos dois lados da avenida.

O fato de ter um só dono para uma série de imóveis contribui para um melhor controle de preços e obtenção de aluguéis mais interessantes.

Vamos transportar este raciocínio para o mercado de imóveis de escritórios. Podemos vislumbrar investimentos em edifícios nos quais o controle é de apenas um único dono ou edifícios com vários donos batalhando pelos locatários.

Sob condições iguais em prédios iguais, um do lado do outro, o edifício com apenas um dono tem uma probabilidade maior de obter rendimentos superiores do que o edifício com vários donos.

Naturalmente, para fazer jus a essa vantagem, o investidor precisa ter recursos suficientes para comprar um edifício sozinho, o que convenhamos é uma realidade para uma pequena minoria.

Resta ao investidor pessoa física o investimento nas famosas salas comerciais. São pequenos escritórios que começam com 25, 30 metros quadrados e vão até 100 metros quadrados – conhecido também como segmento office. São prédios com várias unidades e, portanto, com muita competição por locatários.

Em períodos de baixa vacância, a competição passa despercebida. Mas essa não é exatamente a situação atual do segmento office.

Comparando o segmento office com o segmento corporate (unidades maiores que 100 metros quadrados), a demanda é completamente diferente. A procura pelo segmento office é concentrada em profissionais liberais e pequenas empresas. Já o segmento corporate é baseado em grandes empresas.

Agora acompanhe comigo. Em períodos de fraqueza da economia como o atual, qual dos dois segmentos teria mais probabilidade de diminuir ou parar sua atividade?

Sim, a atividade de pequenas empresas e de profissionais liberais é bem mais volátil do que as grandes empresas (basta ver a mortalidade de novas empresas) e, logo, mais suscetível a problemas de demanda.

Bom, olhando pelo lado da oferta, nunca se construiu tanto quanto nos últimos anos. Como resultado, a vacância de escritórios comerciais (corporate + office) saiu de 3% para 12% no mercado de São Paulo e no Rio de Janeiro saiu de 2% para 7% (dados da Revista Building).

Especificamente no segmento office, no mercado de São Paulo, por exemplo, a vacância situava-se perto de zero e agora está em aproximadamente 15%. Mas não se deixe enganar, as faixas de acabamentos dos imóveis comerciais mais vendidos e construídos estão com índices muito piores.

Isso é resultado do imenso apetite de investidores em comprar edifícios no segmento office nos últimos cinco anos. Com este nível de atividade de venda e construção, já era possível prever estes problemas de vacância há cerca de dois ou três anos.

Aí reside outro problema deste segmento. Por ser povoado por investidores pessoas físicas, não há uma boa leitura do mercado futuro. E, sinceramente, as incorporadoras não vão te avisar que haverá problemas de vacância à frente. Elas simplesmente vendem.

Para completar, a atividade construtiva ainda está muito forte e o cenário de alta oferta continuará.

Tudo isso só agrava o fato de que o segmento office é repleto de edifícios em que o controle é espalhado por vários donos. E que esses, por sua vez, terão de disputar locatários dentro de seu prédio e também com prédios vizinhos.

Resumindo, temos um mercado com alta vacância, alta competição e grande atividade construtiva. Isso significa ameaça e oportunidade ao mesmo tempo.

Nesta série apresentaremos o conhecimento necessário para você operar nesse ambiente com sucesso.

Continuamos na semana que vem.

Grande abraço.

Marcio Fenelon

PS: Aliás, na primeira série do Especial de Imóveis, abordamos o tema bolha imobiliária. Ensinamos como atuar no mercado de imóveis em meio ao debate sobre o nível de preços. Se você perdeu, aproveite agora para adquirir este mapa completo que vai lhe ajudar na decisão de comprar ou vender um imóvel.

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