Três impactos e uma esperança

Os desdobramentos das mudanças no financiamento dos imóveis usados

Três impactos e uma esperança

Caro Leitor,

Esta semana temos vários assuntos a abordar:

– Ruptura de modelo de negócios, ou como evaporar toda uma indústria

– As ameaças ao segmento imobiliário

– Aquele negócio imobiliário que nunca sofrerá ameaça de ruptura

– Para onde vão os aluguéis no Brasil?

– Três impactos e uma esperança com as mudanças no financiamento de usados

Boa leitura!

Como evaporar uma indústria
Posso dizer que tecidos (e roupas por tabela) proveram meu sustento durante minha infância e adolescência. Meu pai sempre atuou nesse segmento. Primeiro como vendedor de tecidos, depois como representante, até finalmente, ter seu próprio atacado.

Quando o Brasil começou a ter um comercio exterior mais livre, as indústrias nacionais começaram a sofrer com a concorrência. No início, o tecido vinha da Coréia e depois da China. Hoje já não sei de onde vem, mas o fato é que a indústria e todo o seu ecossistema quase que evaporaram nesse processo. E o negócio do meu pai foi por água abaixo.

Foi uma clara ruptura do modelo de negócios de uma indústria inteira. E garanto a você que alguém, em algum lugar no mundo, está pensando seriamente se é possível, de alguma forma, que o seu negócio se torne obsoleto.

Os americanos do Vale do Silício estão obcecados em causar uma ruptura no setor bancário, por exemplo. Dê uma olhada nessa ilustração de produtos lançados por empresas de tecnologia para substituir produtos bancários.

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O Elon Musk, talvez hoje o CEO mais pop do mundo, quer liquidar a indústria automobilística fazendo carros movidos a energia elétrica. E o Uber quer estragar a festa das licenças de taxistas no Brasil e no mundo.

No setor imobiliário temos duas ameaças de ruptura no longo prazo. O setor de shoppings e lojas de varejo está ameaçado pelo comércio virtual, enquanto o setor de escritórios é ameaçado por equipamentos de realidade virtual. Não é coisa para se preocupar agora, mas é para ficar atento e não subestimar no longo prazo.

Um segmento que não tem nenhuma ameaça de ruptura (até o momento pelo menos) é o setor residencial. Sempre haverá demanda por residências e algumas pessoas sempre precisarão ou preferirão alugar.

Dentro da matriz de ameaças, o segmento de imóveis residenciais, seja para aluguel ou para valorização, é um dos mais resistentes e é alvo de amor de pequenos, médios e grandes investidores.

Para onde vamos no mercado de aluguéis?

Pode ser que, por conta desta resistência e segurança, hoje o setor de aluguéis residenciais no Brasil encontre-se em uma situação problemática. Explico. Nos últimos anos, o aumento dos preços de imóveis, principalmente em São Paulo e Rio de Janeiro, trouxe uma distorção importante para o mercado. Os aluguéis não subiram na mesma medida e o resultado final disso é que o retorno dos aluguéis, ou “rental yield”, vem caindo gradativamente, como pode ser observado neste gráfico feito pela Fundação Fipe.

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Esse gráfico mostra o número de anos de aluguel para comprar o imóvel a valor de mercado. O Rio de Janeiro começou a série com 10 anos de aluguel, ou se você preferir, com um rental yield de 10% (a conta é: 1 dividido por 10). Hoje está em aproximadamente 17 anos de aluguel, ou um rental yield de 5,88% (a conta é: 1 dividido por 17). A conclusão é que quanto maior o número nesse gráfico, pior para o proprietário do imóvel.

Chegamos num ponto no qual o negócio de aluguel residencial rende pouco se tirarmos as despesas e impostos. Ainda mais se compararmos com as opções de renda fixa disponíveis.

Duas “saídas” para este problema

Teoricamente duas coisas poderiam acontecer. A primeira seria as pessoas desistirem do negócio de aluguel e começarem a vender seus imóveis. Se muitas pessoas estivessem vendendo imóveis, isso levaria os preços para baixo e o yield voltaria para um ponto de equilíbrio.

Apesar de extremamente racional em tese, essa opção é muito improvável na prática pelas seguintes razões:

– As pessoas não fazem as contas de modo correto. Um dos principais erros que acontece é que elas usam o valor de aquisição do imóvel e não o valor de mercado atual. E os valores de aquisição são sempre bem menores, resultando em um pretenso rental yield mais alto.

Vamos supor que você tenha uma casa que aluga por R$ 2.000,00 – há 8 anos você a comprou por R$ 250.000,00. Seu rental yield é de R$ 2.000,00 x 12 / R$ 250.000,00 = 9,6%. Que beleza, você pensa. Mas a valorização do seu imóvel levou o valor de mercado hoje para R$ 600.000,00 (caso real). Seu rental yield é na verdade de 4% ao ano. Nada legal. Tirando impostos e despesas, vai facilmente para 2,4% ao ano. Coloque em um título do Tesouro Direto, como uma NTN-B, por exemplo, e ganhe mais ou menos 5% ao ano, acima da inflação e sem risco.

– As pessoas veem o imóvel não só como fonte de renda mas também como reserva de valor e de segurança. Nesse ponto as pessoas têm certa razão. Muitas vezes nos deparamos com retornos abaixo da média porque o investidor se sente confortável e seguro de ter o imóvel. Isso muda de investidor para investidor, mas na média eles preferem retornos menores por conta da segurança.

– Dor da perda. Sair vendendo seu imóvel porque o retorno não está bom pode significar dar um desconto para ter liquidez e isso envolve admitir uma perda. E a dor da perda é 2,5 maior do que a satisfação do ganho (pesquisa de prêmio Nobel). A maioria das pessoas prefere carregar um investimento mais ou menos por anos do que admitir uma perda.

Então, em nosso cenário, uma liquidação de imóveis usados tem probabilidade muita baixa de acontecer.

Entretanto, o ajuste pode vir de outra forma. Uma segunda opção seria os aluguéis subirem mais rápido do que os imóveis, o que melhoraria o retorno. Um ponto importante aqui é que é absolutamente inviável sair aumentando aluguel indiscriminadamente em um ambiente de desemprego e queda de renda real.

Agora, um cenário no qual os aluguéis são reajustados pela inflação a cada ano, conforme contrato, e que os imóveis ficam parados – que nem olho de boneca – é bem mais provável. Essa questão seria suficiente para tornar o negócio de aluguéis residenciais mais atrativos.

Por outro lado, as pesquisas já demonstram que novos aluguéis também não estão conseguindo acompanhar a inflação, então essa recuperação de yields ficará mais concentrada em contratos antigos que preveem reajustes pela inflação.

E o cenário mais provável

O que se desenha no horizonte são dois pontos importantes:

– Uma lenta e gradual recuperação dos rental yields de aluguéis velhos;

– Uma diferença de preços entre aluguéis de contratos novos e antigos, com inquilinos com contratos mais antigos pagando mais do que contratos novos.

Para sair dessa sinuca de bico não tem outra solução. É preciso que seus imóveis para aluguel tenham qualidade. Existem tipos de imóveis bem específicos que dão retornos maiores que a média. E é nesses que você deveria concentrar seu portfólio. Ontem mesmo descobri um imóvel rendendo 0,9% ao mês na minha região.

Se você não fez ainda, recomendo que leia o relatório sobre aluguéis que escrevi em dezembro passado que está disponível para os assinantes da versão PRO do Valor Imobiliário. Naquele texto, comento duas estratégias para obter retornos acima da média com imóveis para aluguel.

3 impactos e uma esperança nas mudanças (de novo!) nos financiamentos da CEF

Mudando radicalmente de assunto, mais uma mudança relevante foi anunciada pela Caixa Econômica Federal (CEF) na semana passada. Agora, os contratos de crédito imobiliário para imóveis usados só poderão financiar 50% da compra para valores de imóveis de até R$ 750 mil (grandes cidades), sendo que, anteriormente, o valor financiado era de até 80%. Para os imóveis acima de R$ 750 mil a parcela financiada caiu de 70% para 40% do valor imóvel.

Em outras palavras, os potenciais compradores agora têm que dispor de um valor bem maior de entrada para comprar um imóvel usado e isso muda tudo dependendo do segmento de classificação do imóvel.

Upgrade menos afetado

Imóveis do segmento de classe média-alta geralmente são vendidos para pessoas que já têm outro imóvel, ou seja, são casos em que a pessoa está fazendo um upgrade. Para estes casos, é muito mais fácil que o consumidor consiga dar uma entrada de 60% vendendo o imóvel atual.

Obviamente, essa medida vai afastar alguns compradores que são a exceção à regra e que precisam de um maior financiamento. Mas, na maioria das vezes, os imóveis deste segmento não serão tão afetados por essa decisão da CEF.

O problema é que esse segmento já não estava com muita liquidez, como comentamos em artigo da semana passada, pois essas pessoas estão achando os preços altos, têm dúvidas se os preços vão cair e não têm pressa de mudar.

Os mercados que vão ser mais afetados — > Conteúdo PRO somente para assinantes

E quem está saindo bonito com esta decisão — > Conteúdo PRO somente para assinantes

Ainda há uma esperança. O fator que pode amenizar esta situação — > Conteúdo PRO somente para assinantes

 

Abraços

Marcio Fenelon

 

 

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