Se você forçar a lógica, vai pagar a conta

Invertendo o pensamento nos negócios imobiliários

Compartilhe:
Enviar link para o meu e-mail
Se você forçar a lógica, vai pagar a conta

Caro Leitor,

A situação é conhecida e cada vez mais comum nos últimos tempos. A pessoa tem uma vida como profissional, trabalhando em empresas e, de repente, perde o emprego.

Depois de alguns meses tentando obter novo emprego, com extrema dificuldade de se recolocar, acaba sendo empurrado para abertura de uma empresa.

A lógica é invertida, e o empreendedorismo é utilizado como último recurso.

A diferença é gritante se compararmos com quem se preparou e desejou empreender. É uma questão de vocação e vontade – que dificilmente é substituída.

A probabilidade de obter sucesso é naturalmente menor para estes casos, mas está longe de ser impossível.

 

Invertendo a lógica nos negócios imobiliários

Eu vejo o mesmo tipo de problema acontecendo no segmento de centros de compras – ou shoppings, se você preferir. Muitos empreendimentos vieram pelas razões erradas, também utilizando uma lógica invertida.

O caso mais comum é do incorporador residencial que acha que pode fazer também um centro de compras porque entende de construção.

Ou da empresa do setor industrial que quer empreender porque sobrou um terreno de uma fábrica desativada em uma área agora mais residencial do que industrial.

Ou ainda de uma empresa com uma fazenda que está sendo engolida pela cidade.

Em todos os casos se esquece de que as habilidades, os conhecimentos e a vocação para a criação de um centro de compras podem ser diferentes daqueles que fizeram o sucesso dessas empresas.

Fica a impressão de que a habilidade de construir é suficiente. Mas um centro de compras exige a capacidade de formar um bom mix de lojas, manter uma equipe competente em marketing, administrar com competência os custos de manutenção de um shopping, entre outras tantas habilidades e conhecimentos necessários.

 

Dilema da inovação em negócios imobiliários

O livro “O Dilema da Inovação” é muito claro em apontar que grandes empresas acabam dizimadas pelos concorrentes, pois a cultura interna é toda voltada para o produto atual e, naturalmente, rejeita iniciativas que podem matar sua vaca leiteira.

Fazendo uma analogia, uma empresa de infraestrutura, industrial ou mesmo uma incorporadora residencial pode não conseguir desenvolver uma cultura “shoppeira” se ela conflita com a cultura da vaca leiteira.

 

Lógica invertida

Um dos erros dessas empresas é forçar a barra e inverter a lógica de desenvolvimento de empreendimentos. O mais comum para aumentar a probabilidade de sucesso é uma empresa com cultura “shoppeira” analisar centenas de terrenos até achar o ideal.

A lógica invertida é ter um terreno e achar que ali cabe um shopping. Assim como o desempregado que tenta empreender, pode ser que dê certo, mas a probabilidade é reduzida, afinal de contas, quais as chances deste terreno ser um de cem que uma empresa “shoppeira” selecionaria?

E o pior é que prestadores de serviço não terão coragem de afirmar que a localização não comporta um centro de compras, porque sabem que esta opinião pode acabar com a possibilidade de seus ganhos.

É um conflito de interesse clássico. Mesmo sabendo que existe uma alta probabilidade de resultados medíocres, o especialista dará seu aval positivo para garantir sua remuneração.

Não é surpresa a quantidade de centros de compras feitos recentemente com erros óbvios de localização, decisão de mix de lojas, marketing e administração.

 

Alta circulação não é garantia de sucesso

É muito comum, por exemplo, querer transformar terrenos em área de alta circulação em centros de compra. Em um erro mortal esquecer de analisar a área de influência, que é decisiva para o desempenho futuro do empreendimento.

Outro dia fiquei muito triste em ver um belo complexo de lojas, do tipo strip mall, às moscas. O prédio é novinho e caprichado, mas tem muito mais lojas fechadas do que abertas.

E pior é que o dono vai precisar tomar uma decisão difícil de mudar a vocação do imóvel, porque com lojas de varejo não vai decolar.

Eu até consigo ler a cabeça deste empreendedor: este é um local que passa muita gente e vou me dar bem. A realidade é que não há alma viva que more naquele lugar. E aí o tráfego de carros está longe de ser suficiente para justificar um centro de compras.

Salvo raras exceções, toda vez que você for fazer uma loja ou um pequeno strip mall, olhe a vizinhança, veja quem mora no perímetro e terá o seu público-alvo. O tráfego vai ser “um plus a mais”, como diria o poeta.

Conteúdo recomendado