Quitar o financiamento ou investir?

Veja quando é melhor pagar o restante do valor financiado e quando é melhor aplicar o dinheiro

Quitar o financiamento ou investir?

Caro Leitor,

Uma das dúvidas mais frequentes que recebo por e-mail é se vale a pena quitar um financiamento imobiliário antecipadamente. São casos como este que a Daniele mandou:

« Pago um financiamento de imóvel há quase 6 anos. Pelo Minha Casa Minha Vida, a taxa de juros foi de 8,16%. Hoje tenho o dinheiro para quitar, mas ele está aplicado em renda fixa e uma pequena parte em bolsa. Com a situação atual, vale a pena manter as aplicações e continuar pagando o financiamento, ou é melhor quitar? A correção desse mês foi de 1,00132 sobre o saldo devedor. »

Vamos separar a reposta em seus principais componentes, para que qualquer um dos nossos leitores possa fazer as mesmas contas e tomar uma decisão correta.

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Custo de Financiamento

A primeira questão envolve o custo de seu financiamento. No caso da Daniele, por exemplo, ela afirma que a taxa de juros foi de 8,16% ao ano, porém alerta que houve uma correção do saldo devedor de 1,00132.

Com essas informações, conseguimos chegar à conclusão de que a Daniele está com um financiamento com custo de Taxa Referencial (TR) + 8,16% ao ano.

A TR é resultado de uma conta complicada que reflete a taxa de juros vigente no país. Em janeiro de 2016, essa taxa foi de 0,132% – daí o fator de correção de 1,00132 – e durante 2015 ficou em 1,7954%.

Como a taxa de juros subiu aos poucos no ano passado, é razoável supor que a TR ficará numa faixa de 1,8% a 2% ao ano enquanto a taxa de juros estiver alta. Em momentos mais calmos, ela pode chegar a zero.

Então já temos dois componentes do custo. A taxa de juros (8,16% ao ano) e a correção monetária (TR).

Além disso, existe outros custos acessórios que se encaixam no financiamento. Em primeiro lugar, há uma taxa de administração mensal que varia de banco para banco, que, no caso da Caixa Econômica Federal (CEF), fica em R$ 25 mensais.

Se o saldo da Daniele for de R$ 100.000, então esses R$ 25 mensais representarão um custo adicional anual de 0,3%, calculado desta forma:

Custo da taxa de administração = R$ 25 x 12 / R$ 100.000 = 0,3% ao ano

Por último, temos o custo do seguro, que pode ser bem representativo, dependendo do perfil do devedor. Vamos simular um custo de seguro para a Daniele de 0,005444% ao mês ou de 0,065328% ao ano.

Numa conta de padaria, que é tecnicamente errada, mas boa o suficiente para tomarmos uma decisão, teríamos um custo total de 10,97% ao ano, constituído da seguinte forma:

Taxa de Juros de 8,6% a.a.
(+) Taxa Referencial (TR) de 2% a.a.
(+) Taxa de Administração de 0,3% a.a.
(+) Seguro de 0,065328% a.a.
(=) Custo total de 10,97% a.a.

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Retorno das suas aplicações

O segundo componente da análise é saber qual o potencial de retorno de sua aplicação. É importante entender que ele não se refere ao desempenho passado e, sim, ao que vem pela frente.

Não há uma resposta que funcione para todas as aplicações. É especialmente complicado estimar retornos de ativos de renda variável, como ações e fundos imobiliários.

Nossa sorte é que a maioria das pessoas aplica somente em renda fixa. Se a Daniele estivesse aplicando 100% dos seus recursos no título público Tesouro Selic via Tesouro Direto, conseguiria uma taxa de aproximadamente 98% da Selic (já tirando os custos de DOC, corretagem e custódia) e teria um retorno líquido de 11,87%, conforme calculado abaixo:

Retorno da aplicação = Percentual Tesouro Direto x Selic x (1 – Imposto de Renda)

Retorno da aplicação = 98% x 14,25% x (1 – 15%) = 11,87% a.a.

A multiplicação por « (1 – 15%) » é para refletir o imposto de renda na fonte de 15% em investimentos de renda fixa – somente válido para aplicações com mais de 2 anos.

Também é possível fazer as mesmas contas para Tesouro IPCA+ e Tesouro Prefixado, o importante é chegar numa taxa de retorno esperada para seu investimento.

Alavancagem positiva ou negativa?

A última parte da análise matemática é comparar o retorno obtido em suas aplicações e o custo de seus financiamentos.

No caso da Daniele, o retorno das aplicações é de 11,87% e ela está pagando 10,97%, ou seja, a aplicação está rendendo 0,9 ponto percentual ao ano (11,87% – 10,97%) a mais do que o custo do financiamento. A cada R$ 100.000 aplicados, são cerca de R$ 900 a mais no bolso por ano. É o que chamamos de alavancagem positiva.

Nos casos em que o custo de financiamento for mais caro que o retorno da aplicação – por exemplo, se o custo do financiamento corresponder a 14% ao ano e você só conseguir 11,87% ao ano em suas aplicações -, então a alavancagem será negativa e carregar o financiamento representará menos dinheiro no seu bolso.

Se a alavancagem for negativa, devo pagar o financiamento imediatamente?

Não necessariamente.

Há outra questão importante a se considerar na hora de avaliar se deve pagar um financiamento imobiliário: você terá reservas financeiras suficientes para uma emergência, incluindo perda de renda, problemas de saúde, despesas inesperadas, entre outros?

A recomendação é que você tenha pelo menos 6 meses de suas despesas em aplicações conservadoras e com liquidez diária. Essa é a chamada reserva de emergência.

Minha opinião é que o pagamento antecipado não deve ser feito nos casos em que você tiver que raspar o tacho de suas economias e, portanto, ficar sem reserva de emergência.

Nesses casos, engula a alavancagem negativa (se não for muito grande) até ter uma reserva de emergência suficiente para, então, pagar o financiamento.

Repita sempre a conta

No caso da Daniele, se nossas hipóteses de aplicação estiverem corretas, ela deve manter o pagamento do financiamento e continuar com a aplicação financeira. E o mais importante é que ela refaça essa conta a cada 6 meses para verificar se a alavancagem continua positiva.

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E para quem usa o FGTS?

Existem pessoas mais atentas que usam o FGTS para abater até 80% da prestação mensal do financiamento. Esse uso representa um ganho, que deve ser levado em conta, melhorando o resultado da alavancagem.

Como o FGTS tem um rendimento de TR + 3% ao ano e você está usando esse recurso para diminuir o custo de um financiamento que equivale a TR + 8,6% ao ano, a grosso modo, você está ganhando 5,6% ao sobre o saldo médio do FGTS utilizado no ano.

Então, vamos dizer que a Daniele pode usar o FGTS no abatimento de 80% das prestações e que isso represente um valor mensal de R$ 1.000. O saldo médio mensal desses abatimentos pode ser calculado da seguinte forma:

Saldo Médio = (Saldo Inicial + Saldo Final ) / 2, onde

Saldo Inicial = 1 x Contribuição mensal = R$ 1.000

Saldo Final = Contribuição mensal x 12 = R$ 1,000 x 12 = R$ 12.000

Saldo Médio = (1.000 + 12.000) / 2 = R$ 6.500

O benefício do uso do FGTS então pode ser calculado da seguinte forma:

Benefício FGTS = Saldo Médio Mensal x (Custo de Financiamento – Remuneração FGTS)

Benefício FGTS = R$ 6.500 x (TR + 8,6% – TR + 3%) = R$ 6.500 x 5,6% = R$ 364

No caso da Daniele, se ela usar o FGTS para abater R$ 1.000 todo mês, essa decisão vai representar uma melhora de R$ 364 anuais no bolso, aumentando a alavancagem para R$ 1.264 – anteriormente era de R$ 900 anuais.

Minha recomendação é que você deve aproveitar qualquer oportunidade para usar o FGTS, tanto para abater prestações quanto para abater o principal, ou mesmo para completar uma entrada.

Os baixos rendimentos na conta do FGTS nos permitem afirmar que você nunca sairá perdendo nessa transação.

Abraço.

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