UFC imobiliário

A batalha entre compradores e vendedores fica cada vez mais interessante

UFC imobiliário

Fiquei sabendo que mais um brasileiro perdeu no UFC. Chris Wiedman tem triturado brasileiros como se fossem amadores que tentam estrear nos esportes. A última vítima foi o Victor Belfort, que está de mãos dadas com Anderson Silva e Lyoto Machida. O assunto está longe de ser minha especialidade, mas parece que os lutadores brasileiros são “da antiga” e não acompanharam a evolução das técnicas de luta dos mais novos, como Weidman. Ou pode ser que todo mundo está  velho e acabado mesmo….

Um convite para acompanhar uma luta mais relevante

Sinceramente, nem eu nem você ficamos mais ricos ou mais pobres com esta luta (a não ser que você viajou para ver a luta ao vivo…). Por isso considero bem mais importante esta luta estilo UFC que está rolando no mercado imobiliário.

 

Por muitos anos, os vendedores vêm ganhando com facilidade esta luta. A técnica é manjada, incluindo financiamentos mais baratos e mais longos e o crescimento da renda. Os oponentes, os compradores, por sua vez, estão apostando na falta de financiamentos, no aumento dos custos e na redução de renda e desemprego.

Mudanças de regra: mas, finalmente, uma mudança positiva.

Antes de comentar sobre a luta, mais um capítulo das mudanças dos financiamentos. Na semana passada o governo mudou as regras de aplicação dos recursos da poupança para financiamentos imobiliários. O resultado é que teremos cerca de R$ 22,5 bilhões a mais de recursos para serem utilizados em financiamentos, segundo as contas do próprio Bacen (Banco Central do Brasil).

Esta medida é boa para o mercado de imóveis residenciais (finalmente uma!), mas só coloca um curativo no problema de saques da poupança. Demos um giro de 360° nesta questão, para voltarmos onde exatamente estávamos antes dos saques. Evitamos uma situação mais complicada de curto prazo.

No longo prazo ainda permanece o problema da dependência dos recursos da poupança. Com isso, o setor vai ter que encontrar outras formas de se financiar, menos dependentes da poupança. Um enorme desafio.

Há outra mudança importante. Conforme o estabelecido, os bancos precisam aplicar uma parte dos recursos que captam pela poupança em financiamentos. Anteriormente, eles tinham algumas“molezas” e podiam considerar aplicações em CRIs não residenciais, fundos imobiliários, fundos de direitos creditórios e debêntures a fim de atender essa exigência. Essa moleza acabou. Isso faz com que seja direcionado mais dinheiro para financiamento habitacional e especialmente para o SFH – Sistema Financeiro da Habitação, que abrange imóveis de até R$ 750 mil.

Lembramos que ainda persistem outras questões ligadas à capacidade do comprador de obter os recursos (leia-se: dinheiro) para dar a entrada na compra do imóvel, além de questões ligadas à concessão de crédito, atualmente, mais restritiva.

Será que os vendedores encontraram o seu Weidman?

Voltando à luta e, para ajudar a responder esta pergunta, vamos olhar em mais um dos excelentes relatórios da FIPE-ZAP sobre o comportamento e expectativas do consumidor de imóveis. Esse relatório é essencial para saber como está a cabeça do investidor. Esta pesquisa em especial foi feita em abril de 2015, antes das últimas medidas de restrição de crédito que a CEF (Caixa Econômica Federal) promoveu, com redução de financiamento para apenas 50% do imóvel.

Primeiro Round: redução do percentual de pessoas dispostas a comprar

Em primeiro lugar, o percentual de pessoas que pretendem comprar um imóvel caiu de forma leve, de 56% em setembro de 2014 para 48% em abril de 2015. É uma queda discreta frente às condições de mercado, mas desconfiamos que, com as recentes medidas de restrição de financiamento, mais pessoas desistam de tentar comprar um imóvel, seja para upgrade, primeira moradia própria, ou outro fim.

Segundo Round: revertendo as preferências por usados

As transações finais nos últimos 12 meses estão mais inclinadas para o imóvel usado, que respondeu por 59% das transações. Acredito que a seta mudará de posição, apontando para uma maior preferência por imóveis novos por causa das últimas medidas da CEF, que privilegiam essa categoria de imóveis.

Terceiro Round: o investidor especulador mingua aos poucos

Aos poucos “o investidor especulador” tem saído do mercado. Sua participação caiu de cerca de 44% em 2013 para 37% em abril de 2015. As perspectivas de ganhos com operações de flip (compra na planta para venda na entrega), que antes eram viáveis em praticamente qualquer imóvel, ficaram mais seletivas. Ou seja: agora os riscos são maiores e é preciso muito mais conhecimento para se fazer um bom investimento, o que torna esses participantes menos relevantes no mercado.

Se fosse possível fazer uma pesquisa só com imóveis novos, teríamos um quadro muito mais agudo de queda, comprovado pela ausência desse investidor nos stands de venda.

Quarto Round: a busca pelo yield continua firme

É interessante notar que a participação dos investidores voltados para o aluguel ainda continua praticamente nos mesmos patamares de antes. As pessoas ainda entendem o aluguel residencial como um bom negócio, devido à segurança, em detrimento à rentabilidade.

Fizemos um extenso relatório em dezembro passado, disponível para assinantes PRO, mostrando que a maioria dos aluguéis residenciais deveriam ser rejeitadas apenas pela pobre relação risco-retorno.

Quinto Round: e a luta continua. Preço pedido é diferente de preço fechado –> Conteúdo PRO só para assinantes

Sexto Round: uma questão de atitude, 27% não estão fazendo direito –> Conteúdo PRO só para assinantes

Até semana que vem.

Grande abraço.

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