Três recomendações antes de comprar em Miami

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Você procura renda ou valorização? 

Há poucas cidades no mundo que eu goste mais do que Miami. Eu sei, isso só contribui como prova do meu gosto, que poderia ser considerado “popular” ou duvidoso. Seria muito mais chique falar que minha cidade preferida é Praga, Berlim ou Paris. Fazer o quê? Eu gosto de Miami.

Eu adoro aquelas pontes enormes que ligam a praia à cidade. Os lindos parques à beira mar que os brasileiros não visitam porque estão fazendo compras. Tem Key Biscayne que é um pedaço do paraíso quase no centro da cidade. E Coral Gables com suas ruas arborizadas.

Mas esta não é uma série sobre turismo. Então, vamos olhar Miami sob o enfoque de investidor. Frequentemente, uma das maiores discussões é quais são os seus objetivos: você procura renda ou valorização? A renda tem uma característica mais passiva, de longo prazo, e contém menos risco.

A valorização considera um horizonte de curto e médio prazo e tem a ver com o momento do mercado imobiliário da região de atuação. É muito mais difícil. Você precisa adivinhar a direção do mercado e quando isto vai acontecer. Este é um modo de investir mais arriscado e de características de investimento ativo.

Se você busca renda, ou seja, se você investe em imóveis para obter aluguel, a valorização de um imóvel é vista mais como a cereja do bolo do que um objetivo em si.

Em outras palavras, somente o fluxo de caixa gerado pelo imóvel é suficiente para você considerar este investimento bom ou ruim. Se, por acaso, vier uma boa valorização em cima, melhor ainda.

É certo que você também quer comprar um imóvel sólido com bom fluxo de caixa. Isso que vai garantir a valorização do seu imóvel, pelo menos na proporção do aluguel no longo prazo. No curto e médio prazo poderá haver uma boa oscilação no yield exigido pelos investidores, que pode atrapalhar os planos de valorização.

Tendo em vista, então, a visão de um investidor que busca renda recorrente e não uma posição especulativa para venda rápida, eu tenho três razões para você pensar duas vezes antes de comprar em Miami.

1)  O momento da cidade e os fatores de crescimento

A cidade de Miami depende de serviços. Os principais setores de atuação são o turismo, saúde e comércio. É um destino para pessoas vindas de toda América Latina. Um amigo brinca que Miami é a cidade mais perto dos EUA. Pela imensa ocupação de pessoas de origem cubana e da América Latina em geral.

Em relação ao mercado de imóveis residenciais, claramente Miami entrou em um período de exuberância. Este foi um dos mercados mais atingidos pela crise do subprime americano de 2008 e também foi um dos que se recuperou com mais força.

Um comportamento muito parecido com Las Vegas. Percebe as semelhanças? São cidades que dependem bastante do fluxo de turistas – que diminui bastante em períodos de crise. Os investidores anteciparam um péssimo fluxo de turistas internamente e se apressaram em vender seus imóveis o quanto antes da crise.

O que talvez estes investidores não levaram em conta foi a exuberância dos mercados emergentes neste mesmo período. Esses mercados se recuperaram quase que imediatamente da crise do subprime e turistas, que adoram Miami, começaram a comprar imóveis na cidade, principalmente como uma forma de ter um imóvel para temporada.

Então, uma das grandes molas para a recuperação do mercado de imóveis de Miami foi a atuação de investidores estrangeiros, com destaque para brasileiros, venezuelanos e colombianos.

Depois, os americanos começaram a perceber esta dinâmica e entraram no jogo. De forma muito forte. Foi a volta dos investidores institucionais, de grande porte. Miami tem hoje dois projetos monstros em gestação.

Este aqui é um projeto de uso misto, quase no centro da cidade. É um projeto US$ 430 milhões.

Este é o projeto para construção do maior shopping dos EUA; são US$ 4 bilhões de investimento.

Agora a pergunta que não quer calar: quem vai substituir o público da América Latina que não vai mais conseguir visitar ou comprar em Miami? Há dois pontos importantes que certamente vão impedir esta clientela de ser tão voraz quanto antes.

O primeiro é o fortalecimento do dólar. O caso brasileiro é exemplar. O dólar foi de R$ 1,90 para R$ 3,20 (no dia que estou escrevendo este artigo). E os imóveis também subiram de preço em dólar. No final das contas um imóvel de R$ 1,5 milhão tem um público alvo muito menor do que o mesmo imóvel sendo vendido por R$ 400 – R$ 600 mil como era há tempos atrás.

O segundo ponto – não menos importante – é que a crise chegou para os mercados emergentes. Especialmente aqueles afetados pela redução de preços das commodities e pelos problemas governamentais que conhecemos bem.

Então, um modelo de negócios que dependa da demanda de estrangeiros, especialmente da América Latina, é algo no qual eu não colocaria um centavo. O que não está claro é se a demanda interna do próprio americano será suficiente para suprir a falta que estes investidores estrangeiros farão. Não duvido que possa acontecer, mas não tenho certeza.

2) Fluxo de caixa –> Exclusivo para assinantes da série Imóveis

3) Relação risco e retorno –> Exclusivo para assinantes da série Imóveis

3) Relação risco e retorno –> Exclusivo para assinantes da série Imóveis

Investindo no sonho → Exclusivo para assinantes da série Imóveis

Até semana que vem.

Grande abraço,

Marcio Fenelon

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