Tome a decisão correta entre comprar e alugar

Compro um imóvel ou continuo pagando aluguel?

Tome a decisão correta entre comprar e alugar

Outro dia recebi essa dúvida intrigante de um leitor. Ele não sabia se comprava um imóvel para morar ou se continuava pagando aluguel. E o mais interessante é que mesmo não tendo casa própria, ele tem investimentos expressivos em imóveis, especificamente em galpões logísticos.

A contradição é “viver de aluguel” e ao mesmo tempo ser investidor imobiliário. A dúvida é se deveria parar de investir em negócios imobiliários para comprar a casa própria.

Além disso, ele alertou para o fato de que o negócio imobiliário não é a sua fonte principal de renda, pois tem um emprego estável e bem pago.

A resposta para a dúvida desse leitor não é simples e vai depender da situação financeira, das preferências e da propensão ao risco de cada pessoa. Mas, no caso específico desse leitor, minha opinião é que ele deveria simplesmente continuar investindo em imóveis para renda e continuar pagando aluguel.

Para entender o que estou relatando, vamos discutir um pouco mais a fundo como tomar uma decisão correta para cada caso específico.

O pressuposto aqui é que esta pessoa tem os recursos para comprar à vista. Mas também pode, com esses recursos, fazer um investimento qualquer e com os rendimentos pagar o aluguel.

Este estudo NÃO vale para quem vai financiar a compra e quer saber se é melhor financiar ou alugar.
Com o dinheiro no bolso: alugar ou comprar?

Tudo bem, reconheço que esta situação é rara para a média da população. Como curiosidade, acompanhe o meu raciocínio (ao final, vou dar uma opção para as pessoas que não têm a grana em mãos,  mas que podem trabalhar a mesma estratégia de outra forma).

Infelizmente, para saber se você ganhou ou perdeu nesta estratégia, terá que esperar o “experimento” acabar. Com habilidade, vai sobrar um fluxo de caixa depois do pagamento do aluguel e o saldo aplicado mensalmente vai crescer o suficiente. Desse modo, algum tempo depois, esse aluguel será maior do que o preço do imóvel que você poderia ter comprado no início.

Por outro lado, se sua habilidade com aplicações não é boa o suficiente e se o imóvel estiver mais caro do que o saldo da aplicação, você perdeu o jogo.

Para uma análise apropriada, há três componentes que precisamos nos atentar: (i) aluguel; (ii) investimento e; (iii) valorização do imóvel.
Aluguel

Atualmente, o valor do aluguel de um imóvel, durante um ano, representa em torno de 4,9% do valor de mercado deste imóvel. Não há segredo nisto. Um imóvel de R$ 500.000, vai ter R$ 24.500 anuais em aluguéis.
Valorização do Imóvel

Se nos atentarmos aos últimos 14 anos de valorização imobiliária, veremos que os números podem ser assustadores para quem pretende fazer uma estratégia de aluguel. É certo que estávamos no fundo do poço em 2001: o valor de um apartamento custava o mesmo que um carro médio normal.

Ao mesmo tempo houve o crescimento dos financiamentos, dos prazos e das taxas de juros mais baixas, fatores que favoreceram o mercado. Com todo este vento a favor, os imóveis subiram na média 6,27% ao ano acima da inflação. Ouch! Difícil bater este número com aplicações conservadoras daqui para frente.

Na minha opinião, esse crescimento dos últimos anos não representa o que o mercado pode desempenhar na próxima década. Isso porque começamos com uma base de comparação alta, ou seja, hoje começamos com imóveis caros.

Além disso, essa vantagem dos imóveis vem caindo. Em 2011 os imóveis subiram 9% acima da inflação, em 2012 aumentaram apenas 4%, em 2013 subiram 3% e, por último, em 2014 a alta foi de praticamente zero.

Torço para que você esteja tão convencido quanto eu de que os imóveis passarão por um período de ajuste e que, dificilmente, veremos crescimentos como aqueles que ocorreram entre 2001 e 2014.

A suposição mais lógica para a valorização dos imóveis, no longo prazo, é que eles acompanhem a inflação. Portanto, nossa simulação será baseada nessa suposição.

Contudo, como vimos acima, isso pode dar errado por um longo tempo. Uma primeira conclusão é que para a estratégia de alugar e aplicar dar certo, o imóvel não pode se valorizar muito. Se alguém tentou fazer essa estratégia nos últimos 14 anos, teve que obter um rendimento excepcional em suas aplicações financeiras somente para empatar o jogo.

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Até semana que vem.

Grande abraço.

Marcio Fenelon

 

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